说起商铺，想必大家都不陌生，只要是生活在城镇，走出小区商铺遍地都是，在过去几年，商铺可以说是为数不多的房地产领域值得投资的产品，二十年前存在“一铺养三代”的说法，可见商铺的确造福过一批人，比如贵阳市的花果园小区，一个十万人的小区，商铺从最初最便宜20000元/㎡左右的单价涨到现在临近十万，差一点的小区商铺也是5、6万元/㎡，除此之外，武汉曼哈顿商业中心、绿地国际金融城商业的均单价双双超过80000元/㎡，这些商铺之所以上涨得这么快，一方面在于周边小区人口基数大，另一方面短时间内人口流入量大，当然也有不少建筑庞大的商业综合体出租率并不理想，即使修建得再漂亮，也没多少人愿意去投资开店，可见商铺值不值钱跟人流量、人口基数直接挂钩。
近几年，越来越多的商铺投资者吐槽抱怨，小区人口也不少，为什么自己的商铺就是租不起价格呢？不求一铺养三代，只希望买一套商铺养一代就心满意足，然而实际上，养一套商铺比养住房更困难，往往需要三代人来供养商铺，50%的首付款，最高只有十年的贷款期限，一套商铺月供金额往往是周边住房月供的3倍，现在的商铺不仅租不起价，连转让都很难找到接盘人，商铺陷入“租不掉、转不出”的僵局，为什么会这样呢？接下来我们就一起来深度剖析一下（文章有点长，希望您能耐心读完……）。
数据证明：商铺过剩，人均商业面积超过合理水平的50%随着我国商铺的体量不断扩大，商铺存量和人均商业面积不断攀升，截止到目前为止，人均商业面积并没有相对准确的数值，有的预估我国商业总面积达到20亿平方米，人均商业面积超过国际公认的合理水平，事实上，无论是新开工面积还是每年的施工面积都不足以说明我国商铺到底有多少，对于商铺的数量，国家统计局统计的商业营业用房相对更准确，商业营业用房俗称商铺，用于开店经营、产权为40年的建筑物。
笔者从国家统计局公开数据整理得，从2000年到2020年的十一年里，我国累计竣工面积约16.53亿平方米，每年累计新开工施工面积总和约30亿平方米，由于新开工或者施工并不能保证完全竣工，也就是达不到交房条件甚至中途成为烂尾楼，这都不能用于测算人均商业面积基数，2000年前的商业面积来来回回经过拆迁重建，这里不计入以内，按照第七次全国人口普查的数据显示，居住在城镇的人口数量占63.89%，合计约9.02亿人居住在城镇（包含户籍人口和流动人口）。
数据来源：国家统计局
由此得出我国的人均商业面积为：16.53亿平方米/9.02亿人=1.83平方米/人，国际公认的合理区间值为1-1.2平方米/人，低于这个区间代表供给不足，超过这个区间则代表供大于求，从这个数据来看，我国的人均商业面积是合理值的1.5倍左右，要知道这个数据还是在国外没有兴起互联网经济时候的测算结果，如果加上网购，实体商业合理的人均商业面积将远低于1平方米/人，不言而喻，用数据说话，我国商铺过剩已经是板上钉钉的事实。
互联网经济加速到来，贬低实体商业价值我们都知道，互联网经济对实体经济的冲击非常大，尤其是网购，说到网购，淘宝称得上我国网购的鼻祖，从2008年开始淘宝逐渐普及，短短五年时间，也就是2013年基本对使用智能机的群体全面普及，那个时候的淘宝在人们心中还并不成熟，商家需要刷单、刷好评来建立信任感，到2017年时，不仅淘宝火起来了，京东、拼多多、唯品会等网络购物平台也开始有一定起色，在到今天，人们购物基本不再需要去满大街逛，连以前只会用智能机接打电话的爷爷奶奶也渐渐学会了从网上购物，到目前为止，网购平台基本可以满足到人们的零售购物需求。
