图说：绿地香颂地下车库 夏韵 摄
多位浦东新区秀沿西路218弄绿地香颂的业主向新民晚报“帮侬忙”反映，今年1月底，小区开发商决定把部分地下车库车位由包月租赁改为长期租赁，销售人员还说租赁期到期至房屋产权期限之日，长达55年。“租赁合同最长不得超过20年，这样的操作合法吗？开发商根本在变相出售。”一时间，“超期租赁”引发质疑。
“超期租赁”是否合法
记者来到小区实地调查。绿地香颂共有1300户，于2011年交付，开发商为上海绿地康林置业有限公司。据业主介绍，小区地库中总计600多个车位，此次涉及长期租赁的为276个平面车位，不包括立体车位。
业主李先生的一辆私家车长期停在地下车库里，每月缴纳租金250元。1月底，他收到了车位销售人员的电话，对方称地下车库产权归属为开发商，作为产权方，现在公司将实施平面车位长期租赁，先租先得。李先生的车位需要一次性支付13万元，租赁期55年，即房屋产权剩下的年限。如果下手太迟，固定停车的位子被别人看中订走，到时可能就要天天去地面上“抢车位”了。
根据销售的说法，车位租赁期限与房屋产权到期日“同步”。每月250元，一年停车费3000元，假设还剩55年产权，那么未来总计会支出16万5千元。销售口中的13万元，显然价格更优惠，具备吸引力。但许多业主还是难以接受，面对短租转长租，尚持观望态度。
根据《中华人民共和国合同法》，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”采访中，有几点是多数业主想不通的：租赁合同不得超过20年，业主却一次性支付55年的租金，合同中会如何写年限？出租55年期限的停车位使用权，又是否合法合规呢？
合同租赁期实为20年
带着上述疑问，记者来到小区物业和居委会采访。服务小区的长城物业工作人员回应，物业此前并不知晓这个长期租赁方案，目前有意向长期租赁车位的业主，不必来找物业，直接找销售人员就行。长租方案具体情况如何，工作人员直言不清楚。
小区居委会负责人告诉记者，在接到业主投诉后，居委会曾试图联系开发商相关负责人，但对方始终没有回复，“一直不愿沟通”。据了解，有部分业主签订了车位长租合同，合同中白纸黑字写明租赁期为20年，还有届满自动续约20年。
2月中旬，记者以业主身份致电车位销售人员了解情况。对方说明，这次共有276个地库平面车位变更成长期租赁，价格为12到20万元不等。普通的12万元、13万元，无障碍车位15万元，子母车位20万元。合同上的租赁期确实是20年。沟通中，销售人员强调，车库产权归开发商所有，所以开发商有权更改“游戏规则”，不存在违法之说。至于今后短租如何实行，她说现在还没制定细则，当务之急是“卖出”这200多个车位。
长租销售目前已暂停
上海旭路伟光律师事务所律师陆路路指出，一些小区开发商无法取得地下车位的产权证，往往会采取“以租代售”的长期租赁方式，以此快速回笼资金。此外，为了规避“租赁合同超过20年无效”，出租方在租赁合同中只会写明20年租赁期，并约定前承租人享有到期优先续约权、届满租赁期自动延长20年等。他提醒，开发商口头承诺地下车位租赁期限至不动产物权到期之日，但没有落实到具体合同上，还是暗藏一定法律风险，值得业主注意。
截稿前，记者与绿地地产取得联系。相关负责人回应，小区存在停车难问题，有的业主认为长租一劳永逸，曾几次向开发商提出这一需求。应业主所需，才有了现在的长租方案。对方表示，由于较多业主持有反对意见，现在已暂停长租销售行为。
绿地香颂小区地下车库600多个停车位产权归属为小区开发商，其中既有普通车位、无障碍车位，也有人防车位。上述负责人说，这3种车位产权方都是开发商，但受限于相关规定，现在地下车位办不出产权证，所以无法出售给广大业主。对于小区中流传的“已有100多人签订长租合同”，其表示这一数据并不属实，另外276个长租车位也不准确，现在还没有正式确定多少数量。绿地方面表态称，近期开发商会与小区业主、属地康桥镇政府等多方召开协调会，将在充分征询业主意见后，再推行长租销售，以及重新制定车位短租的管理规定。
新民晚报记者 夏韵