恒大已经完成从地产向“多元产业+数字科技”转型，逐步分拆集团资产上市，构建以固定空间和移动空间为主体的多元产业生态圈。
恒大的主要经营主体是港股上市的中国恒大集团，今年股价走势是这样子的：
从收入规模看，中国恒大集团近一年营业收入规模持续增长，不过从2018年开始增速大幅下滑。如果从归母净利润来看，净利润在2018年达到顶峰374亿元，2019年、2020年归母净利润持续腰斩，2020年仅实现80.8亿元净利润。
归母净利润下滑主要有几个原因：1）降价促销，导致房地产业务毛利率下滑；2）大幅促销，导致营销费用增长；3）新能源汽车研发投入较大；4）房地产业务合作开发项目增加，少数股东侵蚀利润。
自2020年3月以来，公司通过引入战略投资，分拆资产上市等方式增加权益融资合计888 亿港元，全面优化负债结构，主要包括：恒大物业引战235亿港元、上市募资140.8亿港元，恒大汽车两次配股300亿港元，中国恒大配股43亿港元，恒腾网络出售股份6亿港元，房车宝引战163.5亿港元。
恒大地产中国恒大集团2020年末总资产23011万亿元，所有者权益3504亿元，营业收入5098亿元，净利润80.76亿元。恒大核心收入来源为房地产业务，经营主体为恒大地产集团有限公司，比较两家公司主要财务数据可以发现恒大地产集团有限公司为集团核心子公司。
恒大地产房地产开发项目以民生住宅为主，商业地产为辅，开发产品包括低密度住宅、多层花园住宅、小高层住宅、中高层及高层住宅等。
从销售数据看，得益于强劲的销售政策，近三年销售面积和销售金额均维持增长，不过代价是销售均价和结算均价均有不同程度的下滑，房地产板块销售毛利率由2018年的36.8%下滑至2020年的24.75%。此外，为了维持强劲的销售政策，销售费用的增长又难以避免，最终导致收入规模增长，但净利润持续下滑的情况出现。
观察恒大地产主要资产负债科目，可以发现几个特点：
货币资金余额持续下滑，2020年末现金短债比仅为0.30，而同期碧桂园为1.89，融创中国为1.16。
存货增长放缓，2020年存货仅增长1.76%，为了降杠杆，开工和拿地节奏都在放缓。
有息债务规模下降较大，降负债效果明显；但是应付票据及应付账款余额快速增长，对供应商的经营性占款增加。
预收账款下降，意味着未来收入规模下滑难以避免。
负债率仍居高不下，净负债率与三道红线要求的100%仍有很大差距。
从恒大地产披露的2020年末有息债务结构来看，5000多亿元的债务有一半的债务在1年内到期，1-2年内到期债务规模接近1300亿元。因此2021年是恒大最难熬的一年。
恒大汽车恒大汽车经营主体为中国恒大新能源汽车集团有限公司，目前在港股上市，今年以来股价走势如下，尽管今年股价大幅下跌，但是最新市值仍然近1200亿元。
恒大汽车前身为恒大健康，因此除了汽车板块外，还有互联网+社区健康管理、国际医院、养老及康复产业等健康管理业务。
汽车板块，恒大汽车以“核心技术必须世界一流，知识产权必须自主拥有”为核心技术目标，以“产品品质必须世界一流”为品质目标，构建覆盖整车制造、电机电控、动力电池、汽车销售、智慧充电、共享出行等领域的新能源汽车全产业链。恒大汽车已经研发14款车型，已发布9款车，在天津、上海、广州建立生产基地，宣称在2025年实现年产销超100万辆，2035年实现年产销超500万辆。
健康产业方面，恒大提供健康管理、养生、医疗、康复、养老等服务，搭建会员制平台，打造“恒大·养生谷”。目前，“恒大·养生谷”全国已经落地29个。同时，恒大与美国布莱根和妇女医院合作经营博鳌恒大国际医院，以该医院为引领，整合各地三甲医院资源，搭建以恒大康复医院和社区医疗体系为终端的恒大医疗体系。
从财务数据看，恒大汽车2020年全年营业收入为154.87亿元，净利润则为亏损74亿元，亏损额较上一年的44亿元进一步扩大。营业收入基本来自于健康产业板块，新能源汽车板块仅实现收入1.87亿元，来自于电池的销售。
