华联股份（000882）2018年年度董事会经营评述内容如下：
一、概述
报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务、影院运营管理业务及商业保理业务。截至2018年12月31日，公司资产总额为137.78亿元人民币，归属于母公司的股东权益为78.53亿元人民币。2018年度，公司实现营业收入12.53亿元人民币，归属于母公司股东的净利润3279.92万元人民币。2018年度公司主要经营情况如下： 1、提升购物中心运营管理水平，提高门店盈利能力 2008年公司实现了主营业务由百货店经营向购物中心运营管理的战略转型。转型以来，公司通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。截至本报告期末，公司负责运营管理的购物中心数量从2008年的2家增长至近35家，旗下购物中心资产规模超过百亿，项目遍布北京、成都、合肥、南京、西宁、沈阳、兰州等地区。 报告期内，公司坚持以利润指标为导向，以门店为核心，在致力于提升旗下购物中心运营管理业务水平的基础上提高盈利能力。公司要求旗下购物中心以消费者需求为核心运营要素，回归零售为本质的商业逻辑，围绕客流、销售、空置率、利润四大指标做好运营管理工作，并推进内容创新及服务创新，逐渐形成购物中心差异化核心竞争力。 公司在报告期内紧抓购物中心日常运营管理工作，落实客流、销售与管理系统建设，建立经营风险管控机制，加强对各店客流、租户销售额的监督与管控，优化各项运营工作标准及流程。公司作为社区型购物中心的运营商，在丰富品牌及业态的基础上，公司组织丰富的社区活动及市场活动，强化BHG Mall的社区服务理念，重视购物中心安全管理工作，不断提高购物中心吸引力，增进顾客黏性，拉动购物中心客流和销售额的提升，进而提升门店盈利能力。另外，公司于本年度着手搭建大数据平台，完善管理系统建设，加强数据管控，建立营运预警机制，并借助数据资源深入研究消费者需求与品牌数据分析，提升精细化管理，为购物中心业态调整、品牌选择、市场活动提供决策基础。 公司在报告期内推进内容创新与服务创新。一方面，公司坚持\"八好+\"原则，推动旗下购物中心品牌创新、业态创新，鼓励建立自主品牌，倡导\"全员淘\"活动，按照\"三有结构\"、\"四个比例\"的要求持续进行购物中心内容创新，并且及时关注消费者需求变化带来的内容更新与业态优化。公司积极推动建设品牌资源库，与众多知名品牌及特色品牌建立长期合作关系，为购物中心提供多元化的租户资源及最优化业态配置基础。另一方面，公司推动购物中心服务创新，不断提升消费者及租户的体验感。报告期内，公司在市场调研的基础上，针对消费者及租户制定切实可行的运营服务细节提升方案，并且鼓励全员服务创新行动，通过提供服务品质及体验的方式带动客流及销售提升。 2018年度，在深入研究消费者需求以及满足顾客体验的基础上，公司推进并完成旗下16个购物中心项目的调整改造升级，根据社区需求合理布局购物中心内各业态的比重，实现购物中心内容创新与改造升级，并通过打造舒适的购物环境给予消费者更好的购物体验。 2018年度，公司在租赁及物业管理板块实现主营业务收入8.78亿元，相比上年同期增长10.03%。公司在报告期内注重购物中心的运营与管理水平，报告期内，公司旗下门店在日均客流量、日均销售额、毛利率较2017年度均有大幅提升。 2、处置低效门店，提升运营效率，提高主营业务的盈利能力 近年来，公司致力于提升旗下购物中心运营管理能力和盈利水平，制定了坚决处置低效门店、聚焦优势地区、优化资金结构的战略，以缓解资金压力，提高整体盈利能力。公司在报告期内处置多家低效、亏损门店。所处置物业所处城市均为北京以外的城市，且绝大多数非公司战略核心城市。若对物业进行重新定位及规划调整，公司需要投入大量资金进行改造升级，投入产出比较低。从长远看，剥离低效物业有利于提高上市公司未来主营业务的持续盈利能力。 3、围绕购物中心平台优势，在发展关联业态的同时注重投后管理 公司在致力于提升旗下购物中心运管与管理水平的同时，继续依托于购物中心的平台优势，积极发展与购物中心相关的内容业态，把内容运营作为公司核心能力的支撑点。