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“申花的勤丰小区，年初才几套挂牌，现在足足有41套。”
不光“老破小”学区房，下半年以来，大量小区挂牌都在涨。尤其最近两三个月，房东们一看行情不对，许多隐性库存都被炸出来了。
青山湖科技城的星汇城，去年5月挂牌856套，今年4月降到了421套，如今又反弹回了727套。
和行情的起伏一样，不少小区的挂牌量正上演过山车似的波动。
据好找房数据，截至昨日，杭州（不含临安）挂牌房源近14万套，纯住宅约10.3万套，继续保持高位。
按照最近3个月平均5230套（含商业）的月成交水平算，去化周期需26个多月。即便按今年3月巅峰的11534套算，也要一年多。而且，这还建立在挂牌量“零增长”的前提下。
回到现实，哪些小区挂牌量最多？又是谁出货最凶猛？
综合手边买房及贝壳找房等公开数据，我们梳理出了挂牌量排名前100小区。去掉商业盘，结合历史二手成交量，我们又算出了一份抛盘率排行榜。
两者一叠加，五类楼盘呼之欲出。
备注：抛盘率=（挂牌量+历史成交量）/小区户数
02
第一类，超级大盘，也是挂牌量最多的。
诸如翡翠城（607套）、桃源小镇（412套）、天都城、竹海水韵等，动辄两三百套、甚至六七百套挂牌。世茂江滨花园、复地连城国际、金都夏宫、金隅观澜时代等，也超过了百套。
动辄数千户，加上年深岁久，挂牌量多并不意外。
相比之下，名校老破小“胞弟”——名校次新学区房，挂牌增量十分明显。
备受瞩目的耀江文鼎苑，6月6日贝壳上的挂牌量不过62套，如今暴涨了一倍，增加至129套。
同样激增的，还有隶属竞舟二小学区房的融创河滨之城，今年5月挂牌54套，现在多达89套。其中，三分之二挂牌房源出自西区雨澜轩。
一算抛盘率，还非常高。文鼎苑高达20%，交付没几年的河滨之城，也超过了15%。
第三类，同样是老破小，但“非名校”。
比如翠苑三区，挂牌房源133套；翠苑四区，挂牌87套；景芳五区，挂牌109套……
名校老破小尚且撑不住，非名校老破小处境自然更难。毕竟，二三十年的房龄，设施设备老旧，户型、园林、物业服务等于新房不可同日而语，唯一的优势就是地段。
当然，户型偏小、小区户数多，也是老破小抛盘量大的一个客观因素。
03
第三类，远郊低价盘，典型样本是大江东。
去年底部分交付的杭房悦东方，整盘不过1219套，目前挂牌高达110套。
核心区交付最早的东湖城，历史二手成交量多达115套，现仍有71套挂牌，算起来抛盘率已超10%。
板块二手行情的大幅调整，是房东集体出逃的主要因素。仅仅半年时间，大江东核心区二手网签价，已从最高3万+，跌落至2万5左右。
除了大江东，义桥的碧桂园东旭府（挂牌147套）、东湖新城的嘉丰万悦城（挂牌105套）、景瑞阳光城法兰公园（挂牌75套）等，也都是楼市上行期卖得非常火的刚需盘，如今挂牌同样不菲。
我统计了下，这类小区的抛盘率，普遍超过了10%。
部分小区抛盘率情况
但论“单位时间抛盘率”之最，还得看热门板块的网红次新房，投资客比例特别高，出逃最是凶猛。
比如奥体的融信保利创世纪、未科的远洋西溪公馆、三墩北的绿都云和湖等，挂牌量持续上升，目前分别是79套、181套和78套。
去年底交付的创世纪，历史成交160套，抛盘率13.6%。今年初交付（高层）的云和湖，历史成交27套，抛盘率12.2%。
最夸张的是西溪公馆，今年3月开始交付，抛盘率高达18.4%。
还有杨柳郡，因为四期小户型交付的（投资客极多），让其挂牌量迅速翻倍。目前挂牌的148套房源，有一半是44㎡小户型，即两年前“万人摇”的那批房源。
好在杨柳郡还算坚挺，暂时没有因为小户型砸盘，出现明显下行。但随着挂牌量与日俱增，还能坚持多久？
