1月25日起，浦东新区康桥镇绿地香颂小区的部分业主陆续接到了“开发商销售人员”打来的电话。电话里，销售人员介绍了地下车位出租的新模式：业主们目前签署的包月、包年等短租合同可以变更为长期合同，“一次性付12万至20万，就可以一直租到2078年。”
业主张先生入住小区以来，一直按照月租用地下车位，每月租金250元。听到销售提出的长租方案，他想也没想就拒绝了。可没想到，对方又称，如果张先生放弃“优先租赁权”，原有租赁合同到期后，他的车位可能会被转让给其他业主。“这不是强行出售吗？”张先生颇为气愤。
“没有产权证，还不开具发票，这种‘长租代售’的模式合规吗？”张先生随即向解放日报·上观新闻互动平台求助。
小区西门。
“长租”方案有人欢喜有人忧
绿地香颂小区于2011年交付，目前共有1304户居民。小区配建车位639个，其中包括276个平面车位和363个机械车位，再加上地面划设的临时停车位，共计800余个。十余年来，业主们一直采取固定车位租赁的方式使用地下车位，月付或年付租金。
不过，有限的车位数远远无法满足小区日益增长的停车需求。2月8日，记者在小区看到，地下车库里一些不影响通行的区域也被开拓出来用作停车。业主小贝（化名）告诉记者，原本小区西门外侧有一片狭长的空地，停放了80余辆机动车，可近期因市政道路建设，该区域被恢复成绿化，小区的停车矛盾变得更加突出。
小区地下停车库。
小区西门外原本的停车位被改成绿化带。
此时，来自开发商的通知再掀波澜。
276个地下平面车位的“长期租赁”模式一出来，就引发了业主热议。包括张先生在内的部分已租用地下车位的业主直接拒绝了开发商提出的方案，他们认为，开发商未和小区业主们予以沟通，擅自更改停车规则，本就不妥，让业主一下子掏十几万租金更是涉嫌“长租代售”。“开发商承诺业主使用期限可延至2078年，但在合同上只约定了20年的租赁期，此后的权益谁来保障？”张先生颇为担忧。
让大家不解的是，开发商所说的“长期租赁”模式并未在小区内大范围公示，而是采取逐一通知的方式告知已租用车位的业主。“感觉操作不是很规范”，租赁机械车位的小贝对此就很是不满。另一位业主王华（化名）则坦言，“没有产权证，也没有发票，怎么敢买？”原来，他在和销售人员沟通的过程中得知，缴纳完十几万的“租赁费”后，业主只能得到收据，不开具发票，“这不是偷税漏税吗？”
不过，也有业主对此持赞同意见。记者在居委会门口遇到一位前来取收据的业主，他告诉记者，开发商提出的“长期租赁”省去了反复缴费的麻烦，还能拥有一个固定车位，“相当于我买了一个产权车位。以后车辆越来越多，得赶快定下一个。”据他了解，有100多位业主已经缴纳了费用。
销售称是为了解决停车矛盾
为何突然开始“长租”？开发商的操作合乎规定吗？记者来到了开发商上海绿地康林置业有限公司的临时办公处询问情况。
由于相关负责人并不在现场，一位陶姓销售人员向记者介绍了情况。据称由于小区车位配比严重不足，近来，开发商接到部分业主投诉，称在停车位的排队系统里排了已久，可却一直排不上，为此，他们才决定一次性出租车位的长期使用权。“我们不是售卖”，她特意强调，不存在阻止业主继续短租的情况，“只是短租不一定有固定车位罢了。”
随后，她出示了小区房屋的建设用地使用权证书，称地下车位归属于开发商所有，开发商自然拥有处置权。“是否有车位产权证？”工作人员有些支吾，称详情需要询问负责人。
销售出示的使用权证明。
面对业主质疑的保障问题，该销售人员提到，根据法律规定，合同里约定了20年的权益，合同到期后自动续期，业主无需缴纳资金可继续享有权益，“而且，如果你5年后换房子，我们可以原价回收车位的。”至于发票，她竟反问记者，“我们给你开发票了，5年后你换房子，车位回收给我们，我们又要给下一个人开发票，这个税费谁承担呢？”
销售人员的说辞显然无法说服业主。张先生认为，开发商此举不但未能解决矛盾，反而使得问题激化。“如果真的保障排在后面的业主的公平，是不是应该摇号决定，而不是像现在这样‘暗箱操作’？”
长期租赁合同。
长期租赁合同。
平等协商才能避免矛盾激化
由于销售人员迟迟无法出具270余个车位的大产证，不少业主怀疑开发商并不具备长期租赁的权利。为此，记者几次试图通过销售人员联系相关负责人，确认停车位权属问题，但截至发稿并未得到回复。据悉，社区居委会也联系了开发商相关负责人洽谈，可也迟迟未见其踪影。
浦东新区物业管理纠纷人民调解委员会主任孙晔认为，276个停车位的权属是问题的关键。据介绍，小区的停车位权属一般主要分为三种，一种是由开发商规划用于停车的产权车位，开发商拥有所有权，租赁合同条款双方可自行磋商；一种是业主共有车位，系占用小区内的道路规划而来，属于全体业主所有，所涉租赁合同须经业主大会表决通过；还有一种是地下人防车位，目前各地对人防车位的权属还存在争议，但一般认定开发商与业主签订的人防车位租赁合同有效。根据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。由于目前小区开发商未出具有效证明，业主可选择采取诉讼手段确认权属。
开发商想“以租代售”，而业主却不想“以租代购”。小贝认为，就算开发商拥有出租的权利，双方也应在平等协商的基础上进行，“如果按照20年的合同来算，每个月的租金达到了500元，这涨价未免太快了。”记者从康桥镇人民政府了解到，相关部门已介入调查。解放日报·上观新闻也将持续予以关注。
栏目主编：毛锦伟 文字编辑：毛锦伟
来源：作者：栗思