［知识要点】
房屋租赁与抵押是日常生活中很常见的情形，抵押权与出租权是房屋所 有权人的权利。如果房屋先出租后抵押的，不影响租赁合同的效力。承租人 可以继续使用该房屋，直到租赁期满。这就是法律所讲的“抵押不破租赁” 的原则。
所谓抵押不破租赁，是指订立抵押合同前，抵押财产已出租的，抵押权 实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；但是，订立抵押 合同后，抵押财产才出租的，则租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，抵押 权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
不过，为了保护善意第三人即承租人的利益，法律为房东设定了如实告 知的义务，即（1）如果出租人未书面告知承租人该财产已抵押的，出租人 对承租人的损失承担赔偿责任；（2）如果出租人已书面告知承租人该财产已 抵押的，因抵押权实现而造成的损失，由承租人自己承担。
另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》第二十二条的规定，岀租人与抵押权人协议折价、 变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等101
条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
最后，在日常生活中，承租人为了保护自身合法权益，应当认真核实出 租房屋的情况，例如是否存在抵押登记，因为，无论如何，租赁关系是不能 对抗已登记的抵押权的。
:典型案例
前些年，董某在外打工挣了一些钱，便回到家乡承租了两间门面房 做起食品生意，约定租期为5年，每月的租金为2000元，该租金还可以 按照市场价格做适当调整。董某和房东将约定的事由写入一份书面租房 合同中，并且还办理了房屋租赁合同登记。两年来，眼看生意十分红火 之时，董某居然收到某银行限其一个月内搬迁的通知。经过打听才得知， 房东王某去年做生意缺钱，于是将董某承租的房屋向银行抵押贷款，但 是由于生意失败无法按期归还银行贷款，银行起诉行使抵押权，准备拍 卖该房屋，并且还有人愿意买房，但提出购买的条件是让董某先搬走， 所以银行就发出通知，要求董某搬走。董某认为，自己承租在先，王某 怎么可以将房屋再行抵押呢？于是董某拒绝搬迁。后来某银行以非法侵 占其房屋为由将董某告上法庭，要求董某立即搬出出租房，法院现在已 经受理此案。现在，董某收到法院的受诉通知书后不知所措°
［以案释法】
本案中，王某可以将已出租给董某的房屋进行抵押。根据物权法第一百 七十九条第二项的规定，王某可以将其拥有所有权的房屋抵押给银行。但问 题是王某在租期未满的情况下，把出租给董某的房屋进行抵押，该抵押是否 合法有效呢？根据我国担保法第四十八条的规定，王某可以将已出租给董某 的房屋进行抵押，而且在抵押时，应当以书面形式告知董某。而王某在抵押 该房屋时，并没有告知董某，这种行为虽然是不合法的，但不影响其抵押房 屋的效力。
另外，在租赁期内某银行无权要求董某搬迁。王某将出租给董某的房屋 进行抵押的行为不影响双方之间租赁合同的效力，根据《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条的规定，在 租赁期间内，某银行甚至最终取得该房屋的所有权人都不能影响到董某租住 房屋的权利，他们应该继续履行董某与王某原来的房屋租赁合同，董某将仍 102然按照原租赁合同继续使用该房屋，直到租期届满为止。因此，某银行不能
中华人民共和国物权法
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的 占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约 定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿*
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保 的财产为抵押财产。
中华人民共和国担保法
第四十八条 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原 租赁合同继续有效。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应 当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民 法院应予支持。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同 在有效期内对抵押物的受让人继续有效。