自从3月16日以来，国内房企巨头阳光城的股票就开始直线拉升。在短短8个交易日内连续走出7个涨停板，从股价最低点2.01一路来到了4.25附近，整整涨了111%。
从上面的暴涨数据来看，大家肯定觉得阳光城如此强劲的增长背后，肯定是业绩过硬，营收暴涨。但实际上根据其1月底发布的业绩公告，2021年全年净亏损在45-58亿之间，这就让人有点迷糊了。
更迷糊的是，阳光城集团不只是业绩亏损，债务延期，理财暴雷，当前中国房地产企业的通病他一个都没跑掉，首先其兄弟企业阳光金服，理财暴雷。根据相关媒体报道总金融高达200亿，其中涉及投资者近万人，包括阳光集团内部员工3000多人。在理财暴雷的同时，阳光城集团的债券也因为无法偿还而宣布延期。
那么，一家基本面如此差的企业为什么会受到市场青睐，以至于在短短8天内股价翻了一倍。对于这个问题我们做了一下深入研究，最后惊讶地发现，出现这种情况并不出人意料。当前虽然基本面恶化，但其上涨理由还算充分。
所以今天我们就来讲讲阳光城集团的故事，但要特别说明，本内容不涉及任何金融推荐，也不建议大家入市。
阳光城的前身是1996年上市的企业---石狮新发。该企业从纺织品起家最终转入酒店行业，再通过码头设施建设，步入房地产。在2002年，阳光投资有限公司收购石狮新发，并将其改名为福建阳光集团。此后又将其并入阳光房地产开发公司，更名为阳光发展。自此完成了借壳上市的全部过程。
在一系列操作完成之后，阳光房地产正好撞上了中国房地产飞速发展的时代。但尴尬的是，此时的阳光房地产因为手里缺乏建设用地储备，而其房地产业务又与母公司阳光控股的房地产业务有冲突，这就导致在房地产行业爆火的那几年，阳光房地产每年销售额都在几千万上下浮动。在全福建一百多家房地产企业中，排名倒数。可以说，从2002年收购开始到2007年，整个房地产大周期都被它错过了。
2007年，阳光集团高层认识到这个问题，并开始竭尽全力治理阳光房地产。在当年11月23日，阳光房地产宣布停牌，并进行重组。阳光集团将内部所有房地产相关的业务线整合进了阳光房地产之中。从2007年开始，阳光地产开始储备住宅用地，并通过各种合作和并购业务，与友商共同开展房地产业务，而当时的市场火爆情形，相信大家都有记忆，从2009年开始，阳光房地产集团营收逐步增加，这个阶段的阳光地产可谓投什么赚什么。
但这个时候，它也并非没有缺点，最大的问题来自赚钱太快，而人员素质跟不上。在查阅一些资料的时候，一些学者对此的评价是，在战略发展上，由于土地获取的随机性，尚不具备对于拓展区域的经济性评估、土地获取的方式评估、地块的获利能力及投资回报周期的科学测算等科学审慎的发展战略规划。
这段话听起来很绕口，翻译一下就是，别看他们是大公司，但是拿土地都是随缘，能拿到就拿到，拿不到就算了。至于什么经济性评估，和投资回报的周期测算能力是缺乏的，至于缺到什么地步，具体我们也不知道。但当时的市场环境是，哪怕你没做过这些科学测算，最终你开发一个项目依旧能够挣钱。如果很不幸，你的盘太远太偏卖不出去砸手里的话，那么更诡异的事情来了，几年后这个楼盘价格会卖得更贵，而该企业将会赚得更多。也就是卖出去赚钱，卖不出去也赚钱。
当时阳光地产就这么不断野蛮发展，不断壮大。但很快，阳光地产的领导层发现问题，由于集团运营管理战略不清晰和项目管控经验不足，外地公司的运营效率低下。在没有一套科学的管理办法之前，很多问题都没法避免。这就导致外地公司的项目回报率低，回报周期长，给阳光集团制造了资金压力。
在经过长期的思考之后，阳光城集团迈出了其发展的关键一步，而这一步可谓石破天惊。直接将阳光集团这个福建本土岌岌无名的小房企，带入了中国地产50强。
2012年2月，从复兴地产离任不久的陈凯，来到阳光城，开启了其长达3年的总裁之路。陈凯的到来不只是人事变动，更是整个阳光城战略发展方向的巨变。当年年末，阳光城集团总部从福建迁往上海。