报告期内，公司推进儿童教育、海洋馆等与社区型购物中心相契合业态的投资，并建立并持续完善调查研究体系、投资评价体系、尽职调查体系、投资决策体系、投后管理体系五大体系，尤为加强对被投企业的投后管理，实现投资与主业互相促进、共同发展。 为实现投资收益及优化资本循环利用，公司在报告期内对外转让部分已投资项目的权益，使股东切实公司对外投资增值带来的利益。 4、积极探索影院业务新的盈利模式，提升核心竞争力 基于国内电影行业的蓬勃发展，在公司\"平台+内容\"发展思路的指导下，公司于2016年成立控股子公司华联院线，主要从事影院运营管理业务，为公司持续、稳定推进主营业务发展奠定基础。 报告期内，华联院线积极探索影院业务发展模式，加强品牌宣传与建设，提升顾客观影体验，在电影放映产品及不同消费群体方面制定差异化发展策略，不断创新经营与管理模式，加强影院服务与运营水平。2018年度，公司在电影放映及卖品收入板块实现主营业务收入1.66亿元，相比上年同期增长20.01%。 5、面向合格投资者公开发行第一期公司债券 公司于2017年取得中国证监会核准，获准向合格投资者公开发行面值总额不超过20亿元的公司债券。2018年度，公司于深圳证券交易所面向合格投资者公开发行第一期公司债券，募集金额为7.7亿元人民币，为调整公司债务结构及公司经营发展提供资金需求，拓宽公司融资渠道，确保主营业务稳健发展并提升公司抗风险能力。 6、完善人才储备机制，创建学习创新型组织 报告期内，公司坚持以业绩指标为导向的绩效考评和激励机制，鼓励全员创新，提高员工执行力，关注个人目标与组织发展之间的关联性，推进开放、公平、更有活力与创造力的企业文化建设，创建学习创新型组织。公司以能力与潜力为导向，完善人才选拔与发展机制，持续对人才培养体系进行优化与提升。基于公司业务发展与绩效为目标，公司将人才培养融入日常工作中，对不同梯队的管理人员及业务人员建立不同的培养平台，采取更有针对性的培训方式，全面提升员工的专业技术能力和素质，为公司持续发展奠定人才储备与保障。 7、以业务发展为导向，完善公司内部管理流程 公司根据相关法律法规的规定，以目前经营业务发展为出发点和导向，不断加强自身建设及内控制度与流程的执行、检查及更新，积极推动组织改进，促进公司规范运作，提升公司内部管理效率及水平。 报告期内，公司致力于提高管理效率，试行项目组合管理机制，推进总部服务机制，完善BHG MALL技术标准、BHG MALL CHECK规范、设计类及工程施工类等业务相关制度，促进运营工作标准化及流程优化，并对内部管理制度、模板化设计、审批流程、沟通渠道等多方面进行梳理及优化，加强公司内部控制建设，形成高效的管理体系。
二、核心竞争力分析 公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，在公司拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源的基础上，公司积极实施轻资产战略，以购物中心为平台，不断丰富购物中心内容业态。在持续专注社区型购物中心运营与管理的基础上，公司积极拓展影院、娱乐、教育等购物中心内容业态，完善供应链管理、资产管理等与公司主营业务相关的产业配置。 1、持续推进轻资产运营战略，提高资产组合灵活性 2015年公司作为发起人的BHG零售信托在新加坡证券市场成功上市发行，为公司实施轻资产战略打下坚实基础。轻资产战略践行后，公司资产结构不断优化，资产灵活性不断提高，在提高公司非流动资产运营效率的同时，为公司发展购物中心关联业态提供了有力支持。 2、发挥购物中心平台优势，积极发展协同性的关联业态 购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，以\"平台+内容\"为发展思路，战略投资娱乐、教育、餐饮等购物中心内容业态，配置商业保理等业务，提高与主营业务的协同性，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。 