每天上演价格拉锯战。
昨晚，南站融侨方圆1.36万/平米的洋房，又把楼市吓一跳。
不得不承认，天津部分房价，“体感”很便宜。
但是，便宜不敢买，因为，心里没底。
事实上，这个阶段哪是“底”，还真没法预测。
因为开发商“保命式降价”是不讲理的，所有地价、成本、利润模型全部崩塌。
模型失灵，但总得有个参照系，来判断房价合不合适。
至少心里有个数，现在各板块正常房价，应该是多少？
简单一点，就看这个关键指标。
房价在和谁赛跑？
人口？物价？政策？公说公有理，婆说婆有理。
每一个维度都能自圆其说，但好像又很难有绝对的说服力。
房价，说到底还是货币效应。
一个城市聚集的资金越多，越能维持楼市稳定。
手里的钱，最终决定房价高度，以及对楼市的支撑力。
所以，关注一个指标就够了：本外币存款余额。
举个例子，为什么杭州房价凶猛？
根本原因，2020年末，杭州本外币存款余额5.4万亿，总量仅次于一线城市。
比2019年增长20%，增速仅次于深圳。
目前，天津部分房价回到2016上半年，甚至是2015年。
不妨把时间倒回上一个楼市周期的起点——2015年底。
2015年底，天津本外币存款余额2.8万亿。
2021年（截止9月），这个数字为3.5万亿，增长25%。
房价，可以与本外币存款余额增速同步。
也就是说，现在的房价，在2015年底基础上增长25%，是正常的。
如果认可这个逻辑，可以接着往下看。
天津各板块的地段价值，具体是多少。
先要说明，用本外币存款增速，推导出的地段价值，是基于板块没有跃升的前提下。
也就是说，这几年没有大的建设，地价没有狂飙等。
如今很多板块的地段价值，比推导出的要高很多。
比如市区、西青、东丽等核心板块，经过6年，地段价值升级了。
这也是核心地段的马太效应。
西青区
梅江洋房2.7万/平米，大寺洋房1.95万/平米，这是测算价值。
现在在售新盘价格，都比这个高。
精武镇大南河，洋房2.2万/平米。
艺墅家酩悦洋房已经1.7万/平米，有点超跌。
张家窝洋房1.35万/平米。
融侨方圆1.36万/平米的洋房，很贴近合理值。
中北镇洋房1.8万/平米，高层1.4万/平米。
这价格显然回不去，这几年中北镇持续建设，写字楼、商业中心，地段价值增长。
津南区
咸水沽高层1万/平米。
现在富力又一城是这个价，新城和兴府8500元/平米，跌不动了。
辛庄小高层1.35万/平米。
津南悦府1.2万/平米，比合理值还低。
所以一周能卖140套，这个价格将持续到年底。
八里台洋房9200元/平米。
奥园麓语公园、嘉泰翰林学府现在基本就这水平。
双港洋房1.78万/平米。
板块只有一个新盘天房林里公园，还没开盘。
天嘉湖高层6600元/平米。
之前星耀五洲最低出过6900元/平米的价格，如果再有，可以考虑。
北辰区
大张庄7700元/平米。
现在价格正好，中梁津门首府7500元/平米，新城悦隽风华也同步出价。
瑞景高层1.9万/平米，推导小高层2.09万/平米。
但如今砸价比较狠。
之前融创御景宸院干到1.65万/平米，现在中骏金地瑞景湾首开1.59万/平米起，还带精装。
价格大幅低于合理值，主要北边房价节节败退。
南仓高层1.4万/平米。
雍祥府一周前认出特惠炸弹，高层1.6万/平米。
铁东北路洋房1.87万/平米。
显然现在也超跌，绿地新里北苑精装洋房1.5万/平米起。
北宸正荣府精装洋房1.38万/平米，基本清盘。
东丽区
成林道高层1.47万/平米，小高层1.6万/平米是合理值。
东丽湖高层8700元/平米。
三源英华郡拿出高层7500起的价格，甩卖价。
华明镇高层1.06万/平米。
明显这房价现在“不切实际”。
华明镇有点特殊，一方面这些年新房供应少，另一方面空港房价高，吃空港外溢就够了，所以房价撑起来了。
津滨大道，洋房1.83万/平米。
东方和府目前小高层1.9万/平米。
新立洋房1.8万/平米。
现在2万/平米，十个人九个人觉得贵，但人家就吃地缘，集体佛系。
南开区、河西区
和平不在讨论范围内，学区价值占比太高，地段价值变形。
南开、河西不适用这个逻辑，这两个区完全是改善市场。
改善盘定价，地段价值只是基础，还要锚定产品、品牌的溢价。
何况，南开在2016、2017地价飙涨，房价已经上升新高度。
注定只能做豪宅，追求的不是性价比。
河东区
河东海河沿线高层3万/平米。
中交春映海河精装3.5万/平米，如果能给出特惠，价格合理。
津滨大道洋房2.2万/平米、太阳城高层1.75万/平米。
这两个板块，这几年也在建设，地段价值涨了，回不到这水平。
河北区
海河沿线高层3万/平米。
客观的说，现在海河沿线精装价在3.6万/平米左右，确实不走量。
建昌道、天泰路高层2万/平米。
建昌道的春和仁居，目前高层成交价也就2万/平米。
中铁建花语津郡高层卖2.5万/平米，还有很长的路要走啊。
红桥区
佳园里高层1.9万/平米。
有楼盘1.73万/平米的房价过于劲爆。
泰达城已是红桥核心板块，地段价值增长。
西站2.5万/平米，算是合理吧。
西于庄即将出让的土地，预计楼面价1.6万/平米。
如果做个刚需高层，房价也就2.5万/平米，但改善盘就另说了。
用本外币存款余额增速，来衡量房价的合理性，是目前能找到的唯一纯客观的参照系。
整体来看，适用绝大多数板块， 也的确出现低于板块合理值的房价。
这阶段买房，需要有异于常人的勇气。
别人说一万句“太合适了”，不如自己心中有杆秤。