踩盘日记第2期。
开栏语:
经常有朋友问:这个片区怎么样，那个楼盘如何？位置好不好？有没有升值空间，这几个楼盘相比，选择哪个最优……这些，可能是深圳人买房必问的问题。
现在，我们计划统统告诉大家——《南方日报》、南方+推出《踩盘日记》，从深圳人购房需求出发，俯瞰大湾区all楼盘。我们会踩深圳/大湾区最红的盘。
（本栏目内容仅供参考，不构成购买建议。）
往期推荐:
第1期:坪山3个全新住宅楼盘曝光，地铁学校一应俱全
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西丽，或已是南山区内，房价洼地之一。根据贝壳找房二手房数据，目前西丽片区二手房均价8.3万元/平方米；一路之隔的大学城则达到10.3万元/平方米。
南山二手房价总览。数据来源:贝壳找房
值得留意的是，今年以来，南山仅有一个住宅楼盘入市——远洋天著。而另一个住宅深铁阅山境，或于9月底开盘。
与2019年相比，今年南山住宅楼盘大幅减少。从推盘个数来看，去年就有8个住宅楼盘入市。
2019—2020年南山住宅楼盘入市概览。
从上表可见，南山在售的住宅盘不多，且已全部转为现售。那么，在二手房动辄10万+的南山，当前的打新机会远洋天著、深铁阅山境应该如何选择呢？
实际上，远洋天著、深铁阅山境相距仅3公里，同在留仙大道上。所享用的片区配套资源大致相同。如：西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、大沙河创新走廊等规划；西丽水库、长岭陂水、塘朗山等自然资源；深圳北站、西丽高铁站、地铁5号线等轨道交通等。
一、先复习几个规划概念:
1.西丽湖国际科教城
西丽湖国际科教城位于南山区北部，总面积超过南山区土地面积的1/3，区位得天独厚、交通优势明显、生态禀赋优良，是深圳科教资源最丰富、高端人才最密集、科技创新能力最强、产业发展水平最高的区域。根据规划，未来进驻西丽湖国际科教城的主要是高素质人才。
西丽湖国际科教城规划将秉持以人为本、生态优先，三生（生产、生活、生态）统筹、三区融合的理念，以自然、人文、健康、创新和国际化为核心要素，构筑“一环（环西丽湖）、一带（大沙河）、三组团（科教城东部、西北部、西南部三大创新组团）、五片区（石壁龙、燕清溪、白石岭、留仙洞、大学城等五大片区建设）”的空间与功能布局，建设具有世界影响力的国际科教城。
目前，西丽湖科教城已有清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院、哈尔滨工业大学（深圳）、中国科学院深圳先进技术研究院、南方科技大学、国家超级计算深圳中心、深圳大学西丽校区等单位入驻。
2.西丽枢纽（西丽高铁站）
西丽枢纽位于南山区北部地区，枢纽规划面积约1.68平方公里。其位于广深港澳科创走廊的轴线，串联西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、高新园、后海总部基地等重点片区，交通功能及区域位置都极其重要。
西丽枢纽串联南北重点产业片区。从粤港澳大湾区范围来看，其连接广州中新知识城、东莞松山湖高新区、滨海湾新区、深圳空港新城、坂雪岗科技城和高新区6大核心创新平台。从深圳市域范围来看，可联系光明凤凰城、龙岗国际低碳城、大运新城、坪山中心、宝安中心、前海合作区、留仙洞总部基地、深圳湾超级总部基地8大创新节点。
3.留仙洞总部基地
留仙洞总部基地，定位为国际化新一代信息技术研发、转化与应用示范基地，集战略性新兴产业特征和企业总部特征为一体的新一代产业园区。规划建筑面积500万—600万平方米，以战略性新兴产业为主导产业，未来将形成超3000亿元的产业集群。
4.大沙河创新走廊
深圳市南山区“大沙河创新走廊”规划区域面积96.6平方公里，占全区总面积的53%。规划范围内有深圳湾区战略性新兴产业总部基地、留仙洞新兴产业总部基地和大沙河创新走廊研发及总部基地等3个新兴产业基地。
二、西丽片区长短板
短板:
1.西丽大学城片区，位于塘朗山北侧，羊台山南侧，建设版块狭长，沿留仙大道东、西向展开。
2.塘朗山天然拉开与福田中心区、南山中心区的距离。
3.北部与宝安石岩交界，片区内、片区周边聚集多个工业区。
优势:
1.而由于塘朗山、西丽水库、长岭陂水等自然资源组合，绿化率高宜居性强。
2.临近西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地等，领先人才集中地。
3.多个城市更新项目实施计划、规划中，如西丽工业区、红花岭工业区等。
城市更新方面，经笔者梳理，西丽片区范围内有茶光工业区升级改造项目、官龙村城市更新单元、南华数字科技城市更新单元、赛霸科技城市更新单元、松坪山配套宿舍城市更新单元、海王工业城城市更新单元、深秦茶光城市更新单元等。
