南方财经全媒体记者 翁榕涛 广州报道
随着调控政策的持续发酵，房地产中介上市公司迎来了艰难时刻。
10月28日，国创高新(002377.SZ)、我爱我家(000560.SZ)相继披露三季报。
报告显示，国创高新第三季度归母净利润同比下降1222%，主要是报告期内公司房地产中介服务业务亏损严重；据我爱我家的三季报显示，第三季度的归母净利润同比下降52.40%，报告期内面临市场环境下行、地产政策紧缩的市场格局。
“指导价出来后二手房降温明显，现在一天打几十个电话，也不一定有客户愿意上门看房，买卖双方大多都处在观望的状态。”广州天河区某房产中介门店的销售经理陈先生告诉南方财经全媒体记者，这两个月门店的业绩情况差了很多，不少同事已经转去卖新房。
记者注意到，这家原本主营二手房交易的门店，以往都是贴着周边小区的售价信息，现在门口则贴满了新房的广告，尽管这些新房的地理位置距离该门店超过20公里。今年下半年以来，政策调控重点在二手房市场展开，进而导致成交量大跌。“金九银十”不再，房地产中介上市公司的业绩也明显下滑。
上市房产中介公司业绩下滑
据南方财经全媒体记者梳理发现，目前国内房地产中介服务行业主要上市公司有国创高新、我爱我家、贝壳找房(BEKE.US)、世联行(002285.SZ)等。
国创高新发布2021年三季报显示，前三季度公司主营收入31.23亿元，同比上升2.24%；归母净利润-6.07亿元，同比下降759.65%；扣非净利润-6.10亿元，同比下降797.03%；其中2021年第三季度，公司单季度主营收入9.4亿元，同比下降32.01%；单季度归母净利润-5.15亿元，同比下降1222.84%。
国创高新解释公司亏损的原因，主要是本报告期公司房地产中介服务业务亏损严重。具体原因一是与上年同期相比，公司上半年新增门店约400间，同时关闭了部分低效门店，相关成本费用增加较大。二是本报告期公司仍然延续了去年下半年提高经纪人佣金分成比例的政策，相关变动成本同比增加较多。
此外，也受到商誉、无形资产（商标）减值的影响。2017年国创高新通过重大资产重组收购深圳市云房网络科技有限公司100%股权，以此为契机进入房地产中介行业，并形成商誉32.20亿元、无形资产（商标）1.26亿元，但在去年已计提商誉减值29.16亿元、计提无形资产（商标）减值4703.99万元。
按照谨慎性原则，国创高新在本报告期进一步计提商誉减值3.03亿元、计提无形资产减值1500万元。换言之，32.20亿元商誉已经全部归零，而无形资产（商标）也仅剩6400万元。
据记者了解，近32亿商誉全部归零，主要原因在于深圳云房网络科技公司未能完成并购交易时的业绩承诺。
数据显示，深圳市场是云房网络科技公司二手房业务收入和利润的主要来源地，公司收入的60%，净利润的70%来自深圳区域。国创高新相关负责人在今年初时表示，受深圳715房产新政和行业巨头竞争影响，公司经纪人大量被竞争对手挖走，导致业务开展困难。
我爱我家2021年三季报显示，前三季度公司主营收入89.46亿元，同比上升32.51%；归母净利润4.77亿元，同比上升95.4%；扣非净利润4.54亿元，同比上升82.46%；其中2021年第三季度，公司单季度主营收入28.17亿元，同比下降0.06%；单季度归母净利润9694.94万元，同比下降52.4%。
财报指出，2021 年1-3 季度，“因城施策”下，热点城市相继出台调控政策收紧楼市。西安、绍兴、无锡、衢州、合肥等先后建立二手住房成交参考价格发布机制，杭州二手房交易平台上线个人挂牌房源功能，热点城市加强房地产市场秩序整治等，二手房市场热度持续降温，三季度成交规模呈持续下降趋势。
二手房价格方面，楼市调控效果显现，叠加成交规模下行因素，二手房成交价格有所回落。从国家统计局公布的 70 个大中城市房价指数同比月度变化规律来看，三季度全国房价的平均同比增速水平开始普遍回落。
作为地产中介行业龙头的贝壳找房预计在11月9日发布三季报，10月初贝壳上海区域裁员消息持续发酵，贝壳找房回应媒体称:“今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。对于此次调整涉及到的员工，将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排，同时为其优先提供内部转岗机会。”
多地政策调控加码 二手房成交量“入冬”
今年下半年以来，自深圳带头出台二手住宅参考价机制并取得成效以来，部分热点城市如广州、东莞等相继出台二手房参考价政策，二手房市场降温明显。
根据广州市房地产中介协会监测的数据显示，9月份全市二手住宅成交量为6198宗，环比下降27.4%，同比大减56%。而根据深圳房产中介协会公布的数据,截至9月30日,全市中介门店关门数量高达642家,有效实名登记房产中介人员较今年峰值减少6000余人,同比去年同期减少14.2%。
