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和您聊聊西安地产界的方方面面
最近看到很多新闻都在说，房地产将从白银时代转向黑铁时代，那么未来走势如何。
我总结了原重庆市长黄奇帆《独家解读房地产》访谈，不管你是想买房，还是有房，都值得看一下，内容重磅厚实，让你看清房地产真相，守卫家庭财富。
地产为何狂奔40年
一、地产为何狂奔40年
1980年城市人均住房面积只有5平米，住房需求极度紧缺，叠加改革开放城市化发展机制，经济快速蓬勃发展，住房需求被释放和点燃。
二、行业处于10大拐点，将进入新阶段，原因如下：
总人口在减少，14亿人口接近天花板；城镇化率65%，对比发达国家增长空间剩余5-6个点；老龄化加剧，需要的房子会变少，房子会被腾出；住房目前一年建设17亿，库存6亿已经很多；城市人均住房面积已经达到50平米，接近发达国家；年度房地产建设量仍在攀升；中国土地和房产价格20年翻了4倍；大规模旧城改造基本完成；城市的医院、学校等公建配套基本完成；房地产负债率已经到天花板。三、新常态五大调整，是房地产发展阶段的必然拐点，内容如下：
开发商负债率下降；高价买地、大楼盘造房状态会收敛；房地产造车盖房的多元化风气会收敛，业务变专一；中国房地产商将从9万家减少到1万家；房地产商告别纯商品开发模式，转为房地产住房租赁综合开发。四、拐点后是否会大跌？
对比之前每年涨幅，今后涨幅会下降，低于GDP增长，最终形成良性可循坏状态，这个时候房产就是保值，局部可能继续涨。
五、地位会不会动摇？
综合来看，仍然占比比较重要的地位，原因如下：
房地产作为支柱产业，要占GDP的5%-10%，所以要稳定；人民财富60%是房产，作为民生产业，也应该稳定；房地产中大量按揭贷款，如果崩盘对金融机构也有风险；房地产关联大量供应链，需要追求稳定不能大起大落。六、房企债务如何化解？
黄老认为房地产牵连社会的方方面面，所以房地产商并不可能简简单单地破产，而是会以这些形式化解危机：
大型房企断臂自救，自我重组；优质的地产商去收购兼并重组出问题的小开发商；国家队战略入股，给予巨大的提振影响力和信心；地方政府回购土地，房企得到的资金用于还债；政府回购库存房屋，中高端成为人才房。其核心传递主旨是：房地产正在不断改进，仍将作为国家支柱产业，但会逐渐走上优化和良性循环的道路。
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