3、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于 社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，因此可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。 4、以北京为核心区域内布局购物中心网络体系 公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、合肥、西宁、沈阳、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础。同时，公司还通过购买、租赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。 5、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力 社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。 公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式，经过多年的经营，\"华联购物中心\"品牌影响力日渐深入人心，具有较高的品牌知名度。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供出租面积。
三、公司未来发展的展望 (一)行业格局和趋势 报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务、影院运营管理业务和保理业务。 1、购物中心行业格局和趋势 2018年，国内社会消费品零售总额38万亿元，比2017年增长9.0%,扣除价格因素实际增长6.9%;全国居民人均可支配收入28228元，比上年实际增长6.5%,居民恩格尔系数28.4%,比上年下降0.9个百分点，保持在30%以下。社会消费品零售总额增速相比之前年度增长幅度较低，零售类业态增速放缓。中国零售商信心指数保持增长态势，零售商在中国范围内开店拓展的投资积极性及消费者的购物积极性提升。另外，基于国家统计局测算，我国中等收入群体人口已经超过4亿。居民对高质量商品和服务的消费意愿、消费力不断增强，消费升级态势持续。服务型消费比重上升，文化、旅游、信息、教育培训、健康卫生等类型的服务消费迅速增长。 购物中心行业已在全球范围内成为最重要的零售经营方式之一，而且远远突破商品零售的界限，它对一个城市的商业环境改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的优化、对经济繁荣的贡献等越来越显示出它的重要性和生命力。伴随着年轻一代消费者的不断成长，及生活水平和消费习惯的改变，融合了购物、吃喝玩乐等社交元素的于一体的综合性购物中心越来越受欢迎。由于国内中心城区商业逐渐饱和，购物中心场地租金攀升，而社区商业在便利性、商品定位和配套服务具有明显优势，社区型购物中心以周边居民为主要消费群体，在客流和销售额方面都比较稳定，社区型购物中心仍然是商业物业转型升级的重要方向。伴随社区型购物中心数量不断增加，品牌竞争也日趋激烈，购物中心运营商未来将差异化运营作为发展发向，加快创新转型步伐，深入挖掘消费者体验和用户服务需求，提升核心竞争能力，增强发展动能。 鉴于重点城市商业发展日趋成熟及过往行业竞争中被淘汰的商业物业占据核心商圈、地铁等优势，为满足消费需求的不断变化，存量物业改造需求不断增加。同时，由于轻资产运营具有投资少、灵活性强、有利于拓展新物业等优点，持有大量物业的公司也开始有轻资产模式转型的趋势。 2、影院行业格局和趋势 2018年，随着国内电影行业改革持续深化以及相关政策、规定的陆续出台，电影公共服务体系更为完善，电影行业得以持续稳定发展，为电影行业未来发展提供新的机遇。2018年底，国家电影局下发了《关于加快电影院建设促进电影繁荣发展的意见》的通知，明确提出了推动电影院线规模化、集约化发展，鼓励并购重组，完善退出机制，同时大幅提升院线新设立的门槛，一系列措施有利于院线公司做大做强。 