从今天的眼光来看，陈凯可谓是大隐隐于市，在其入职阳光城之后，很快便理清了阳光城内部的权责问题，并提出了高周转的发展战略。同时陈凯认识到，中国房地产市场的未来肯定是一、二线城市，而绝非阳光城之前所熟悉的福建省市场。随之便在全国范围内融资开发。短短的三年内，将阳光城的销售额从2011年的23亿直接拉到了2014年的230.7亿。三年增长十倍，这个发展速度可以用恐怖来形容。
而且陈凯对于市场的预估极为狠毒，在低价低估的2013年，阳光城斥巨资拿下了12块土地。而到了地价逐渐上涨的2014年，阳光城仅仅只拿下了3块土地。这种在土地市场低谷期全力拿地、高峰期则严控拿地的精准操作，为阳光城带来了一份极佳的财务报表。而利用这份优异的成绩单，阳光城集团得到了歌斐基金 24 亿的持股形式投资，不仅保证了高杠杆下的资金需求，同时还比原来的资金成本降低了近 4%。
在2014年陈凯任职期满之时，阳光城集团已经是全国排名29的头部房地产企业。这里顺便说一句，陈凯在离开阳光城之后，创立了一家投资基金。此后被中南置地挖走，其在中南的900天里，让中南地产的销售额从502亿元，跳升至1960.5亿元。至此陈凯也被业内人士称为中国房地产业过去十年最成功的职业经理人，没有之一。
陈凯的手中，阳光城完成了营收百亿的跨越。在当时高歌猛进的市场环境下，冲击千亿成了阳光城的经营目标之一。2015年，碧桂园的吴文斌和朱荣斌加入阳光城。这两位也是中国地产前列的高层管理者，是见证了碧桂园不断发展的战友，一人专精融资、财务和风控，一人精于管理与发展，两人分别就任阳光城正副总裁，开启了阳光城第二阶段的蓬勃发展。
2015年，阳光城以18亿巨资拿下北京通州一块地，该地商品房部分楼面价高达3.8万一平米，一举成为通州台湖片区地王。这种激进的拿地方式与陈凯在任时截然不同。而且根据相关房地产软件历史数据查询，当时通州台湖片区二手房交易均价才2万多。而当时台湖区的政府限价房才12000一平方。这种价格拿地，风险极高。
但这种激进的行为并未结束，此后阳光城入驻珠三角，直接以6.39亿的代价拿下了东湾城南一块土地。该地以楼面价7788元一平米，创造了城南地区地王纪录。而这，也是阳光城集团在珠三角的首秀。
与激进的拿地风格相同，随着两位碧桂园高管的到来，他们还给阳光城带来了碧桂园的最新打法。三四线加高周转。根据采访中朱荣斌的说法，他要求阳光城各项目，从拿地到开盘仅仅只需要4-5个月，从第八个月开始现金流要为正。而为了确保项目能够高效运转，人员稳定是必须要考虑的重要因素。
朱荣斌为阳光城带来了一个叫“阳光共赢”的跟投机制，在这个机制下所有的中层领导和关键岗位人员强制跟投阳光城项目，并设置了投资门槛，而基层员工自愿跟投。在那个房地产日进斗金的年代，这种跟投机制的出现极大地增加了员工收入，也鼓励员工不断为项目而奋斗。
但房地产是资金密集型行业，光有激励机制和明确的战略，是不足以支撑其快速发展的。房地产日进斗金不假，但无论是拿地还是开发每个阶段都是吞金巨兽，没有足够的财力支撑，所有的发展理念都不过是一纸空谈。
此时朱荣斌的战友吴文斌，在自己熟悉的金融领域，为阳光城带来了大笔资金。2015 年到 2016 年阳光城集团陆续发行公司债 153.54 亿元。
其中 73 亿融资额是阳光城集团与上海陆家嘴投资发展有限公司、陆家嘴国际信托有限公司合作设立了资管公司，并联合中信证券公开发行三期非公开公司债。这些债券的发行不仅为阳光城集团的持续扩张奠定了资金基础，同时将综合资金成本降低至 8.42%。
与此同时，因为阳光城优异的成绩得到了资本市场的青睐。阳光城信托资金成本从2014 年以前的 10%到 15%之间，降低到了 2016 年的4.53%到 11%。资金成本不断降低，而卖地收益却在不断增加。从2015年开始，阳光城集团的业绩水涨船高。到2019年，短短五年时间，阳光城销售额从200亿冲到了1800亿，成功跻身中国房地产一线品牌。