提到这里，顺便说一下马云这个传奇人物，马云的野心与实体行业经济发展其实非常矛盾，传统的零售行业基本被网购垄断，然而马云还不知足，曾经还有过苗头把线下也进一步蚕食，比如盒马鲜生和湖畔大学，一个是分割线下超市这款大饼，水果蔬菜这些在互联网上销售尤为困难，为了进一步扩张市场（进一步垄断），便用自身大数据优势进军超市行业，不过超市没那么容易，线下的超市已经十分成熟了，他并没有在里面捞到太多好处，另外一个则是“教育”，此“教育”非彼“教育”，国家的教育旨在培养青少年儿童，而马云的教育是培养富豪人士如何利用自己现有的条件去赚更多钱，说白了就是资本扩张。
言归正传，网购对实体经济的挤压想必大家都有所感触，之所以网购可以代替大部分实体交易，主要原因在于三点：一是商铺的租金价格一年比一年高，开店的老板承担的租金压力开始达到临界点；二是在实体店老板被租金压榨过于严重时，恰好遇到成本更低的网购平台，那时候不需要投入过多的广告费，只需要缴纳少量的保证金即可，管理也没有那么严格，当然现在开网店的成本并不低，每年的广告费用、营销费用、坑位费已经开始有超过实体店租金的趋势；三是发展互联网经济是这个时代的趋势，即使没有以前的马云带头做网购，也会有另外一个人打开网购先例，所以说这是时代发展的需要，说白了就是风向不会一直保持不变。
那么，未来商铺会如何发展呢？毫不夸张地说，商铺的价值在人们生活中依旧存在，并不会被互联网完全吞噬，不然阿里巴巴当年也不会考虑落地盒马鲜生这个项目，经过这几年的洗牌后，可以清晰地发现，类似于药店、便利店、餐饮店、酒店、健身房、超市等需要在线下才能完成的产业在不断崛起，购物中心可以没有服装店但一定会有餐饮店和超市，底商虽然人流量不大，但是药店、便利店依旧很稳定，事实上，现目前最大的矛盾点就在于房东、开发商的投资不成正比，也就是租金降不下来，大部分投资者都在等待市场回暖，普遍认为熬过这寒冬就可以春暖花开。
最近一年多，市面上开始推行公募REITs，公募REITs全名叫不动产投资信托基金，特点是专用于不动产，房地产也属于不动产，一些半知半解的朋友会认为这是房地产的机会，实际上，这个模式仅仅止步于基础设施建设项目，并不会完全落实到房地产中来，同样商铺也难以运用这个模式，公募REITs还有一个最大的特点就是封闭期很长，一般一只公募REITs产品封闭期长达20年，投资者投入资金后回报的唯一来源就是每年按照比例进行分红，经营得好分红就高，经营得不好分红就低甚至没有分红。
聪明的朋友一下就能反应出来，这个模式不就是跟商铺投资如出一辙吗？现目前的商铺单价高，在市面上极难流通，回本周期普遍在20年以上，每年的租金收益相当于公募REITS分红，租金高分红就多一点，租金低分红就少一些，此时若业主都将商铺委托给运营公司管理，然后包装成为一只公募REITS产品上市，每年的租金收益投资细分下来就不一定能够分红了，返租成本、人工成本这些在市面上已经开始出现“暴利”的情形，投资者又怎么会选择投资这样一只明知会亏损的REITs产品呢？这是商业地产很难实行公募REITs的主要原因。
笔者认为，从商铺的现目前的情形来看，在未来扭转局面的可能性不大，一方面网购不会消失，租金短时间难以跟上既定的投资回报率，业主降租保本的可能性比较大；另一方面虽然我国还有近5亿农村人群等待进城，但是他们的消费力毕竟有限，并不能大幅带动商业增值，能够恢复商业维持正常的运转秩序已经很不错了，也就是说，接下来商铺若想转手或出租，降价或将是大概率事件，直到商业恢复平衡正常运转。
对此，你认为商铺会朝着降价方向进行吗？欢迎下方留言讨论。