04
挂牌量高企的另一个意思，就是抛压过大。
在股票市场，抛压是指股价涨到一定阶段，多数人集中抛售股票兑现，从而对股价进一步上涨形成巨大压力。
通俗地讲，想卖的人多，想买的人少，价格上不去。
如何才能减轻抛压呢？答案是洗盘、换筹。庄家通过对股价的震荡或打压，清理市场上意志不坚、多余的浮动筹码，后续拉升就会轻松得多。
楼市也是类似道理。急于套现的投资客，好比那些浮动筹码，只有充分换手后，小区房价才会变得稳定。
投资客较多的奥体，就是典型。相比创世纪，三兄弟”的另外两个——天璞和时代奥城，如今抛压明显更小。
挂牌量只有创世纪的一半，均为37套。原因很简单，交付时间更早（2019年底和2020年初），想走的投资客多数都走了。
我算了下，截至昨日，时代奥城抛盘率14.3%，天璞18.6%。
持续换手的天璞和时代奥城，恰逢市场火热时期，网签价从一开始的5万多，一度飙至9万+。如今随着市场调整，价格虽回落至8万出头，但调价压力要小得多。
难怪有西溪公馆的自住业主说：希望那些想卖的邻居降到3万一平，然后全部卖完，这样挂牌就少了，价格也就上去了，不然现在谁都卖不出高价。
当然，自住比例高的次新小区，抛压也比较低，房价相对稳定。比如柳岸晓风，挂牌量长期徘徊在个位数。
05
但楼市不同于股市，风向一旦变了，换手基本无法实现。
以前的二手房价，之所以能被深圳、温台等投资客控盘，促进成交，是因为市场预期向上，次新房少（本质是惜售）。
现在预期向下，隐性库存如开闸水库般泄出，不仅没法控盘，而且还会被“绞杀”。
举几个很简单的例子。那些“双高”（高挂牌、高挂价）小区，按近期成交水平，现有挂牌量想要出完货，已经难于登天。
平均挂价10万的文鼎苑，挂牌129套，7-9月平均月成交仅2套，出完货需要5年多。河滨之城平均挂价9万，挂牌89套，平均成交2.33套，也需3年多去化。
还有西溪公馆，近3月成交11套，需用时4年。创世纪相对好点，近3月成交17套，但也需1年多。
而且，过去几年成交的数十万套新房，仍在源源不断流入二手市场。其中包括众多号称“买到就赚几百上千万”的大红盘，许多天选之子都伸长脖子，等着兑现梦想。
“跳空高挂、有价无市”，用这句话来形容新交付小区，再合适不过了。
今年8月底，层楼做过一个统计，今年上半年杭州八区（不含富阳、临安），交付新住宅小区至少31个，总房源量超2.5万套。
然而，累计二手网签房源量，才100套出头。
如今，时间又过去了一个多月，成交数据并未出现明显增加，反倒是不少小区挂牌量，继续上升。
比如，锦绣华府挂牌量就从21套涨到38套。但手边买房数据却显示，该小区网签记录依旧是零。类似小区，还包括中海云宸、融创江南壹号院、金科碧桂园博翠府等。
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大量次新小区，买卖双方僵持在那里，最终结果是什么？
西溪公馆为“高投资比例小区”提供了一个参考——先是挂牌量飙升（目前175套），再是价格踩踏（挂价一个比一个低，最新报价3万9）。
简单地说，就是不断向下寻找支撑位。
这不是危言耸听。资金是有成本的，尤其是投资客扎推的小区或板块，在市场下行期，不跌到位、不跌到让你割肉，是不会止跌的。
最近，各种传言房地产贷款将再度宽松，二手房东们奔走相告。
但即便要宽松，也有一个速度和程度的关系。是针对房地产企业还是居民，是针对一手房还是二手房？
“房价都没怎么跌，这么快又要涨了吗？”面对信贷宽松信号，许多购房者忧心忡忡。房住不炒大旗下，怎么看，高烧多年的二手房，都不可能再度快速反弹。
接下去不妨继续观望，寻找市场上更多的“抄底”机会。