2018年中国电影（600977）总票房609.76亿元，同比增长9.06%。全年票房过亿元影片82部，其中国产电影44部。2018年国产电影票房为378.97亿元，占全国票房总和的62.15%,较2017年票房占比提升了8.31个百分点。观影人次17.16亿，同比增长5.93%;放映场次达1.11亿场，同比增长17%。全年新增银幕9,303块，全国银幕总数已达60,079块，同比增长18.32%。年度单位银幕产出继续递减，年度单银幕票房平均为101.49万元，较2017年下降7.8%。 观影人次与银幕数量的不断增长推动了中国电影的持续发展。2018年全国人均观影次数对比韩国、美国依然有较大的增长空间，三四五线城市市场份额首次超过40%,随着三四五线城市消费者观影习惯的养成和优质影片的不断增多，未来将成为票房增长主要驱动力。 3、保理行业格局和趋势 近年来，我国商业保理行业发展迅猛，在服务实体经济、破解中小企业融资难融资贵和降低大企业杠杆率方面发挥了重要作用，保理行业市场认知度和受重视程度明显提高。截止2018年底，全国保理公司累计注册资金折合人民币已超过8000亿元，保理业务量连续六年保持高速增长。在国家大力倡导金融要为实体经济服务，推动金融供给侧改革，防范和化解金融风险的大背景下，商业保理行业将迎来新的重要发展机遇。 (二)公司发展战略 公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以提升物业商业价值为核心，以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，目前已拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源。公司未来仍将坚持轻资产战略理念，始终以提升旗下社区型购物中心运营管理为重点。在持续专注购物中心运营与管理的基础上，以购物中心为平台，积极拓展购物中心内容业态，同时以商业保理等供应链金融服务主业，促进与主业的协同性发展。 未来，公司继续通过购买、租赁、受托管理等多种方式，不断提升购物中心资产和店铺规模，以北京为核心拓展范围，积极寻求契机拓展新的发展区域，巩固提升现有成熟商圈，加快寻求新的发展区域。华联院线将采取自建、收购等方式扩大影院规模，在区域上优先发展北京区域、聚焦西北、打造华北，辐射其他省会城市和经济发达地区。 (三)公司的经营计划 1、继续致力于提升公司主营业务运营管理业务水平，提升门店盈利能力，处置低效门店 2019年，公司将以门店为关键点，聚焦优势地区，处置低效门店，全力提升现有门店的经营能力和盈利水平。公司将坚持以利润指标为导向，深入研究消费者需求，狠抓零售四要素，将\"三有结构、四个比例\"制度化、流程化、系统化，做好旗下购物中心的日常运营工作以及调改计划，致力于建立购物中心经营理念新高度，做有爱、有美、有趣味、有效率的购物中心，并继续推进内容创新及服务创新，在提升购物中心差异化核心竞争力的基础上提高门店盈利能力。 基于\"平台+内容\"的发展思路，公司将积极探索影院业务新的盈利模式，促进影院与购物中心互利共赢。华联院线将加强品牌宣传与建设，通过与部分消费会员客户群体较大的跨界主体进行会员资源及积分共享等方式，拓宽客户来源，增加客户粘性，并针对不同客户群体，在放映产品、影院布局、硬件上进行创新及调改，提升影院服务与运营水平。 华联保理将继续发挥产业金融业务优势，延伸公司价值链，发挥保理业务优势，以保理业务促进主业发展，提高资金使用效率，实现资金与资本双向增值。 2、围绕购物中心平台优势，积极发展关联业态 消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司自执行轻资产战略以来，固定资产运营效率增加、资产组合灵活性强，公司未来年度将在保持购物中心业务规模、发展影院业务、保理业务的基础上，继续依托购物中心的平台优势，以\"平台+内容\"为发展思路，完善公司产业链布局，围绕购物中心的内部所需内容，发现内容，创造内容，经营内容，把内容运营作为公司核心能力的支撑点，推进与社区型购物中心相契合业态的投资，并做好已投资项目的投后管理工作，实现投资与主业互相促进、共同发展。 