宋丁 中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
近来的中国房地产可谓阴气逼人，不断冒出量价齐跌的案例，这显然和长期以来的严厉调控有关。但是，十月底的中央高层会议竟然罕见地没有提房地产调控，看来有护盘的意思，那意思是：不允许涨，但也不要大幅下跌啊。此时的楼市就很纠结了，无疑，人们最关心的还是房价：会跌多少？将来还有没有上涨空间？
我们知道，房价是房地产所有经济指标中最直观、最具市场影响力因而也是最让人关注的基础指标，房地产发展到底如何，看一下房价的表现就能判断个七八成。然而，影响房价上涨、持平或下跌的内在因素就太多了，大体说来，土地、人口、住房消费需求、资金、政策、宏观经济运营、投机力量、外部突发事件等等，都可能造成房价的上涨或下跌。今天我只想说说土地及地价对房价造成的影响。
可以明确地说，在中国，土地对房价的影响远远高于国外。为什么？因为首先是土地属性问题，中国的土地是国有化的，而国外大体上是私有化的。有人常常拿日本二十年前广场协议后的房地产暴跌行情和多年低迷与中国当下的房地产行情相比，这首先在土地属性上就是不合适的，因为私有化的土地必然伴随土地交易的全程市场化，政府不可能干预土地交易。而中国的城市建设用地，包括住宅开发用地属性是国有化的，从土地一开始进入建设用地的交易，就出现了政府干预的情况，可以说，目前的房价里面，包含了将近一半的土地价格，而这些都是在政府直接间接干预和运作下形成的。
政府的干预和运作会让土地价格往哪个方向走呢？当然是上涨，地方政府要搞大量的基础设施建设以及政府各类开支，单靠产业运作、企业纳税，钱是远远不够的，那么更多的钱从哪里来？这些年来，一半上下的钱是从土地里出来的，这就是所谓的“土地财政”。现在的一线城市中，深圳卖地给地方财政的贡献是最低的，大概占10—20%，北京、上海大约占30%多，二三线城市的这个占比更高，大约在40%以上，少数甚至达到一半以上。广州作为一线城市有点扭曲，由于城市扩张规模太大，财政收入远远不够，近年来在土地出让上不遗余力，竟然让土地财政占比曾经达到最高70—80%，这也为广州从一线城市的跌落埋下了伏笔。从房价看，北上深均价都是5万多，唯有广州是刚过3万，已经不在一个层级上了。
地方政府从土地上获得收益，大体上分为如下三个阶段：
第一阶段：土地征用。所谓行政干预，是从土地征用开始的。多年来，各地的城市建设用地都是不断从周边的农村集体土地通过国家征地程序获得的。征地是国家强制行为，是法定程序，实施过程中，会按照国家标准结合各地实际情况，对土地出让的农村集体给予一定的征地补偿，比如每亩补偿几万元不等。完成流程后，这些土地进入当地政府的土地储备中心。这种征地显然是中国特色，国外土地私有化背景下，国家也有征地现象，但范围很小，只是真正需要的国家公共类项目，才有征地，且给市场补偿的额度要高得多。而在中国，征地是常态化的、大规模的、补偿费用比较低的。土地进入政府土地储备中心，未来用途很广，包括大量商业盈利性的用途。所以，土地征用阶段，政府看上去还没有获利，事实上通过法定途径压低土地补偿价格获得土地，事实上就是一种行政干预性质的获利行为，为未来土地的商业化获利留足了空间。
第二阶段：土地出让。过去是土地协议出让，比较隐性，容易滋生腐败，从2003年开始，国家推出了影响深远的土地招拍挂制度，看似让土地交易进入了充分的市场化，似乎更加公平、公正、公开，价高者得，但是，某种意义上说，这也是一种行政干预模式，就是要求企业拿地必须走招拍挂的套路，其结果是，所有被企业拿到的土地使用权价格都在招拍挂特别是拍卖中被激烈的土拍竞争拱得非常高，甚至“地王”频现。政府的目的达到了，就是高价出让土地使用权，政府获得更多的土地出让金，但是，后遗症也很明显，高地价直接导致后来的高房价，城市居民购房成本大幅提升，楼市泡沫及风险增大。
第三阶段：土地纳税。企业在获得土地使用权的时候，以往都是以相对偏低的费用额度一次交清使用年限内的土地使用费。目前这种情况正在面临重大改变。因为政府明白，这种一次交清的费用在之后的长期使用过程中无法充分体现政府土地权益的回笼，也远远不能体现土地在以后长期使用中的增值效益。为了弥补这些损失，也为了修补税制漏洞，政府打算启动征收房地产税流程。现在房地产税的征收已经进入全国人大的审议议程中，一旦立法完成，就可能进入实施。这就是说，在土地出让之后，政府仍然可以通过征收房地产税来长期稳定地获得土地的延伸性地价收益，也就是延伸性土地财政收益。
可以预见，只要中国的国有土地制度性质不变，政府通过上述三个阶段获得土地财政收益的模式和策略就不会发生改变，只是获取土地财政收益的具体比例、方式可能有所变化。
现在我们再看一下地价作为政府土地财政的标识性指标，会如何表现？其实很简单，地价走低，意味着政府土地财政收益减少，比如土拍，如果流拍，政府没有收益，再拍，起步价会有所降低，但政府收益减少，这些都是政府不愿看到的。所以，在任何一个阶段的土地价格，对政府来说，主观上都不会自动降低，以维持政府的土地高收益格局。
既然地价往高走，在高地价基础上形成的房价必然往高走。这就是二十年来中国房地产市场房价一路走高的重要基础原因之一。现在新的问题来了：政府一方面希望土拍继续收获高价，但另一方面为了适应国家对房地产宏观调控的要求，又强行在住房销售阶段做出了限价的行政管制政策，简单说就是，政府仍然要拿高地价，但又不想让开发商推出高房价。这显然是直接挤压开发商的获利空间，开发商当然是不愿意的，他们希望政府从压低土地出让价格的源头开始“限价”，从而保障开发商合理的利润空间。
看明白了吗？政府希望维持高地价，开发商希望维持新房销售的较高房价，已经高价买了房的民众不希望房价下跌，而等待购房的民众则反对高房价。这是一个非常复杂的集合性矛盾，一直很突出，一直无解，所有政策调控都是扬汤止沸。
三个阶段的地价递增过程完整地体现了地方政府需要长期本能性维护政府利益的诉求和举动，其地价主导表现就是不断上涨，这必然传导到后来的房价上面，成为房价不断上涨的重要推力。但政府又不希望房价一路飙升，因此一直通过调控手段来管制房价。而政府主动让地价下跌这种事显然非常困难。以这个观点看当下的房地产形势，可能房价的下跌空间有限，因为当房价下跌到可能挤压地价空间的时候，政府就会推出维护房地产即维护房价稳定的政策和措施，其背后的诉求就是维护地价，维护土地财政，维护政府收益，当然也是在维护宏观经济的稳定。这么多年来，一直如此，这次也不会例外。