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Q:提问:京总，您对现在西城和海淀的学区的成长空间有什么分析和考虑么，我之前想购买奥森板块的，有孩子也得7年以后才用得上学区，这一次如果购买的话就是想长期持有，现在决策又有些犹豫，希望您能再次指点一下
A:回答:您好,我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些
学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区
学区房是高危投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格
学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存
比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健一些!建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询
Q:提问:您好，向您请教房产配置的问题，情况如下，海淀花园桥一室一厅学区房(孩子已上小学)，万年花城二室一厅，廊坊大厂二室一厅，海口两室一厅。请问，在不增加太多资金的情况下，如何优化房产配置？谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、如果您北京还有房票,建议扩大仓位,北京这两套房,万年花城属于玉泉营板块的标杆楼盘,未来可以享受到丽泽的利好;
2居室的户型刚好符合这个板块的购买力,可以长期持有;花园桥单纯从这个板块看比较一般,整体比较固化,缺乏商圈配套,不知具体哪个楼盘,如果没有房票可以重点优化这套房产,
2、燕郊大仓这个地方属于阶段性溢出的地方,北京的楼市上涨具有传导性，一般核心区域的房价大涨和大热时，会自动传导到周边次级溢出的区域
但通州目前的情况并不会发生普涨的现象，并且有严重的溢价，短期不会溢出到周边的区域，如果溢出的区域基础过于薄弱，会造成过山车的现象，涨的时候会很热，但是凉的时候也很快。
因为这些市场大概率是纯靠投机，而不是靠真正的价值。房地产经过上涨周期回调属于正常现象，一般涨30%回调5%-10%属于正常范围，但绝不会大起大落，
涨50%回调50%，这样的区域一定存在炒作投机的现象。当然如果您能把握每一个窗口期可以选这种区域;一般我们是回避这种波浪较大的区域、集中产业+人口持续导入才是楼市最扎实的基础。
3、海口在海南属于北侧,海南比较有价值的城市只有三亚的核心地段还值得投资,其他城市或者三亚市比较偏避的地段都属于纯旅游地产,投资价值比较弱;租金回报率也很低.
综合建议:如果北京有房票;可以保留2套房,调换仓位卖出海口和大厂,如果北京房票已经用尽,+花园桥一套
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问:京总好。请教：因货币一直在超发，是否是投资买房，就应该一直持有，一直不卖。直到确实需要现金时才卖吗？还是到了一定的时间，就该卖？那应该持有多长时间？有什么现象出现时，就该卖了？
A:回答:您好,是的,楼市和经济增速无关,我在《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》这篇文章中已经表明,楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨。
我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;
如果没有精力持有核心地段的优质物业即可,长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;
如果有精力专注投资,可以低买高卖,不断换仓,房产的套利主要有三种模式，第一跟随大盘普涨，第二选择潜力区域，等待区域行情出现，第三种寻找被低估的区域，被低估的楼盘，或者低估房产进行改造，比较累,需要付出时间和精力,但很赚
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Q:提问:京总，请问1000的价位，纯投资且长持的话，哪些标的5-7年稳步成长的空间最大呢？多谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、稳步成长和空间最大属于两种策略,无法同时满足,空间最大既是所谓的潜力区域潜力地段,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击。
但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难
但我一直不鼓励大家去买潜力地段,过去投资新区的新房收益比较可观，因为过去是房地产增量时代,也就是造城时代，所有的新区几乎全是从0开始，增量时代的特点是社会的起点比较低，那个时候新区的价格洼地更受市场欢迎，价格会随着时间的推进被慢慢填平，发生区域价值的提升带来更多的增值。
但现在已经进入存量时代，进入存量时代之后，新区经济不会再像过去，由于建设成本的增加导致未来的价格空间会被逐渐压缩，如果是溢价严重价值不突出的情况下
这个新区价格的阻力位很难突破。当前社会效率在一天天提高，高质量的人群结构会向更高价值的区域聚焦。从开发商角度来看，在核心区开发楼盘反而比新区的成本更低，更容易摊薄成本。
造城的增量时代开发商和购房者的方向是一致的，判断情绪也是同频的，但是现在进入存量时代以后，开发商的预期会逐渐悲观，积极性也在下降。从宏观角度看，北京目前的人口处于停滞阶段，有购买力的高端人口更会向核心区聚焦;
2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;
2、稳步成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓。
现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小。
1000的价格有很多优质板块,像朝阳的双井、朝青、望京都是一些龙头区域,买一个次新三居或者品质两居涨幅都很可观,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，购买力比较集中的核心地段次新3房或者品质两房，比较符合未来市场的主流。
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Q:提问：京总您好，因为预算不多，挑不到好的户型，从升值角度讲，东坝的富润四季，双桥远洋一方，豆各庄富力又一城，高碑店金隅泰和园，赵公口的彩虹城，能否买入，是否需要长期持有？
A:回答：您好,感谢信任!1、东坝的优势是生态环境好,缺点是自身存在很大的硬伤,东坝中路以东基本全是保障住房小产权房+回迁房和各种福利房.未来会增加区域密度,发展十多年现在还类似于城乡结合部.人口结构复杂,整个区域未来的成长性会受限制.现在还属于概念性的一个区,还需要时间养
买房无非就是选地段、楼盘和房源，这三个指标最重要的是地段和楼盘，地段决定未来的天花板有多高，楼盘决定着成长空间有多大，这2个指标只要优质,即便是你选的房源稍差也不会影响未来的升值性.好地段的特征是：高新产业聚集+稀缺性配套+好的品质.东坝未来会有万达广场和地铁,这个算利好.
品质看的是两个方面，一个是楼盘品质，一个是区域品质。楼盘品质看的是居住体验和物业，区域品质看的是整个区域的自身环境和人文环境。有的楼盘品质很高，但是地段一般，缺乏购买力支撑.有的地段不错，但是商圈环境很差,就像潘家园在三环内，距离国贸近在咫尺，但整个区域的房子常年跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，核心原因就是这个区域的大部分业主全是拆迁安置户，整个区域满地狗S，随地吐痰遛狗不拴绳，人文素质很差，这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘.
大家花同样的钱买房子更看重的是优质的人群结构.所以东坝也存在这个问题.
东坝属于城乡结合部现在的房价并不便宜,感觉有点提前透支了.为什么买东坝就是现阶段顶部的接盘侠;东坝属于城乡结合部，买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质这样的方法买第一套房，
城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,如果贸然进入买到价格虚高的楼盘站岗的风险就比较高,就意味着未来涨幅的空间比较小
2、双桥属于朝阳偏冷的区域,包括管庄这一带，西靠五环，东朝通交界，北临京通快速，北三条环线夹在中间，有种夹缝中求生存的感觉，两区交届如果是强强联合则更强，弱弱联合会更弱，容易变成两不管地区。加上区域有大量公房和回迁，南临通惠河加城中村，拆迁不知猴年马月。四不占+界面狭小+内部居住环节较差，没有商圈，缺乏优质配套。所以价格一直起不来,近几轮涨幅中表现比较弱
3、豆各庄的富力又一城横盘5年左右，区域也是面临同样的问题，没有商圈，大量保障和公租属于纯通勤了，仅凭一条地铁很难跟上大盘;您不如看看常营，配套不错，性价比也比较高，建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！
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04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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