分析恒大汽车利润表，2020年恒大汽车实现毛利润26.95亿元，毛利率为17.4%，之所以亏损主要由于期间费用较高。具体来看，推广养生谷导致营销费增至22.38亿元、加大新能源汽车研发投入导致管理费用增至51亿元、借款增加导致利息支出增至27亿元。可以看到不管是健康产业还是新能源汽车都是个吞金兽，一个疯狂堆营销费，一个疯狂堆研发支出。
再看恒大汽车资产负债表，2020年末资产总计1500亿元，其中负债合计1559亿元，所有者权益为负59亿元，即恒大汽车已经资不抵债。从债务结构看，2020年末恒大汽车借款余额722亿元，其中一年内到期金额163亿元，而账面非受限货币资金余额为105亿元。
恒大物业恒大物业经营主体为恒大物业集团有限公司，目前港股上市，今年以来股价走势如下，尽管股价持续下跌，但是最新市值仍有548亿元。
截至2020年末，恒大业务总合约管理面积约565万平方米，在管面积300万平方米，覆盖22个省、5个自治区、4个直辖市和香港，共290个城市，管理项目937个。
恒大物业为220万户家庭提供物业管理服务，以住宅服务为主，逐步扩张商业、主题公园、产业园、康复项目、学校和医院等场所服务。2020年8月，恒大物业引入中信资本、腾讯控股、云峰基金及红杉资本等战略投资者，融资235亿港元。9月，恒大物业收购南昌馨雅、成都威尔斯普、遵义市中信、永康市嘉华物业等物业管理公司。12月，恒大物业在港股上市，募集近70亿港元。
2017年至2019年，来自控股股东恒大集团及恒大集团合营企业的物管服务收入占比一直维持在不低于99.7%的份额，可以看到恒大物业收入基本依赖于恒大集团，或者说恒大地产。我在此前文章说过，恒大为了将负债这两年限制了规模扩张，拿地金额也极度萎缩，因此恒大物业未来的增长空间也就被限制得死死的。
恒大物业2020年营业收入105亿元，毛利润40亿元，净利润26亿元，盈利能力还不错。不过由于收入基本依赖于恒大地产，如果站在整个集团角度看，这部分盈利实际上并没有意义，相当于把左口袋的钱掏到了右口袋。结合资产负债表，可以发现恒大物业总资产170亿元，其中应收账款就达到了42亿元，有25亿元为应收集团内关联方款项。而2019年末应收集团关联方的款项为35亿元。如果进一步结合现金流量表的经营活动产生的现金流量净额，2018年-2020年分别为10.36亿、-3.7亿、51.7亿。可以得出结论，恒大物业收入依赖于恒大集团，尽管账面利润可观，但实际上集团的回款较慢，2020年的大额回款应该是为了上市不得以提升的回款力度。
2019年末，恒大物业资产负债率76.2%，2020年末由于募集资金下降至42%。恒大物业负债主要为经营性应付款，没有有息债务。2020年筹资的资金在年末仍躺在账面上，可以关注这部分资金今年是否会借给集团使用。
恒腾网络恒腾网络前身为马斯葛集团有限公司，主要从事投资及买卖证券、提供融资、物业投资及制造及销售照相产品配件业务，于2015年6月15日与恒大地产集团有限公司及 MountYandang Investment Limited(腾讯控股有限公司的全资附属公司)订立一份认购协议。认购协议完成后，恒大与腾讯成为上市公司主要股东并取得控制权。 公司于2015年10月更名为恒腾网络集团有限公司，并于2016年开展互联网社区服务，主营业务为互联网家居及互联网材料业务。
2021年，公司向流媒体转型收购了Pumpkin Films和上海儒意影视。
Pumpkin Films（南瓜影视）是一家垂直纯付费订阅制流媒体平台，通过大数据分析与儒意影业原创内容能力相结合，为全球用户提供优质的内容和极致的观影体验。截至2021年5月底，累计注册会员数5527万人，累计付费订阅用户数2015万人 。
