前阵子，掌柜君前往了一趟龙岗，发现了一个被工业园区包围的项目——信义御元山居，和以往的纯住宅项目不同的是，项目是一个产住综合体，包含有配套宿舍、生产厂房以及研发写字楼。
在项目实地附近逛了一圈，发现只有一个小商场，再无其它配套，但两公里外，医院、学校、文体配套等充足，有中科院肿瘤医院、龙岗区外国语学校、龙岗区体育中心等。
价格方面，项目暂未入市，周边新房基本在“5字头”，二手房最高破6万。（文末附周边房价具体分析）
区位
地处龙岗大运中心
区位优势明显
信义御元山居位于龙岗大运片区，龙岗作为东部最重要的区域之一，从“东进战略”到“双核引领、多轮驱动”战略，龙岗始终肩负深圳东进战略桥头堡的重任。
而大运中心片区更是和深圳湾超级总部基地、宝安中心区、光明科学城核心区等片区并列，同为深圳市18个市级重点片区之一，承担高端商务中心、创新枢纽中心、国际教育中心、文化体育中心、创新研发中心五大中心功能。
龙岗区位示意图
首先是大运新城四通八达的轨道交通网络配套，为规划落地提供了基础条件，在该片区共有规划包括8条轨道（3号线、14号线、16号线、33号线、21号线、23号线和深惠城际线)；龙岗区第一条有轨电车线路也以大运站为起始站。
通过大运枢纽（在建中）可换乘地铁3号线、14号线（在建中，预计年内通车运营）、深大城际（原33号线，在建中）等线路，便利接入深圳轨道交通网。
大运枢纽示意图
片区还有龙岗大道、如意路、盐龙大道、武深高速等完善的道路交通体系，可以较好地满足出行、通勤需求。
然后产业方面，大运新城产业园已初具规模，投入运行的包括龙岗天安数码城、大运软件小镇、龙岗城投大厦、启迪协信科技园，益田硅谷新城等。
龙岗天安数码城
教育方面更是领先于其他片区，目前大运新城已累积了丰富的教育资源，拥有全深圳中外合作大学数量最多、水平最高的世界第五大教育战略区——龙岗国际大学城，大学城总规划面积约266平方公里。
大学城里已开学的学校有北理莫斯科大学、香港中文大学（深圳）等，预计未来国际大学园高校将达到10几所大学，高校人数预计达到约20万人，规模和办学等级均远超深圳南山大学城。
龙岗国际大学城
由此可见，大运片区未来科创产业和人文优势都非常突出，加上完善的交通，相信随着深圳东进和城市建设的蝶变，片区腾飞指日可待。
项目规划
为荷坳社区城市更新单元地块之一
将打造三栋建筑
信义御元山居前身为龙岗区园山街道荷坳社区金源工业区城市更新单元01地块，该更新项目在2018年被纳入《龙岗区城市更新单元计划一批计划》，将打造成一个产住综合体。
项目用地面积86833.8平方米，拆除用地面积76942.7平方米，其中产业研发用房181840平方米（含创新型产业用房21830平方米），厂房53480平方米，产业配套用房94660平方米（含小型商业服务设施4160平方米，配套宿舍90500平方米），公共配套设施6180平方米。
荷坳社区金源工业区城市更新单元规划图
项目共分为四个地块，但只规划了其中三块，01-R3规划为三类居住用地，02-M0规划为新型产业用地，03-M1规划为普通工业用地。
共规划8栋建筑物，包含2栋12F生产厂房，3栋28F-36F研发写字楼，3栋30F配套宿舍，以及部分商业配套。
其中，生产厂房地块定名信义万创广场，研发写字楼地块定名信义创义广场，配套宿舍地块定名信义御元山居。
项目布局示意图
现场实探
楼栋最高出地面约4层
信义御元山居位于龙岗园山街道，东临荷康二路，南临荷康路，北临金源路。掌柜君乘坐地铁3号线，从荷坳站B出口出来后步行了大约20分钟才到项目所在地。
前往项目的过程中，掌柜君还发现了16号线二期长江埔站，目前还在施工中，距离项目仅600米。
长江埔站施工现场
到达项目后，从外面就可以看到项目已经出地面一定高度了，目测约4层。
项目实景
和掌柜君以往去到的项目不同，该项目的正门口非常干净，一点泥巴都没有看到。
项目正门实景
绕着项目转了一圈，没有发现项目的营销中心或临时接待中心，估计还没有开始修建，周边也没有看见其它社区，都是工业园区。
周边配套
交通
