| @81大白话第188篇房产原创文章
成也“造城”，败也“造城”！
| 01 泥沙俱下，多个重点城市房价跌回一年前
城市周边多个新城区拔地而起，城市面积扩张数倍，热点、规划、预期，吸引了大量手持资金的投资者纷纷而来。
这年头，不怕没实力，就怕没噱头！只要有噱头，即使没有经济实力的城市，房价也能炒至天际，更别说各种资源都有优势的重点城市。
各个利益环境都赚得盆满钵满，问题来了，如果总要有人为此买单的话，那究竟是谁呢？
这是一场和预期之间的冲刺，不在于谁能跑到最后到终点，而在于谁能够在终点前安全下场。
吹出来的预期，比泡沫更可怕，因为只要是预期使然，无疑就是炒房者的主场。
房价只涨不跌始终是一个神话，破灭是注定的，只是时间长短的问题，即使是重点城市也不例外！
第一财经记者根据国家统计局公布的2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，对包括直辖市、省会城市（不含拉萨）和计划单列市在内的35个重点城市近一年的房价走势进行梳理发现，有11个重点城市房价跌回一年前，其中，天津跌幅最大。
二手房难出手，已经是一个不争的事实，35个重点城市中，有11个城市房价跌回一年前，这其中有直辖市、计划单列市、省会城市。
大家有没有想过一个问题，即使目前人口流动都是趋于南下，但可以肯定的是，不可能所有可流动人口都会南下，不论多少，总会流向一些南方意外的城市。
而且二手房下跌的重点城市中，基本也都是区域中心，对人口的吸附能力是极强的，在2020货币天量投放的情况下，居然出现下跌，这就有些不可思议了。
同时，这里不得不提到的一点是，这35个重点城市中，有很多城市的二手房挂盘量在天量位置居高不下，这无疑又是一颗分量极重的“雷”。
还有一个事情必须要引起注意，除了这11个重点城市以外，同比涨幅低于5%的城市，都要小心了，因为从涨到跌只是一念之间，上涨乏力，就是下跌的开始。
| 02 二手房市场决定房产投资的成败
新房房价只能起到一定的参考作用，除此以外没有任何用处，因为新房市场相对封闭，并不是普通人可以参与的。
在新房体系中，除了购房者，都是利益相关方，地方政府、银行、开发商。他们是新房体系中的控盘方，控盘的唯一目的就是让大量的购房者入市。
而二手房体系中，相关利益方就变成了地方政府、银行、房东，也就是说普通人成为了利益的参与者，但控盘的却还是地方政府和银行。
为什么要梳理这个问题，是要告诉大家，普通人想要在楼市中获取利益，只能跟着大势坐车，别无他法。
从由此我们也可以看出一个问题，就是二手房的交易是受供求关系影响的。
新房库存大了，控盘方就会严控二手房的交易，把购房者大量引导到新房市场。
新房库存小了，二手房才有涨价的机会。
当然，这其中有另一种情况，就是市场以投资炒作为主的话，二手房自然也会成为被抛弃的对象。
我们看到了，11个二手房下跌的城市重要集中在黄河流域和华北地区，也就是说，这些区域的城市刚需支撑力目前来看相对薄弱，供求关系出现逆转。
房价下跌不可怕，就怕没有接盘侠！
不论是刚需还是投资，只要有需求，房价的每次下跌都是一个入场的机会，但需求量萎缩的市场，房价的每次下跌也只能是下降趋势中的一个低点而已。
可以肯定的一点就是，需求量萎缩的市场，二手房不可能存在机会，因为需求量下降，首先要保证的就是新房市场的成交量。因为接下来，地还是要卖的！
这就是新房市场得天独厚的优势。
| 03 新区楼市的神话终将破灭
目前来看，城市新房供应量主要来自于城市的新区，全国大大小小近3500个新区，撑起了楼市的半壁江山。
近十年来，新区成为了楼市的一个主要力量来源，当然这是源自“打造下一个浦东”的这个梦想。
十年下来，终于也得出一个结论：浦东是独一无二，不可复制的。
因为能够抵御眼前巨大利润的城市，几乎没有。
为什么这么说呢？
大家想想，自己所在的城市，新区的规划一出台，是不是没等什么产业落地，房价就先涨起来了呢？
当然，不可否认的一点就是，先期参与的一定都是幸运儿！
房价的快速上涨，让很多人在最短的时间里赚取巨大的利润。
但新区房产投资一定要谨记一点，不要试图赚取最后一个铜板。
离预期兑现越近，风险越大。
预期兑现，利好出尽。当然有很多新区的预期都是遥遥无期的空头支票。
别以为房价涨起来，这个地方就好，相反，房价上涨过快，根本不利于产业落户。
越是希望把新区打造成以产业为中心的经济体系，就越是会严厉打压楼市。看看雄安新区的路数，一目了然。
如果房价一直疯涨，那么就要画一个问号了？投资可以，但要时刻保持下车的姿势！
目前，重点城市楼市遇到的供大于求的问题，就来源于此！
房价下跌，源于房子太多，房子太多源于新区太多，新区太多源于地方对房地产的依赖程度太高。
大家可以思考一个问题，如果主城区的经济都没发展起来，建那么多新区干嘛？
也就好比商业，第一家店都没有盈利能力，一下又开好几家店，那肯定不是要通过开店挣钱，至于通过什么渠道挣钱，这个问题弄懂了，钱就自然赚到手了。
房价涨的时候，所有人都认为一切皆有可能，但如果当真了，那你就输了。
地段、资源才是楼市的关键，而且还要看得见摸得着的，至于看不见摸不着的确实有可能有巨大的利润，但这就是一场比谁跑得快的赌博，想参与，要先看看自己腿脚利不利索。
2021年开始，“新区神话”注定开始破灭！
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