“往年的9、10月份都是成交旺季，但今年成交量不到去年的两三成，有些同事一个月都开不了一单，只能靠租单维持，我们现在销售重点已经放在新房了。”天河区某链家门店中介梁小姐告诉记者。
今年8月31日，广州市住房和城乡建设局公布了首批96个热点区域住宅小区的交易参考价格，其中54个小区位于天河，其余42个小区分布在黄埔、海珠、越秀和番禺。天河区被视为此轮政策调控的重点区域。
住建局给出的参考价远低于市场价，价差最高超过6万元/平方米，基本把多个小区去年下半年以来的涨幅抹平。该政策对买家产生的影响主要在于首付比例以及心理预期。
据多位中介人员向记者解释，一方面，银行放贷的上限为参考价，间接提高了买家的首付比例；另一方面，卖家在经历了去年下半年以来的暴涨后，目前并无按照参考价出售的意愿，而买家对比参考价后，感到楼市未来走势的不确定性较大，害怕高位接盘，观望情绪浓厚。
“目前尽管有降价出售意愿的业主，但也不可能降到参考价那个程度，比如富力天朗明居在政策出来前已经卖到6、7万一平，指导价5万一平，现在也有业主急着卖，但也明说不可能是指导价，而且业主降价卖还要求全款。”陈先生表示，目前上门询价的刚需客户还是有一些，但买卖双方都处于一种博弈的状态。
广州中原研究发展部指出，市场已从去年的“卖方市场”逐渐转变为“买方市场”，不少小区即便降价亦难以成交，其中不乏网红盘。以位于广州市老城区越秀的学位房东风广场为例，该小区被列入了参考价名单，去年行情好的时候可谓一房难求，而现在不少房源报价下调超百万，但依然不能提高买家入市热情。
广州二手房成交“入冬”是中介行业的一个缩影。据记者不完全统计，包括广州在内，目前全国已有13个城市发布了二手房参考价格机制，而且都是楼市成交较为火热的重点城市。
今年2月，深圳在全国率先建立二手房价格指导机制，并引发了后续多个城市跟进。除了广深这两个一线城市，还有东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、温州这6个二线城市，以及三亚、绍兴、衢州、金华这4个三线城市。二手房指导价的城市已经不仅仅局限在一二线城市，部分房地产市场过热的三线城市也被涉及。
政策出台后，实际影响超出了市场预期。今年上半年，深圳二手住宅仅过户2.8万套，环比下降45%，同比下降35%，过户量为近三年来新低。
从全国范围来看，国家统计局数据显示，9月份，在重点监测的70城中，超70%的城市(52个)二手房价格环比下降。其中一线城市二手房价格全部下降，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
兴业证券研报显示，在重点监测的11个一二线城市中，9月份核心城市新房、二手房整体成交套数同环比均下降。数据显示，9月二手房成交套数同比减少53%，环比减少18%；分结构来看，9月份一线城市同比减少58%，环比减少23%，二线城市同比减少46%，环比减少13%。
“金九银十”不再 房地产行业或迎寒潮
除了二手房，新房的去化情况也并不乐观，中介公司转战新房的成效如何有待观察。
每年的“金九银十”是楼市传统的销售旺季，从目前公布的销售数据来看，市场所期待的金九银十的旺季行情并未如期到来。相反多家房企公告的业绩出现下滑，房地产行业下行压力加剧。
克而瑞研究中心近日发布的百强房企9月份业绩显示，9月份百强房企实现单月销售金额7596亿元，环比下降1.8%，同比下降36.2%。超过九成房企销售业绩同比出现下降，其中六成房企同比降幅超过30%。
10月9日，两家全国头部房企发布业绩公告，均出现业绩下滑的状况。金地集团发布公告称，9月份该公司实现销售面积98.1万平方米，同比下降20.88%；实现销售金额212.0亿元，同比下降17.84%。
与此同时，招商蛇口也发布了9月份的销售数据。数据显示，招商蛇口9月实现签约销售金额233.29亿元，同比减少21.72%；实现签约销售面积98.86万平方米，同比减少9.67%。
克而瑞研究中心建议，四季度房企需要加快开发、保证货量供应，促进销售去化、加速现金回流。此外，未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，在开发和销售端也对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。
招银国际证券房地产行业分析师曾展指出，近期央行提出保持房地产信贷平稳投放及维护市场健康后，不会再有进一步放松性政策出台。 央行提出稳楼市是为降低金融系统性风险和房屋交付风险，而并不是放松地产的信号。因为从定性上，中央重申“房住不炒”以及“推进房地产税立法”是为贯彻中央政府长期以来改善房地产市场的决定。
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