信托行业中，房地产开发企业向信托公司申请房地产项目融资，需满足“四三二”条件，那么“四三二”具体指什么呢？
根据《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》[银监办发（2010）54号，以下简称“54号文”]第三条，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。信托公司在向房地产开发企业发放贷款前应按照54号文的规定对房地产开发企业和房地产项目进行审查。
01、“四”指的是房地产项目的“四证”
“四证”具体指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。信托公司在向房企发放信托贷款或审批融资前，应审核拟申请贷款的房地产开发项目已取得前述四个证照，信托公司不得向未完整取得四证的房地产项目发放信托贷款。
02、“三”指房地产项目的项目资本金比例达到国家最低要求
根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号），申请信托公司贷款的房地产开发项目资本金比例应不低于35%，而后，根据《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号），保障性住房和普通商品住房项目为20%。但根据当前部分信托公司的内部风控标准，筛选项目时仍要求房地产开发项目满足至少25%以上的项目资本金比例。项目资本金投入通常为项目公司或其股东支付的土地出让金、工程款、建筑材料采购等。
同时，根据《中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》（银监发[2009]84号），“一、信托公司要严格执行国家固定资产投资项目资本金管理制度，加强对项目资本金来源及到位真实性的审查认定。对股东借款（股东承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃对该股东借款受偿权的情形除外）、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金。信托公司应要求借款人提供资本金到位的合法、有效证明，必要时应委托有资质的中介机构进行核实认定。”通常，房地产项目公司在设立及运营过程中，其资金来源主要为股东实缴出资、股东借款、金融机构借款等，据此，在审查房地产项目资本金投入比例时，需严格核查其自有资金是否为股东借款或金融借款等债务性资金，如为股东借款，应根据“84号文”的规定要求要求股东出具在项目公司偿还完毕贷款前放弃对该借款的优先受偿权；如为金融机构债务性资金等，应从项目资本金中剔除后再核算资本金比例。
03、“二”指二级资质
根据54号文，信托公司发放贷款的房地产开发项目须满足“开发商或其控股股东具备二级资质”。此处开发商一般即信托贷款的融资人/借款人，也称项目公司；关于控股股东，根据我国《公司法》第十三章第二百一十六条的定义，是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东；出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东。
实践操作中，通常有些房地产开发项目的项目公司或其控股股东并不具有二级资质，但项目公司的全资持股股东的控股集团公司一般具有一级或二级资质，此种情况是否符合“54号文”的二级资质要求？虽监管机关并未出具明确文件规定，但根据部分信托公司向监管机关的项目报备情况反馈，有些地方监管机关默许此种情况也符合二级资质的要求。
此外，虽房地产开发项目的项目公司及其控股股东不具有二级资质，但项目公司的非控股股东具有二级资质，对于此种情况，实践操作中，融资方往往通过修改项目公司或其股东的公司章程中股东会的表决权，或者变更项目公司或项目公司控股股东的股权结构，使具有二级资质的股东符合《公司法》第二百一十六条规定的“依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东”的控股股东的定义，从而符合“54号文”规定二级资质的要求。