来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）； 作者：樱桃
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8月9日，21世纪经济报道获悉，工行和农行同日调整上海首套房利率折扣，从95折降至9折，为首次购房者释放利好，二套上浮10%不变。
该消息成为今日各大媒体头条，并开始被解读为水漫楼市后，很快就发生了变故。
微博大V曹山石在网上发布消息称，工行、农行调整上海首套房贷利率折扣后，总行和上海对分行行为的看法不一，认为与中央方向相左，态度严厉，要求上海分行对高端客户打9折，对普通客户恢复至95折。
因为7月31日的中央政治局会议才说了“要坚决遏制房价上涨”的要求，银行贷款利率下调被认为是逆势而为。
所以上海两大行此举就面临着很大的舆论压力。因此，9.5折变9折才出来一天时间，就夭折了。戏剧性的出现了反转。
据澎湃新闻报道，农行上海市分行称，严格执行差别化住房信贷政策，未对个人住房贷款利率政策进行下调。根据中央关于“坚决遏制房价上涨”的要求，农行上海市分行将进一步加强个人住房贷款差别化信贷政策执行力度，继续支持购房刚性需求，按借款人风险情况审慎定价，加强贷款审核，严控信贷资金违规流入房地产市场，坚决遏制房价上涨，确保房地产宏观调控政策落实到位。
8月10日下午，腾讯新闻《一线》从接近工商银行上海分行信贷人士处了解到，工行上海分行正在召开紧急会议，商量是否还采用首套房9折利率。该人士表示，前一日该消息在市场传播后，社会舆论巨大。因此上海分行领导正召开紧急会议商量利率优惠是否延续，“大家都在等通知”。
而最后的结果是，工行上海分行作出回应，个人住房贷款利率政策没有作出调整。
不只是工行农行，连原来执行9折的建行，今天都开始上调到9.5折了。
上海一个建行的贷款经理告诉我，本来行里说7月开始9.5折，没下文，还是9折。
樱桃上海粉丝群里的一个人说，他同事一个去年年底申请的建行，一个今年6月申请的工行，都是9折。
但是，从8月10号开始，建行总行停掉了9折的权限，现在只能9.5折。“我刚刚找个贷同事确认了，昨天录的系统还是9折，今天开始是95折了。”
一天之内，利率下调又上调，这个事情说明什么呢？
1、银行真的开始放水了，额度比以前宽松了，房地产本来是可以变相的受惠的，所以从银行商业利益角度考虑，有放松的冲动，要完成房贷任务，必须要下调利率，不然客户都跑到建行去了。
2、银行想放松而不得，说明暂时还是被管控了，还是要与中央调控房地产的大阵方针保持一致。
其实主要还是他们放松时间选的不好，如果之前也跟建行一样是9折，没有收紧到9.5，或者7月之前放松到9折，就不存在现在被舆论放大的概念了。
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我之前一直不明白，上海的房贷利率，为什么建行首套房一直还有9折呢，其他城市早都上浮了，上海的银行额度这么充足吗？
于是就这个问题在群里讨论了起来，也问了很多行业内的专家。
理由如下：
1、从资金供给端来说，上海是金融之都，银行多，钱多，额度充足，银行为了完成贷款任务，需要竞争完成指标；
2、从资金需求端来说，上海的调控严厉，满足首套房贷款的门槛太高，本身交易量就少，比如外地户口，光有五年社保也不行，还必须结婚，离婚也要一年以后才能买，只有从来没贷过款，名下没房，才算首套，才能享受9折，其它都算二套。
因为贷款利率也是由市场资金供需决定的，钱多，需求少了，那利率就低，钱少，需求多，自然利率就高。
虽然9折对于银行来说，利润可能也不高，但是房贷毕竟是安全系数最高的资产。
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从房贷数据上也可以看出来，2018年上半年上海新增本外币个人贷款925.05亿元，同比少增922.53亿元。从贷款投向分，主要是车贷。
房贷占比只有30%，本外币个人住房贷款上半年新增275.03亿元，同比少增914.20亿元；其中6月份新增73.77亿元，同比少增98.41亿元。
对比2017年上半年，上海本外币个人住房贷款新增1189.23亿元，同比少增743.54亿元，其中个人新建房贷款和二手房贷款分别增加419.02亿元和770.21亿元。
在房地产调控下，房贷业务一年不如一年。银行有钱也放不出去，额度自然充足。
一是成交量本身不行，今年上海的新房、二手房成交依然保持低迷。二是能够满足首套房贷的就不多了，二套房贷首付7成，只能贷3成。
新房市场，来自上海易居数据，2018 年 1-7 月，上海新建商品住宅成交面积约 336 万平方米，同比减少 20.5%， 跌幅较 1-6 月减小 5.2 个百分点；新增供给面积 325 万平方米，同比增加 3.1%， 涨幅较 1-6 月增加 18.7 个百分点。
大家看上面这张图，库存保持在历史的最低位，但是存销比的曲线并不是历史的最低位，一是因为现在的调控是历史最严，二是因为现在的价位是历史最高，所以导致了销售也很低迷，差不多就是2013年的市场行情。
二手房市场，1-7 月上海二手住宅累计成交约 9.56 万套，同比上升 2%。
其中7月份，上海二手房共成交了1.61万套，环比下降9.39%，同比上涨 21.46%，成交量出现大幅下降。二手房成交均价为3.62万元/平方米，环比下降 4.07%，市场呈现量价齐跌的走势。
下图来自信义房屋：
信义房屋额分析，成交量出现大幅缩水，一是受一手房市场密集开盘，部分需求被分流的影响； 二是7月天气炎热为传统成交淡季，市场自然性回落；三是境外购房政策以及企 业购房政策的调整，抑制了部分需求；四是全国70大中城市二手住宅销售价格 指数显示，2018年2-6月，房价均呈负增长，连续5个月的下跌使得买方观望情绪更加浓厚。
对于未来，我觉得是这样，当下政策死咬着不放松，所以市场想要有明显的好转恐怕是很难的，上海银行贷款利率对刚需还比较优待，新房有政府的严格限价，性价比高的，外环以内的我觉得可以考虑，远郊就看降价幅度是否满意了，因为远郊供给量最多所以低迷时间肯定是最长的。
我6月8日写过一篇上海的深度调研报告，有兴趣没读过的可以看下。
樱桃 | 上海楼市调研：新房堰塞湖，二手房降价已从远郊渗透至中环
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