周期波动是基本的经济规律，房地产行业更是典型的周期性行业，每一次上涨和下跌，既有基本面的指标可以作为参考，也有技术面的指标作为参考。如果把经济环境因素、政策环境、人口环境等因素作为基本面的指标的话，房地产业交易量等一些技术面的指标指的关注。在《判断一个城市房价上涨潜力的5个指标 》一文中，重点分析了基本面方面的指标，今天则重点聊一聊判断房价涨跌的技术面指标。
01 房地产交易量交易量在证券投资中是作为一项重要的先行指标，同样在房地产交易行情的判断中，交易量的指标一样适用。交易量代表了行业的热度，如果交易量急剧萎缩，表明市场热度在下降，此时需要谨慎考虑。当然，如果市场几乎进入冰点，则可能意味着市场已经跌无可跌了，所谓“地量见地价”。正如巴菲特的所说，“在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪”。比如，广州在2015年春节期间出现了房产交易的低谷，下半年即开启了一轮房价的上涨趋势。
02 二手房带看量所谓带看量，就是指房产中介带客户看房的数量。房产中介的贷款量，可以反映市场上购房者的购房热情，如果带看量出现了大幅提升，表明大家此时购房热情很高。观察这个数据时需要注意几点。一是观察带看量要选择一些大的中介机构，因为这些机构的样本量足够大，这样以此作为判断的误差才小。如果一些小的机构，带看量可能受其他因素的影响波动比较大，这时很难真实反映市场情绪。二是带看量不要看绝对数据，主要是要看相比去年同期、上月的对比数据。三是带看量这个数据存在被中介机构认为拔高的可能，比如市场热情不够的时候，中介机构可能通过人为安排带看来造成市场繁荣的假象。
03 中介机构的费率中介机构的费率可以类比为股票交易的印花税。在市场低迷的时候，中介机构为了激活市场可能会降低费率，以此刺激买卖双方达成交易。当市场行情一片火热的时候，中介机构为了赚取更多的利润，则更倾向于提高费率。就好比股票市场，一旦下调印花税，必然引爆一行情。在2007年股票市场火爆的时候，就曾出台过上调证券交易印花税的政策。近两年在市场低迷的时候，也经常有人呼吁降低证券交易印花税以促进市场的繁荣。
04 购房者资金来源购房者的资金来源，大致分这么几类，包括全款、公积金贷款、组合贷款、住房商业贷款。这个指标主要看这几种来源方式之间的比例，以及与前期（上年同期、上月）的变化情况。之所以这个资金来源可以作为判断房地产市场拐点的重要依据，在于不同资金来源的成本不同。比如，当购房者采取住房商业按揭贷款的比例迅速提高时，表明市场上投机氛围比较浓厚，因为炒房的一定会想办法使用杠杆，也就是多借贷；当市场上使用全款购房、公积金贷款、组合贷款占比的比例更高时，表明市场中更多的是刚需或改善型需求，房价的基础比较扎实，因为全款的成本和门槛都非常高，公积金贷款则有一定的门槛限制，基本只满足刚需及改善型需求。当然，看这个指标时，要根据当地的情况来定，比如在三四线城市，由于房价总价不高，全款购房者的数量更多，另外这些城市可能还存在公积金缴存人数不多的情况，这些都会影响这个指标。