转自米宅
作者茅十八
昨天，5年期及以上LPR下调15个基点，惊呆一众圈内人。
虽然下调是意料之中，但没想到央行一次就下调15个基点，从原来4.6%降到4.45%。
这就意味着首套房贷利率下限，一周连降两次。
现在最低首套房贷利率：LPR-20个基点=4.25%！
上一次利率低到这种程度，还是在举全国之力降库存的2014年、2015年。
闻到了吗？
最近的救市，连国家层面出手，都有种火烧眉毛的焦味儿，窜心急！
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为什么连国家都窜心急？因为留给楼市的时间真不多了。
我知道，肯定又有人会说，你又在贩卖焦虑了吧。
不多说，不解释，下面几组数据，你自己感受：
1、1-4月份全国房地产开发投资，累计增幅为-2.7%，进入罕见的负区间！
2、4月份全国商品房销售面积、销售额，均大跌4成以上！
3、新房跌7个月，二手房连跌8个月，新房跌幅创下2015年3月以来的最高值！
4、土地市场进入冷冻期，购置面积大降46%！
你看，你认真看。
每一组数据，都是颠覆性的，颠覆了近五年中国房地产现状。
开发投资增幅竟然为负，销售猛跌4成，土地交易猛跌近5成，房价跌跌不休……从头到尾。
为什么说今年楼市的困境和以往都不一样？
因为现在楼市的难，从资金端、土地端，一直到销售端、建设端，整个领域闭环内的每一个环节，都很难。
对，就是全行业、全领域的难！
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房子，真的卖不动了。
这是4月份房地产开发投资及各项数据。
最直观的感受就是，全系都在降。
房地产开发投资金额、土地购置面积环比跌近3成；
——房企都不拿地了，没钱拿地了，也不太愿意买地了。
施工面积、新开工面积、竣工面积跌幅都在13%以上。
——这是楼市全国层面面临的新问题，由于资金紧缺带来的工程进度缓慢、大面积停工，甚至烂尾，这给楼市带来的负面影响是极大的。
商品房销售面积跌近30%，销售额跌25%。
你随便扒一扒各个房企的销售业绩，全都在猛跌，没有一家是涨的。
头部企业里碧桂园、万科，国央企华润、金地、金茂、保利，销售情况都非常差，华润4月销售面积同比跌幅高达76%。
3
4月份的数据究竟有多惨？
我们把时间轴拉长，放在过去近十年的历史长河中，去客观评判。
第一、开发投资增速猛跌，进入颠覆（负）期。
5月16日，国家统计局公布的《全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比增幅-2.7%；
到底差到了什么程度？来，放在过去十年里对比。
从2013年8月到2022年4月，将近十年的时间里，我国房地产开发投资数据只有5次月年初累计增幅是负的：2020年的2-5月和今年4月。
但情况又完全不同，2020年的2-5月，因为疫情，全国楼市停滞，销售停滞，拍地停滞。
但今年，除了上海受疫情影响较大，全国其他城市基本都是正常的。
所以说，今年的凉，是真的凉。
第二、商品房库存，重新进入颠覆性上涨期。
这是我梳理的全国自2016年至今的商品房及各类物业库存涨幅情况。
全国商品房最高点是多少？什么时候？2016年2月，73931万平。
现在多少？2022年4月，55735万平。
2015年“举全国之力降库存”降了6年，库存降了20%。
但坏消息是，2021年7月以来，全国商品房库存再次进入正区间，而且连续数月增长，2022年以来，均维持在8%高位上。
第三、全国人民死盯的工程进度端。
这是全国近三年来新开工与竣工面积走势图。
从整体走势来看，自2020年以来，全国新开工面积、竣工面积，基本都是一路下滑的。
尤其是今年，4月份新开工面积只有9901万平方米，数年来首次降破1亿平方米大关。
由于大面积停工、工期延迟、交房延迟泛滥，4月份竣工面积也跌至3101万平方米，这也是数年来的一个谷底值。
目前，全国楼市最难治的病症之一，就是——大规模项目停工、交不了房。
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国民最关注的房价，依然没刹住车，依然在跌。
5月18日，统计局发布的70城房价指数中，依然一片惨烈。
4月份，70城新房价格环比增幅-0.3%。
房价增幅依然在负区间沉迷，而且跌幅创下2015年3月以来的最高值。
值得注意的是，4月份70个城市样本中，47个城市新房价格环比下跌，5个城市持平，18个城市上涨。
而且，有9个城市环比跌幅超过了1%，这种情况是比较少见的。
扬州，常德，韶关，跌幅1.0% ；
蚌埠，襄阳，湛江，跌幅1.2%；
岳阳，跌幅1.3 %；
锦州，跌幅1.5 %；
北海，跌幅1.6 %；
这是近七年我国70城新房价格环比涨幅走势图。
2015年3月以来，70城新房价格环比涨幅最惨的就是-0.3%。
2021年10月、11月、12月，今年4月跌幅都是0.3%。
事实上，从2021年9月开始，过去8个月里有7个月增幅都是负的，1个月是持平。
换句话说，过去长达8个月的时间里，房价一直在跌，跌跌不休。
二手房呢？更惨。
看图吧。
2021年8月开始，70城二手房价格已经连续跌了8个月，连一次短暂的持平都没有。
而上一次出现这种连跌情况，还是在2014年。
二手房价格跌的最厉害的几个城市：
大连，跌幅1.0%；
哈 尔 滨，跌幅1.1%；
扬州，跌幅1.2%；
太原，跌幅1.6 %；
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总结一下，楼市目前最急需解决的三大病症就是——
1、地卖不动了；
2、房子卖不动了；
3、工地没钱施工了；
这些困境上层不知道吗？当然，他们比谁都清楚。
所以，最近的救市，都有种火烧眉毛的焦味儿，窜心急。
破例性救市1：一周内，房贷利率下限从4.6%降4.4%，又到4.25%。
上周日破例性允许首套房贷利率减20基点，昨天央行又把LPR降了15基点，目前房贷利率已回归2015年时候的水平。
破例性救市2：开始放开房企融资。
前两天第一批3家房企放开融资，碧桂园、龙湖、美的；昨天，重庆又为金科支持资金到位3个亿。
破例性救市3：破限购、破限售、降首付，从默许到允许，甚至开始鼓励。
这周四，一天内3个城市降首付，石家庄、银川、常州。
石家庄、银川都把首套首付都降为20%。常州更厉害，首套结清，二套首付降为30%。
别着急，下周还有一大批降首付在路上。
你问“举全国之力”救市后，连续多次“破例性救市”后，这次楼市究竟什么时候能缓过来？
1、等到有天，房企开始积极拍地了；
2、等到有天，购房者开始愿意花钱买房了；
3、等到有天，工地再也不会随随便便停工烂尾了。
等到这么一天到来，楼市才算真正救起来了。