前言：收并购贷款不纳入“三条红线”考核指标，必将促进房地产行业进入大并购时代，了解房企并购常识，对于一个房地产行业爱好者来说尤其显得重要，否则你就OUT了。
今天我们要聊的话题是：在房地产领域中，收购项目如何确定收购对价。
收购项目确定收购对价有三种方式：
第一方式就是一口价方式。例如，转让方将项目土地按照4个亿作价转让，则收购方需要支付的对价为4亿元。当然在一口价方式中，转让方一般要求净得4个亿，相关税务需要受让方来承担。
第二种方式就是以计容建筑面积单价确定总对价。比如，项目土地计容建筑面积20万方，计容建筑面积单价为3000元/方，则收购总对价为20万平方米×3000元/平方米（6亿元）。在这种方式下，如果因规划调整导致项目土地计容建筑面积有变化的，可能还涉及到对价多退少补的情形。
第三种方式就是以公司净资产计价。比如，项目公司资产总额为6亿元，负债总额为4亿元，则收购总对价为总资产6亿元-总负债4亿元（2亿元）。
确定收购对价需要注意以下几个问题：
首先应注意的问题是，当项目土地不是净地时，则收购对价金额应包含使项目土地达到净地条件时所需支付的价款。比如，需补缴的土地出让金、拆迁补偿支出、三通一平支出等等。我们支付收购对价给转让方时，应将这些支付和费用扣除。
其次应注意的问题是，当项目土地含在建工程时，收购对价不仅应考虑项目土地作价，还应考虑在建工程作价。一般情况下，在建工程作价为实际投入，不进行溢价转让。
最后应注意的问题是，当项目土地含在建工程，且已部分销售时，则项目土地作价金额应扣减已售部分对应产生的债务。比如后续工程投入、税费支出、其它支出等等。
我们举个例子来说明。项目公司与某村集体签订协议合作开发村集体留用地，村集体提供土地，项目公司提供资金。项目土地占地5万方，建筑面积约12万方。项目土地建成物业按照村集体30%，项目公司70%分成，村集体分得3.6万方物业，项目公司分得8.4万方物业。政府挂牌出让项目土地时返还的70%地价款归项目公司，项目土地的拆迁工作由项目公司股东A公司6000万包干完成。
现B公司收购A公司持有的项目公司100%股权，项目土地按计容建筑面积单价3000元/方计价，则收购对价为2.52亿（即3000元/方×8.4万方）。
当然A公司收取的对价，是在2.52亿基础上，扣除了拆迁补偿费6000万、政府收取的30%地价款以及村分得的物业建设费用后的余额。
好了，今天我们就谈到这里。友友觉得对这篇文章感兴趣，请关注并点个赞，在此老潘一并谢谢了。