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开封的购房者，大概可以分为两类：一类是非常有主见的，对自己想要买什么样的房十分清楚。另一类是大概知道自己想买什么样的房子又不明确一定要什么样的房子，对于这样的购房者，他的看房时间通常比较长，看的楼盘通常比较多，听的意见也比较广泛。对于当前的开封市场来说，第二类应该是普遍的大多数。
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我今天聊的这位购房者，从2020年涧溪美景项目刚开盘的时候就一直在犹豫观望，这两年间问了我十多次，主要关心的就是品质、价格、工程进度。最近连续三次看房分别是：5月17日，5月19日，5月26日。
在5月26日看完房后，他说他今天要做买房决定了。
在最后的价格谈判阶段，历时3小时。他跟他媳妇打电话，我跟开发商老板打电话，最终完成了价格谈判。他说，还是你谈的价格给力。我说，还是你这次真想买了，你要不想买，我就算给你申请出8000零几的价格，你也不会买。
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从售楼部出来以后，我们约了一家烧烤摊，聊了4个小时。
他详细的讲了这两年多的看房经历，对我触动很深。分享如下：
其一、他差一点就买入了“烂尾楼”。
这位购房者说他这辈子是幸运的，早些年避开了东区的某项目，在这两年又受市场一些开工缓慢的期房的舆论影响，所以他对工程进度十分谨慎。5月19日那天，我带他看完了涧溪美景暂时未售的十几套房源（标准层），一套一套的看。
他说：我想买的房源其实早已经锁定。我一套一套的看，主要是想看看是不是真的只有这十几套房子，另外就是我可以在看这十几套房的过程中，看看每栋楼的工程进度，工程细节等。
他说，在他的理解里，他最终确认工程进度没问题主要是：工地现场不会骗人，尤其是到了最后阶段，无论是装门窗还是刷外墙漆做石材立面或者是做绿化，工地现场总得有工人有材料。
其二、所有的洋房都看过了，最终找到了适合自己的。
他说：开封市场的洋房他都去看过了，从最贵的桃李春风，到性价比最高的海马，以及自己能买得起的晖达紫誉府、康桥九溪郡、枫华公园府、幸福里这些项目，他都在不同的时间看过至少两三次。
他说：他能接受的月供最多就是4000元左右，超过这个数就会给自己的生活带来不小的压力。他也想过咬咬牙去买海马一期的员工特价房，也想过退而求其次买个小高层。最终选了涧溪美景，主要因为，对比以后发现：8000多的价格，品质看着也挺好，小区人也少，地段也不错，周边生活起来也方便。
他说：其实，一直在犹豫的原因主要还是家里人的意见不统一。双方父母都觉得涧溪美景这个位置比湖西边更好。但是媳妇坚持认为湖西边的更好。他说：结了婚的男人，也有很多无奈。夫妻双方选择不同的时候，多听听女人的意见，能给自己少很多麻烦。
其三、地产行情变了，房子越来越少，价格也见底了。
他说：疫情对他们这种工作比较固定的人群来说，暂时还没有太大的影响。但是，疫情却实实在在的让房价降了几万到十几万不等。
他说：对于开封房地产市场，他并不悲观，他反而觉得民企开发的优质项目未来会更有竞争力。以后开封市场强调能安全交付的房子可能会越来越多，但真正能买的高品质的好房子会越来越少。所以，等下去基本上是等不到太大的希望的。
他说：开封的房价还能不能降我不知道，但是我知道涧溪美景的基本见底了。我让你带我看最后所有没卖的房源，就是想看你到底还有多少没卖。对于一个开发商来说，如果就剩这十几套房子没卖的时候，优惠可能会有，但价格大幅度下跌不大可能了。
其四、他想对赌一波二手房行情。
他说：开封现在这一批房子卖完以后，就没有开发商了。没有开发商就意味着没有新房了，这个时候二手房肯定能卖上价。他说：现在买房，可能是置换成本最低的时候。
他问我：接下来开封市场还会有哪些新房。
我说：如果单看汴西湖区域的话，基本上已经进入“关门倒计时”了。如果单就2022年来说，开封市场所有的期待基本上只剩下海马三期和西湖天胤二期了。这两项目加起来可售房源应该不会超过1500套。而且对于开封市场上大多数的购房者来说，这两个项目关注的客群也极多。
且，我们从大的楼市格局上看：
海马公馆三期，是高层、小高层，一共是9栋楼，548户。西湖天胤二期目前规划还没有公示，但产品大概的方向是一栋大平层、高层、洋房。所以，这两个项目的产品虽然有竞争，但整体上来看是互补的。即：西湖天胤二期的洋房填补了汴西湖片区新售洋房的空白，海马公馆三期的高层填补了汴西湖片区新售高层小高层的空白。
而且，从现状来看，在西湖天胤二期和海马三期规划公示完及入市以后，开封2022年西区的新盘基本画上了句号。到那个时候，极有可能出现的是：整体大的格局上，开封房地产市场仍然是买方市场，但汴西湖片区的小区域上，极有可能进入到买方市场。
其五、对开封市场现在如何看。
这是我问他的问题。
他说：如果站在城市大多数老百姓收入的角度上来看，当前开封市场的房价还是高。尤其是今年以来，现在一系列的政策都在鼓励购房者买房，但实际上并没有让大多数的老百姓腰包鼓起来，所以现在他们就算想买，也不敢买，甚至是没实力买。
他说：不知道你发现没。2022年的开封市场房价没有降。现在的开封市场，正在出现两个局面：以高层产品距离，6000多的高层大多还是期房和复工阶段，购房者不敢买。8000多的高层大多在现房、准现房阶段，购房者敢买但开发商房源少，价格又贵。所以，整个市场现在陷入了一种僵持的状态。
我说：现在开封市场期房的信心能不能实质的恢复起来，基本上就看海马公馆三期和西湖天胤二期了。如果他们的项目入市，依然改变不了开封市场购房者对于期房的认知，则开封市场就真正的岌岌可危了。