但正所谓，人无常势，国无恒强。随着房价的进一步上涨，消费者越来越难以承受，整个市场也开始走向疲软。而国内地产行业，存在着普遍负债过高的问题，而其高负债的基础就是高周转。但随着居民收入水平与房价差距逐渐拉大，房地产的好日子，也到头了。
不断高歌猛进的阳光城此时也发现了问题。朱荣斌这样的高层干部，之所以能够领取巨额薪水，就在于其长远的目光和对问题的敏锐把握。此时阳光城风头正盛，公司各处无不展现出欣欣向荣的场景，但朱荣斌却一脚踩下了刹车。
如果我们仅仅只看销售额这一个指标，会片面地认为阳光城发展迅速风光无两。而一旦深入研究，就能清楚地看到，在其光鲜的背后是何等辛酸。阳光城集团2014年净资产收益率为27.3%，远高于地产行业均值的15.24%。而到了2017年，阳光城集团的收益率就降到了12.75%，而地产行业收益率均值却增加到了18.9%。
也就是说，在整个行业资产收益率不断增加的情况下，阳光城集团的资产收益率却下降了一倍不止。这无论放在什么地方都不是好消息。而从当时的情况来看，资产收益率下降的最大原因是其负债的不断增加。从2014年的有息负债 202 亿，剧增为2017 年的1141 亿元。等到2017年，当时阳光城集团负债率为86%，而净负债率则接近200%。
此时朱荣斌发现了问题，阳光城内部激励体系中与规模挂钩的指标比重太大 ，直接导致全公司都在向规模发力。此后阳光城修改激励体系，开始考虑更多的质量和利润指标。
同时阳光城首席财务官也表示：阳光城不再主动加杠杆，以保证负债绝对值不增加。与此同时朱荣斌也在采访中表示，在增速一定的情况下，不会再增加债务，同时会确保企业经营安全。在这一系列操作下，2019年，阳光城成功将净负债率从近200%下降到了145%。可以说，其远见的操作，使阳光城的资金压力不断降低，让其挺过了疫情。但正如一句古话说，船大难掉头。像阳光城这种千亿级别的巨舰，其刹车距离之长，掉头反应之慢，行动惯性之大，绝非外人所能想象。而此时的中国房地产市场，已经没有更多的空间给他们调整。
2019年末，疫情闯进我们的生活。在全国停摆的情况下，高负债行业纷纷告急。其中中国房地产巨头恒大最先支撑不住，其不断恶化的资金状况让市场对于房地产行业的信心产生了动摇。
与此同时，阳光城也开始面临质疑，而更为致命的是，疫情带来的市场波动降低了广大消费者的购买力，让房地产行业的销售周期不断拉长。我们刚刚说到，房地产企业是普遍性的高负债，而支撑他们走下去的关键，就是高周转。在高周转的情况下，高负债是其快速发展的发动机，而周转速度一旦下降，其高负债就变成了企业的最大负担。
而阳光城之前降低负债的操作仅仅让其比其他同行多坚挺了一会，但很快资金危机就开始浮现。2020年，为了缓解危机，阳光城集团引进了泰康资本投入，并签订了对赌协议。协议中规定，十年内阳光集团将创造利润达到942.23亿元，如业绩未达标，将赔偿泰康集团协议数额。
而到了2021年，不断恶化的经验状况，让泰康集团头脚发麻，并质询管理层，要求其为恶化的经营状况作出解释。虽然不知道双方后续的交流情况，但很明显，泰康对于阳光城的经营不抱乐观期望。在2021年12月，阳光城发布公告，泰康集团减持手中的阳光城股份。从2020年9月入股到2021年12月减持，短短一年时间，泰康集团浮亏近17亿元。
而在金融市场上出现巨额亏损的大佬并非泰康一家。在2015-2017年间，为了加强市场信心，朱荣斌总裁自掏腰包买了1亿元的阳光城股票，而等到2021年朱荣斌减持的时候，其市值已经跌了近一半。
根据相关媒体统计，朱荣斌在位几年间，从阳光城领走了2600万薪酬。但仅仅是投资阳光城股票一项，浮亏近6600万。相当于当了几年总裁还倒贴4000万，可谓荣辱与共。
今天随着房地产市场的回暖，阳光城的债券延期与理财暴雷问题都在不断进行协商，并与相当部分债权人达成了协议。以至于有些投资者认为，当前市场已经见底，抱着赌一把的心态将其股价不断抬高。但如果从其发展历程来看，无论阳光城能否挺过这一关，房地产的镀金时代已经结束了。
好啦，今天就聊到这儿，我们下期不见不散，祝福大家。