儒意影业拥有众多高质量原创内容，主导制作了50余部作品，储备了数百部影视版权，获得飞天奖、 金鹰奖、白玉兰奖、华鼎奖等重要奖项。电影代表作有《你好，李焕英》、《送你一朵小红花》、《致我们终将逝去的青春》、《动物世界》等，电视剧代表作有《北平无战事》、《琅琊榜》、《芈月传》及《老酒馆》等。
恒腾网络最新市值接近400亿元，2020年末账面资产总计12.7亿元，负债0.9亿元，几乎没有偿付压力。7月23日，中国恒大集团及其附属公司以每股3.2港元价格将持有的恒腾网络7%的股份转让给腾讯控股有限公司，交易对价约20.69亿港币；将4%股份转让给另一个买方（未披露具体对象），交易对价约11.82亿港币。本次交易完成后，中国恒大集团持股比例由37.55%下降至26.55%，腾讯控股持股比例由16.90%提升至23.90%。
房车宝房车宝经营主体为房车宝集团股份有限公司，这家企业没有上市，因此我们无从得知具体负债情况。
房车宝主营线上线下房车交易及综合服务平台，2017年发布‘恒房通“APP，业务覆盖229个城市，拥有全民经纪人会员2129万，职业经纪人38.7万，门店4.3万家。2021年3月，房车宝引入多名战略投资者，募集资金163.5亿元。
恒大童世界童世界是全球唯一“全室内、全天候、全季节“的大型主体乐园，面向2-15岁儿童少年，以中国文化为核心，融合世界文明，采用世界最成熟、最受欢迎、科技含量最高的顶级游乐设备及技术，打造全球规模最大、档次最高、世界第一的顶级童话神话主题乐园。（这么多个”最“都是恒大自己说的( ╯□╰ )）
童世界最大的项目是海南海花岛，首期在21年元旦试运营，累计接待145万人次观光旅游。
关于海花岛，恒大自称总投资1600亿，倾力打造全球超大国际会议城、58座现代酒店、七星半岛酒店、欧式城堡酒店、全球原创世界童话乐园、12.7万㎡奇妙海洋世界、23项游乐水上乐园、大型国际购物中心、6大风情商业街、8大主题美食街、茗茶酒吧街、28个特色博物馆、5国风情温泉城、大型歌剧院、音乐厅、电影艺术中心、华夏超大影视基地、大型水上实景演出、7大民俗表演广场、KTV天地、超大型中心公园、珍稀特色植物园、欧式婚礼庄园、40公里黄金海岸、天然岛屿大铲礁等于一体的世界文化旅游胜地。
这么大的项目要运营成功需要满足三大条件：
足够的客流量；较高的利润空间；优秀的维修保养，三者缺一不可。
能否运营得好，没有实地调研不好评价。不然建议还是抱着谨慎态度对待，可别成了下一个迪拜世界岛（投资845亿元，最终烂尾，感兴趣的朋友可以深入了解下）
恒大冰泉恒大集团目前持有恒大冰泉49%股权，恒大冰泉业务涵盖矿泉水、粮油、乳业和生鲜四大板块共14大系列超50款产品，业务覆盖全国30多个省市，并沿“一带一路“布局十多个国家和地区，在全国拥有超50万家销售网络。
3月31日，在中国恒大2020年的业绩会上，恒大集团方面称，目前恒大买回了恒大冰泉49%的股权，并在筹划上市。对此，恒大集团董事局主席许家印在业绩会上说，相比恒大整体规模，恒大冰泉和恒大粮油的体量小，在几年前恒大将这两个业务转让了。目前，恒大多元发展，要实现衣食住行、康养旅游娱乐的全闭合的产业，所以又把恒大冰泉、恒大粮油买回来了49%的股权，计划下一步包装策划上市。
事情其实已经定性了恒大的多元化战略，反映了许老板野心很大，不论是新能源汽车、健康产业、童世界都是吞金兽，任何一个所需的资金量都不是一般企业可以承受的。恒大一下子摊开了3个，要养活这三只吞金兽，所需的资金量肯定是个天文数字。而以往的资金来源，地产板块又赶上了”房住不炒“政策，政策控制房价的决心史无前例。因此，许老板现在面临的不仅仅是为三只吞金兽找口粮的问题，更重要的是要活下去。
前几天的集中管辖，其实已经把这件事定性了，”流动性问题“就交给时间解决，以时间换空间。境外三大评级公司不断下调恒大评级，不过你看境内评级公司可没有任何下调动作，尽管境内评级公司一贯很滞后，但在如此造势下依然巍然不动，代表的态度，值得我们细品。