最近长沙楼市经常出现一个话题：“内卷”。中考为了成绩卷，开发商为了业绩卷。有人说，整个市场，卷才刚刚开始。
二手房市场亦是如此！目前长沙二手房库存量已持续增长至5万+，部分热门学q房价格下跌，成交榜前10的楼盘“洗牌”，万元以下的占一半，去化难成为二手房常态。
1长沙在售二手房已超5.5万套根据象盒找房数据显示，7月长沙（六区一县）二手房挂牌均价为10397元/㎡，挂牌量达到55364套，库存很多。
要知道，这个数据，去年初还是1.7万套。到如今超过5.5万套，说明一年半的时间，长沙二手房挂牌量翻了两倍，而且挂牌期延长，去化压力非常之大。
从趋势来看，今年上半年由于4-6月新生报名季的到来，部分有学校配套的二手房行情上涨，二手房挂牌价在10400以上。但最新的7月初数据显示，挂牌均价再次遭遇下跌。
从二手房交易网站可以看到，部分房主紧急降价售房，其中不乏热门学q房，比如钰龙天下，有成交房源单价已跌至2.0万/㎡（去年同期高达3万/㎡）。
去年
今年
此外，梅溪湖一些配套入读的楼盘行情也不太美丽，90天成交为0或1的很多，比如长房梅溪香山、达美溪湖湾、天祥水晶湾、晟通牡丹舸等等。（虽然价高，中介带看次数也多，但最终成交成为难题）
5月份以来，长沙出台一系列改善新政，包括二手房网签4年、盘活存量房、人才购房补贴、下调房贷利率等。
但目前来看，这些政策对二手房成交的刺激有限。一是因为2022年之后，越来越多限售将到期，库存加大；另一方面，新房仍然是主要的改善购房需求，尤其是住宅大平层里的豪华项目越来越多，二手房因其价格、拎包入住等优势更适合刚需。
2二手房前10“大洗牌”万元以下占一半那么今年上半年长沙二手房卖得最好的小区是哪一些呢？
根据象盒找房数据显示，上半年雨花区二手房成交最多，占全市总量的22.1%。岳麓区占比21.6%，市府、梅溪湖板块学校扎堆，带教育配套的房源成交火热。
排名前十的成交小区分别为：怡海星城、中国铁建国际城、保利城、龙湾国际、恒大雅苑、莱茵城、华润凤凰城二期、中南汽车世界、山水湾、时代倾城。
对比去年，没有了我们熟悉的钰龙、八方，高价学q房有所降温，前十房价最高的才1.2万+，万元以下的也占一半。
第一名的怡海星城，二手房成交价不到7字头，位于南城板块，长沙理工大学（云塘校区）附近，配套怡海小学+怡海中学。怡雅中学近年中考成绩不错，许多家长冲着教育买它。
前10里房价最低的中南汽车世界，均价只要5字头，位于广电附近，有地铁3号线经过，自建中南小学。尽管小区管理混乱，房龄较老，但好在房源充足，价格实在太香，对附近工作的刚需很友好。
中南汽车世界，图源贝壳找房
曾经，长沙二手房成交热门小区，以大盘居多，如保利麓谷林语、北辰三角洲等，同时高价学区房受热捧，如钰龙天下。
而在中考越来越“卷”和教育公平的大背景下，依赖学校的二手房价格将逐渐回归理性。
对于房东来说，想要卖掉房子，除了提升房屋品质之外，“降价”或许是唯一出路。
3二手房，应该怎么买？2022年下半年，预计长沙楼市二手房出货量继续上升，库存加大，二手房价格将继续低于新房价格。
相较于全国其他城市，长沙受大环境影响较小，因为本就是调控严格、房价较低的城市。
若根据房龄把二手房分为三类，第一类：2000年左右建成，房龄20年以上，一般不太推荐入手。
这些房子普遍存在户型落后、外立面破旧、楼间距窄、停车难等问题，部分甚至还存在电路、水管损坏、外墙渗水等潜在问题。
第二类：2010年之后建成、房龄在10年之内的小区，比较推荐入手。
雨花区存量房源位居各区之首，达到限售条件的小区也很多，高铁新城、植物园、红星、雨花亭等商圈优质二手房很多。
第三类：2015年之后建成，房龄5年以内的二手房、次新房，也推荐入手。
比如岳麓区的优质二手房源，主要集中在麓谷、市政府、洋湖片区，由于发展起步晚，楼龄小，还有大批新房楼盘，未来会有更多二手房源挂牌上市。
大家可以在纠结新房之余，也看看二手房，说不定能选到心仪的房源入手。
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编辑：好房汇 土豆思
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