3、完善公司内部管理体系，加强公司内部控制建设 2019年，公司将按照经营需求，持续完善营运检查、物业管理、设计施工、服务创新、内容创新等运营相关的内部工作标准及管理流程，提升管理效率。公司将继续改善内部控制工作，加强关键节点控制，促进公司规范运作。公司将一如继往严格履行上市公司信息披露、投资者关系管理、执行股东大会决议等重要职责，依托董事会各专业委员会的作用，强化战略发展、重大投资等科学决策能力，全力为股东创造更高的价值，持续推动公司健康发展。 华联保理将通过多种渠道优化融资结构，保障资金供给，降低融资成本，加强风险管理，完善公司内部控制管理体系，防范违约风险。同时，进一步加强业务模式创新，在符合风控要求的前提下，为公司主业提供全方位综合性金融服务。 4、加强人员培训，完善人才储备机制 2019年度，公司将继续探索建立与业务相辅相成的人才培训体系，促进人才与业务融合式发展。通过完善Mall天轮人才培养体系，公司运用多角度、多元化、全方位的人才培养方式，加大力度进行各业务条线的专业培训，合理挖掘、开发、培养公司战略后备人才队伍，为公司持续发展提供人才资本支持。 (四)公司面临的风险及应对措施 1、经济波动及行业竞争加剧带来的风险 2018年，国内社会消费品零售总额38万亿元，比2017年增长9.0%,扣除价格因素实际增长6.9%,增长速度持续放缓。但是，随着政府调控朝着调结构、扩内需的方向发展，消费将具有很大的增长空间。公司核心主业为购物中心的运营管理，存在主营业务受国内外经济波动影响的风险。并且随着购物中心竞争加剧，居民消费需求的不断升级及消费结构的不断调整，对购物中心运营提出更高的要求。 为了应对上述风险，公司通过充分调研目标客群的消费需求，对旗下购物中心业态调整及改造升级，增加体验式业态及新兴业态的占比，推进内容创新及服务创新，以不断提高专业化运营管理水平，减少经济波动以及行业竞争带来的影响。 2、影院竞争加剧及新传播媒体竞争带来的风险 近年来，影院数量呈现快速增长的趋势，年度单位银幕产出继续递减，影院竞争将更加激烈。以互联网为代表的新传播媒介已经通过改变消费者的消费理念、消费方式和信息获得方式对包括电影在内的传统媒体构成了冲击和挑战。众筹、电子商务、视频网站等互联网商业模式与电影产业嫁接，重塑了电影产业链。在电影放映环节，目前我国电影的放映渠道仍以城市院线发行和影院放映为主，但随着视频网站的兴起和在线付费观看逐渐被接受，网络平台播放将凭借其价廉、便利、选择性强等优势，逐渐成为电影投资的重要的回收窗口。 为了应对上述风险，公司不断创新经营与管理模式，加大放映设备设施及技术的投入，在电影放映产品及不同消费群体方面制定差异化发展策略，增强旗下影院的体验性，推进场景消费与产品消费，加强影院服务与运营水平。 3、多元化运营管理风险 随着公司购物中心、影院和保理业务三大主业的不断快速发展，对外投资业务增加，公司经营规模、辐射区域、组织层级不断扩大，对经营管理、专业人才需求、财务运作以及风险管控等方面的要求也随之提高，公司面临的运营风险加大。 为了应对上述风险，公司将积极创新商业模式和管理方式，加强专业化管理，不断强化优势区域的竞争力，逐步提升公司综合运营管理能力，加大市场化运作手段，完善人才储备机制，进一步提升公司综合竞争力。 4、客户信用风险及操作风险 国内保理业务的客户信用风险主要包括：卖方信用风险和买方信用风险。操作风险包括交易背景真实性风险、资金回笼管控风险、业务操作风险等。 为了应对上述风险，华联保理制定了一整套规范的管理制度和内部控制流程，对保理业务实行全流程管理。在准确认识国内保理业务主要风险点的基础上，一是合理评估买、卖方信用风险，对核心企业逐户评估、逐户准入；二是加强交易背景真实性审核，合理匹配融资规模与企业经营销售规模；三是有效监控应收账款回款资金，加强各环节操作风险控制；四是加大业务人员培训力度，提升业务办理人员风险识别能力和展业能力。