图片来源：中房报图库
彭红侠/发自北京
走入天津市红桥区，在西青道与团结路交会口不远处，便可看到已主体封顶的一栋栋建筑物。
这里是由天津兴泰吉昌置业有限公司开发的首创禧瑞府。售楼处右侧绿色景墙上的烫金大字已开始脱落，左侧的安保岗亭空无一人。再走近看，售楼处大门紧锁，影壁墙底部也出现了破损，露出了里面的红砖。
已有一定年限的售楼处再一次关闭。关于此次关闭售楼处，项目称系售楼处建筑所在位置临近交付社区，在建设施工过程中将会与售楼处运营有所冲突，因此自2022年1月初开始关停。
不过，据消息人士透露，这并非首创禧瑞府首次关闭售楼处。“自2019年取得预售证后，项目多次传出开盘造势消息。不过因为拍地价格过高，房价超出片区太多，所以售楼处开了又关、关了又开，依然卖不出去。”
首创禧瑞府的几经关停，只是近年来天津地王接连“崩盘”的一个缩影。在2016年-2017年天津楼市的高峰期，出现了不少地王。不过伴随多轮地产调控，市场环境急转直下，昔日意气风发的地王高位“站岗”，多地新房售价甚至直逼地王项目拿地楼面价，开发商无利可图，入市延缓。
克而瑞地产研究中心统计，2015年-2018年天津16个典型地王中，截止2020年1月，仅有半数地王入市，入市项目的平均入市周期达21个月，远超过全国平均入市周期10个月。
即便是已入市的地王，在市场下行及多种因素影响下，其盈利情况也不容乐观。以河东、河西、北辰、静海四区的单价地王来看，其项目销售均价均不及拿地时周边项目同类售价，项目地房比多在65%以上，盈利可能性几不存在。
拿地5年近乎“零网签”
这些昔日意气风发的地王，面临着来自政策和市场的双重压力。而在疲软市场环境和限价政策要求下，地王盘难卖高价就是地王项目第一道难过的坎。
据不完全统计，红桥区自2016年至今共出让8宗住宅用地，成交楼面价1.2万元/平方米-2万元/平方米。首创禧瑞府所在地块，是2017年7月由首创摘牌，溢价率50%，成交楼面价30562.5元/平方米。
高昂的土地成本，使首创禧瑞府面临较大市场压力。相比之下，该项目成交楼面价是2016年8月保利融创所摘红桥区年度总价地王的2倍，也远高于红桥区历年供应的其他几宗地块。
即便是经过5年市场培育，红桥区新房销售价格几经上调，也才勉强到达首创禧瑞府当年拍地的成交楼面价。
安居客数据显示，红桥区5月新房销售均价33187元/平方米，环比上涨0.38%。从项目来看，红桥区在售新盘8个，其中中交春风景里均价19500元/平方米，九和府23000元/平方米，即便是2016年红桥区总价地王-公园大观观玺，目前在售均价也不过30000元/平方米。
而从首创禧瑞府此前释放的信息来看，项目首开叠拼建筑面积约168平方米，总价高达800万元-1000万元/套。其中上叠总价约830万元/套，中叠870万元/套，下叠900万-950万元/套。
“这么高的价格，市场很难接受，一般购房者听到这个价格后都是第一个将其排除在外。可如果大幅降价，到达购房者预期，项目也无法承受，毕竟那么高的土地成本。”据一位红桥区中介人士透露，此前曾有个别客户愿意认购该项目，不过对于其认购价格集团没有同意，最终只能退订不了了之。
据了解，停售一段时间的首创禧瑞府也曾有过让步，现房叠拼一度降至单价4.3万元/平方米，总价约720万元/套。不过即使降价，首创禧瑞府相比目前区域新房销售均价每平方米仍高出7000元-10000元。
高额价差下市场并不买账，首创禧瑞府也始终没有网签信息，直到今年4月才签约29套，价格26146元/平方米。
“这29套不是项目的商品房网签，而是其配建的安置房被政府回购。”上述中介人士表示，该项目拍地时达到了最高限价，转为竞争安置房面积，最终该地块需要配建3.4万平方米安置房，销售均价为26000元/平方米，政府会回收一部分。
房价“贴地”难盈利
首创禧瑞府销售遇阻，售楼处几经关停的尴尬局面背后，是近年来天津地王接连“崩盘”的一个缩影。
克而瑞地产研究中心分析表示，天津入市的十几个典型地王项目，由于拿地价格太高，甚至部分项目溢价率在100%左右，面粉价格贵于面包价格，这些项目即使房价有一定程度的上涨，也难以实现盈利。
无奈之下，陷入困局的地王项目开始降价求生，部分项目房价已经击穿地价，有的甚至售价比地价还要低。以2016年河北区单价地王中冶德贤华府项目为例，经过103轮激战，中冶以97%溢价率、33441元/平方米成交楼面价摘得的地块，入市均价却仅为33000元-35000元/平方米。
“对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企，三限之下断腕求生亦属正常，在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，房企拿地王的最终目的还是赚钱，但并非所有房源（尤其是前期开售的房源）售价必须高于成本，这个时候舍小取大，保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择。
不过，对于此类降价求生的项目，亦有天津房企人士对记者分析表示，如果项目降价，房价和地价一致，那这些地王项目的建安、财务、管理、营销费用、税务成本等就是净亏。
“地下部分按照建安成本与车位销售额打平来估算，假设房价与地价一致，建安3600元/平方米，保守估算这些地王项目至少亏损2亿元起，更有甚者亏损金额将高达数十亿元。而加上税费、资金成本、自持（部分地块）等，大部分房企实际亏损金额或将远超上述估值。”上述人士说道。
从2016年-2017年间在天津斩获地王的房企来看，多数房企正步履维艰，天房、融信、禹洲等房企就是其中的典型。
以融信为例，2021年净利润17.27亿元，按照业内估算，融信在北闸口、团泊东获取的两宗高价地预计至少亏损9亿元。这也就意味着，仅这两宗地王的亏损额就相当于整个融信中国半年的利润。大手笔拿地后，融信的现金流堪忧，如何降负债、稳运营是当下融信正在面临的难题。
克而瑞地产研究中心表示，天津由于经济增速放缓，城市综合实力排名明显下滑，远远落后于杭州等新一线城市，严重制约了其购买力，高端改善产品的去化明显弱于刚需产品，并且盈利的空间也在不断收缩。对于房企而言，面对高价地还是要慎之又慎。