距在建中的16号线长江埔站约600米
项目距离在建中16号线的长江埔站约600米，掌柜君实地走了一下，步行大概需要10分钟，还算便捷的，此外距离3号线荷坳站约1.3公里，在16号线建成前，只能依靠此站。
荷坳站实景
公交方面，距离项目最近的公交站为百事可乐站，仅100米，但是仅能乘坐M374路公交，如若想要乘坐其它线路，需要前往荷坳地铁站处。
项目周边公交站台位置图
自驾方面，周边有荷康路、沙荷路、龙岗大道、深海高速等城市道路，能快捷通往龙华、福田、坪山等区域。
商业
自带小规模商业
项目自身配建有4160㎡商业，体量小，仅能满足日常生活所需。
距离项目最近的一个商场是万佳华百货，建筑面积并不大，但可以满足基本购物需求。
万佳华百货实景
最近的大型商场为2公里处的星河COCO Park、天光城购物中心。
龙岗COCO Park是星河集团投资10亿元打造的深圳东部首席家庭型消费一站式购物中心。项目位于龙岗商业文化中心区深惠路与黄阁南路交汇处，占地面积3万平方米，总建筑面积8.2万平方米。
龙岗COCO Park实景
教育
开车10分钟可到龙岗区横岗水晶城小学
距离项目最近的学校为龙岗区横岗水晶城小学，开车约10分钟可以到达。
龙岗区横岗水晶城小学是由原来的横岗外国语学校收归国有后，于2010年9月重新开学的全日制公办小学，占地面积10050平方米，开设有24个教学班。
龙岗区横岗水晶城小学实景
除此之外，周边还有华南师范大学附属龙岗乐城小学、深圳市文龙学校、深圳信息职业技术学院、华中师范大学龙岗附属中学、深圳市龙岗区外国语学校等。
龙岗外国语学校实景
医疗
驾车约13分钟可到中科院肿瘤医院
项目距离中国医学科学院肿瘤医院深圳医院约3公里，驾车约13分钟可以到达。
中科院肿瘤医院是深圳市政府投资建设的市属公立医院，是与中国医学科学院肿瘤医院（国家癌症中心）合作开办的公立非营利性三级肿瘤专科医院，是深圳市唯一的肿瘤专科医院。
医院占地面积96403㎡，建筑面积141288㎡，一期有800张床位，二期预计2025年建成投入使用，届时总床位可达到2300张。
中科院肿瘤医院
再远一点，还有深圳龙城医院、深圳市龙岗区中医院、深圳市龙岗区人民医院、龙岗区妇幼保健院等。
龙岗区中医院实景
休闲
开车约16分钟可到大运中心体育馆
项目周边公园众多，距离大运软件小镇社区公园约1公里，步行大概15分钟即可到，平时居民散步和运动都较为方便。
大运软件小镇社区公园实景
再远一点，周边还有龙岗区大运公园、龙城公园等多个大型公园，周末闲暇时间是带孩子游玩的好去处。
文体配套方面，开车16分钟可以到龙岗区体育中心、大运中心体育馆。
大运中心是深圳首个集赛事、演艺、会展、商业、文娱五大功能于一体的公众文体公园，由“一场两馆”构成，分别是体育场、体育馆、游泳馆，总占地面积52.05万平米，总建筑面积29万平方米。
大运中心体育馆实景
同时还可以享用周边深圳北理莫斯科大学、香港中文大学(深圳)等的运动场地。
总体来看，项目周边公园较多，文体配套充足，周末休闲时间可选去处多。
周边房价
周边新房住宅约5.4万/平
周边二手房挂牌价最高破6万
价格方面，项目暂未入市，据掌柜君了解，项目周边新房住宅整体单价在5.4万/㎡左右，二手房指导价在3.7-4.52万/㎡之间，挂牌价在4.3-6.1万/㎡之间。
新房方面，项目周边有THE TOWN乐城二期、星河盛境在售，均价都在5.4万/㎡左右。
周边二手房 图源贝壳
二手住宅方面，据贝壳找房数据显示，项目周边有横岗花半里雅筑、森雅谷、润筑园、THETOWN乐城等在售。
掌柜君咨询中介人员获悉，横岗花半里雅筑二手房挂牌价约4.5万/㎡、森雅谷挂牌价约4.8万/㎡、润筑园二手房挂牌价约4.37万/㎡、THETOWN乐城二手房挂牌价约6.13万/㎡。
本文踩盘时间为2022年4月22日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。
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