近期的烂尾楼和断贷事件闹的沸沸扬扬,其中的功过是非,各路大神已分析的极为透彻,考虑自己头不够铁,就不添话了。
只多嘴一句,整个事件里只有烂尾的业主是无辜的。
今天想从一个房地产基层从业者的角度,简单捋一捋为什么会出现烂尾楼,未尽之处,眼界所限,还望海涵。
有人肯定不屑一顾,这有啥捋的,都是开发商把钱卷跑了,这**的开发商,万恶的资本家,都应该拉出去枪毙5分钟!
可恨之人也有可怜之处,容我多说5毛钱的。
先铺垫几个行业小常识,拉通我们的语境,便于后续展开聊。
1、开发商自己没钱:从单项目角度来说,开发商自身是没啥钱的,建设资金大头来源于各类贷款,拿地前有各种前融、拿地后有土地抵押融资、建设后有在建工程抵押融资、四证后的开发贷、卖不出去的房源的存货抵押等等等等;小头来源于业主的首付及按揭款;剩下的股东配资等都是阶段性的,暂表不提。
2、房企的利润没有大家想象的那么高:全国目前有9万+的开发商,最拔尖的那一撮(前50强)在2018、2019年的时候毛利率可以做到30%左右,但2021年大都已经跌到了20%以下,纵观近期行业大面,净利率5%已经是一个相当傲人的成绩(相当于干5-6个好项目能赚一个买新项目土地的钱),大批项目能保住不赔就已经谢天谢地,那钱花哪儿了呢?水涨船高的土地成本、材料成本、人工成本、营销费用和税金、老板的烧包想法……考虑篇幅,这里不做盈利分析。
3、房地产开发技术含量不高,但政策含量极高:房地产行业是极度倚靠政策来讨生活的,政策说利率下降点,那销量就蹭蹭的涨;政策说限购限贷,那销量就哗哗的掉,别看各家房企的营销动作整的花里胡哨,但脱离了政策支持的大背景,都是在扯犊子。
4、房地产卖的不是房子,是预期:虽然“房住不炒”的基调已深入人心,但房子的金融属性并没有减弱,单看一个混凝土盒子,怎么会值几百万呢?但如果未来可以更高价卖出去呢?
讲完这些小常识,我们再简单说一下盖房子的全流程。
开发商从政府那买了一块地,建设到一定程度后对外卖楼花(预售制),业主交了首付就认购了其中的一套房源,通过备案合同预抵押将未建设好的期房抵押给银行获取按揭贷款,这样的话,开发商“名义上”就收到了客户的全款定金,但这个全款结合各地要求需要把大部分或全部金额都存入政府监管的预售监管账户,过程中根据工程进度按需解出,开发商再拿这个钱把房子盖好,交给业主,项目结束。
那哪里出了问题呢?
先看宏观的和行业的。
2016年12月,“房住不炒”的定位横空出世,吹响了全国阻击房价的号角!行业调控开始各方收紧,层层加码。土地供给端,政府的土地招拍挂开始分批集中释放,同时竞房价、竞自持、限马甲等要求也直线提高了房企的拿地成本和难度;金融服务端,三条红线上紧箍咒,严格限制贷款流向房地产;客户需求端,限购限售限贷只是前菜,贷款利率一提再提,购房门槛一高再高,一些本可冲一冲的刚需需求和可换可不换的改善需求也就被压制了下去。
总的来说,房企的融资大幅减少,融资成本和建设成本大幅提升,购房客户大幅跳水,保现金流安全的融资和经营流入同时受到重创,现金流和盈利两个核心指标开始全面失守。
房企此时也身受重伤。
2020年12月,疫情爆发,之后的这两年反反复复,受煎熬的不只是我们的耐心,还有我们的钱包,未来的极度不确定性和不可预期直接从根部斩断了购房和换房的需求,也夺去了购房的能力。
当市面上卖房的比买房的多,房产的金融属性和价值上的预期也就不存在了。
来自四面八方的挤压像一把利刃,砍去了房企的三头六臂,也踢走了自救的信心,最后只留下一口仙气吊着,等着大周期的垂怜。
烂尾楼也就应运而生了。
烂尾是因为没钱,没钱是因为房企仅有的两条大动脉都已被堵死,被堵死的原因有一半是受政策和经济影响,另一半也都是自己作的,2016-2018年房企冲规模和加杠杆的气势像极了92年的股市,同步还进军文旅、医养、足球、康养、科技、汽车、手机、上下游……
缺乏对其他行业最基本的敬畏,什么钱都想挣,最后剩下的除了一地的调研PPT,就是那惊人的“学费”账单。
至于大家争论不休的监管资金问题。
个人觉的,这个是烂尾的原因之一,但却远非根本,房源是可以打开一套一套卖的,但房子却只能一栋一栋甚至一期一期的盖,当你卖出去的房子和你正在盖的房子比例达到惊人的地步时,钱怎么用已经影响不了大局了。
一个锅盖盖不住10口锅,一个黄瓜拍不成10盘菜。
当行业被政策冲击的七零八落之际,恰逢经济乏力,烂尾楼的出现几乎就是必然。
那,还有救吗?
有,但不是钱的问题,首要需解决的是人和人性的问题。
期待风险解除,期待我不失业。