红花岭工业南区城市更新公示。
更新后城市面貌将进一步提升，而从更新现状来看，以旧改项目以工业区为主，未来多建成写字楼、产业用房方向，鲜有住宅楼盘供应。
三、微观对比
将从以下几个方面细微对比两个楼盘:包括周边环境（生活氛围、绿化）、地铁口距离、教育资源、商业体量、社区规模、产品品质、开发商品牌等。
1.周边环境（生活氛围、绿化）
深铁阅山境:
A、自然资源:北看大学城、西丽水库、长岭陂水库；南看塘朗山。
B、北面的宝能城住宅入伙、商业入驻后，居住氛围、商业氛围更好。
C、巧妙设计。深铁阅山境与地铁运营大厦地块上无缝，其中地铁停车场顶楼设计为小区运动场等，有利于拓展业主活动空间。
D、噪音。这可能是深铁阅山境最大短板。双公路（留仙大道、南坪快速）、双轨道（地铁5号线、坪南铁路）缝中居住。
深铁阅山境东侧的公租房朗麓家园面临同样问题，2018年12月曾有市民网络问政咨询，“南坪快速道在朗麓家园的噪声，何时可以降低？哪怕一点点”。后得到广东省人民政府办公厅回应:经查，朗麓家园项目已按照环评报告提出的审查意见和建议，安装了相应等级的隔声窗，满足《声环境质量标准》（GB3096-2008），符合《民用建筑隔声设计规范》。对于您的建议，深圳市住房保障主管部门将会同相关部门作进一步研究。
E、实用面积低，仅72%。即建筑面积100平房子，套内使用72平。
远洋天著:
A、居住环境相对安静。
B、自然资源:西北侧可看西丽水库、大沙河生态公园；南看塘朗山。
C、东侧为平山村，居住氛围较好。
D、西南角有一处变电站。
2.地铁口距离
深铁阅山境
A、路程约1000米，步行经过塘朗城商业街、朗麓家园底商。
远洋天著
直达地铁口，路程约300米。
总体来看，深铁阅山境步行距离更远，且需要经过朗麓家园底部商业、及面临留仙大道噪音，步行感觉不太理想。
3.教育资源
深铁阅山境:
周边有南科大实验一小、南科大实验二小、深圳大学附属实验学校三所小学，自身配建6班幼儿园与24班初中，配建中学隶属深圳大学附属教育集团外国语中学。
远洋天著:
项目自带九班幼儿园，按照目前的学区划分，项目属于南山区第二外国语学校（集团）平山小学和大学城丽湖实验学校（初中部）
由此来看，深铁阅山境教育资源优势更明显，此外，由于有大学城生源支持，未来有考分上的优势。
4.商业体量
深铁阅山境:
步行距离内商业有:裙楼3000平方米商业，14万平方米宝能城环球汇（今年9月26日开业）、约6万平方米塘朗城广场。
远洋天著:
步行距离内商业有：约5万平方米益田假日里、美康百货、西丽天虹。
从商业体量来看，深铁阅山境更大更丰富。
5.社区规模
深铁阅山境:
占地面积4.3万平方米，建筑面积约18万平方米，包括5栋150米超高层建筑，其中4栋住宅商品房共计82500平方米，1栋人才安居房，配套一所中学及幼儿园。总房源887套。
远洋天著:
占地面积3.9万平方米，建筑面积约24万平方米，总房源1542套。
由此来看，占地面积相当，社区规模相当。不过，远洋天著建设面积更高，房源数也更高，居住人口更密集。
楼盘配套距离图。
6.户型与价格
深铁阅山境:
主推产品住宅共887套，主力户型为78—80平方米2房1卫、96—103平方米3房2卫。市场吹风均价8.5万元/平方米，总价840万起。
远洋天著:
可售产品为98—162平方米3—4房，其中，108、115、118三个面积为主力户型。
价格方面，本次共备案571套房源，均为住宅产品，户型建面约100—161平方米，均价约8.38万元/平方米，单价区间在7.6—9.1万元/平方米，总价区间在801—1464万元/套。
总体来看，深铁最小户型78平方米两房，适合刚需上车。远洋则几乎是百平以上的大户型，适合改善，总价相对更高。
四、总结:
同一地段两个楼盘，选择上建议看购房需求。总体而言:
深铁阅山境更适合刚需。 一方面总价低，好上车，且有价格支撑。据贝壳找房，深铁阅山境北侧的宝能城二手房均价已为142850元/平方米。配置的教育资源也优于远洋。此外，步行距离可达宝能城、塘朗城两大商业，方便年轻人购物、娱乐。短板是噪音。
宝能城二手房价格。数据来源:贝壳找房
远洋天著则更适合居住环境有要求的人群。据看过两个盘的市民反映，远洋的品质感高出深铁不是一两个级别。此外，远洋的居住环境更好，尤其是西区高层看河的视野更佳；地铁、商业的距离也较深铁更近。价格支撑方面，据贝壳找房，东侧的博林天瑞二手房均价11.2万元，西侧的南国丽城均价8.2万元/平方米。
【摄影】冯少文
【撰文】冯少文
【作者】
大湾区楼市观察
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