来源：中国经营报
本报记者翁榕涛赵毅广州报道
赶上“年底末班车”的闽系房企大唐集团控股有限公司（下称“大唐地产”），在公众的眼中仍显得有几分神秘。
11月29日，大唐地产向港交所递交招股书。与此同时，大唐地产与其母公司福信集团有限公司（下称“福信集团”）的官方网站仍处于暂停与待更新状态。
招股书显示，大唐地产近几年在业绩极速上升的同时，通过大量借款为经营提供资金。2016年、2017年、2018年和2019年上半年的借款总额分别54.52亿元、91.44亿元、84.60亿元以及75.98亿元，偿还现有计息银行借款成为大唐地产上市的主要原因之一。
《中国经营报》记者就业绩增长原因、借款是否主要依赖母公司提供等问题向大唐地产相关负责人提出采访要求，截至发稿时未获回复。
毛利率上升权益销售比例下滑
随着内地融资渠道持续收紧，中小房企生存空间不断缩小，赴港上市成为“自救”手段，一边是多家内房股仍排队等候上市，另一边是香港市场对内房股的认购态度“冷淡”，港股市场呈现出边破发边排队上市的“奇景”。
大唐地产招股书显示，公司于开曼群岛注册成立，总部位于福建厦门，所有资产均位于中国，按综合实力计算，在中国房地产TOP10研究组发布的中国房地产百强榜单中位列第74位。
大唐地产在境内进行经营的实体为厦门大唐房地产集团有限公司（下称“厦门大唐”）。目前厦门大唐控制了超过10家项目运营公司，主要项目分布在广西、漳州和天津。招股书显示，截至2019年9月30日，大唐地产拥有69个由附属公司以及合营、联营企业共同开发的物业开发项目。
由于总部位于厦门，大唐地产前期主要在福建海峡西岸经济区重点发展物业开发项目，随后逐步扩张到北部湾经济区、京津冀经济区以及长江中游经济区，持有开发项目土地储备占比分别为19.7%、35.3%、16.7%以及5.3%。
可以看出，大唐地产的项目主要集中在福建、广西的二三线城市区域。招股书亦指出，公司相对业务覆盖广阔的竞争对手而言，面临着更高的项目集中风险。
资料显示，大唐地产在2016年、2017年、2018年和2019年上半年的营业收入分别为20.76亿元、40.19亿元、54.96亿元及25.26亿元；同期，经营毛利率分别为18.4%、24.0%、27.8%及37.5%。
大唐地产方面解释，2016年至2017年毛利率上升，主要是由于交付物业增加以及利润较低的建筑服务项目比重下降所致；2018年、2019年上半年毛利率增加，主要由于交付平均售价相对较高的物业所致。
尽管毛利率总体呈现上升趋势，但不可忽视的是，大唐地产的权益销售额却在不断下滑。
大唐地产总裁郝胜春曾于2018年公开表示，未来三年将冲击500亿元销售目标。到了今年，目标再次升级为“三年冲千亿，进入全国房企50强”。至于整体的规模增长，目标则是三年内每年50%左右的复合增长率。
克而瑞研究中心公布的数据显示，2017年，大唐地产销售过百亿，开发规模位居全国行业排行第105名。
大唐地产的规模在2018年迅速攀升，以308亿元的销售额位居77名，权益销售金额为289.5亿元，权益销售比例为93.99%；而到了今年1～11月，大唐地产的销售金额为298.3亿元，权益销售金额为162.5亿元，权益销售比例仅为54.47%。
在地产行业整体增速放缓的情况下，以今年前11月的业绩来看，大唐地产的千亿目标并不容易实现。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，“内地各种融资渠道不断收紧，融资环境恶化的情况下，区域性房企为了开辟新的融资通道以绸缪生存与发展，只好纷纷赴港上市。区域型房企因为普遍规模较小，抗风险能力较差，需要积极调整项目布局，优化人员储备和组织结构以聚集支持跨区域发展的各种资源。”
高杠杆下依赖母公司“输血”
大唐地产与中国民生银行发起人之一的福信集团有着密切关系。
穿透股权可以发现，大唐地产的最终控股股东为福信集团实际控制人黄。招股书显示，黄通过福信香港、DynastyCayman（开曼群岛）、DynastyCook（库克群岛）以及福嘉等境外注册公司，总共持有大唐地产77.79%股权。
除黄以外，福信集团现任董事长、总经理吴迪持有大唐地产21.21%股权，而大唐地产董事及高级管理层仅持有1%股权。
追溯历史可知，2010年4月，黄控制的福信香港先是收购了厦门大唐70%的股权，并保留后者的品牌和LOGO至今。2019年10月，福信香港又以7760万元进一步收购了剩余30%股权。
2011年1月起，黄便将业务的持续经营及管理委托予吴迪，自身则追求其他目标，专注于非房地产业务。自此大唐地产成为福信集团旗下地产品牌，依靠福信集团的金融支持，大唐地产规模扩张得以全面提速。
公开资料显示，福信集团以金融为引擎，以房地产为主业，是中国民生银行发起人之一，也是该行的大股东。此前，福信集团利用民生银行股权，进行了一系列的资产运作及资本经营，先后入股交通银行、闽发证券、汉口银行、永安保险等金融机构。
截至2018年末，福信集团持有民生银行1.59%股权。民生银行的公告披露，福信集团2018年末总资产129亿元，负债85亿元，当年营收34亿元，净利润0.97亿元。
天眼查显示，吴迪是福信集团提名至民生银行的非执行董事，自2012年6月起，吴迪担任董事会审计委员会及关联交易控制委员会委员，并为民生银行借给大唐地产的贷款提供个人担保。
大唐地产正通过大量借款为经营提供资金，截止到2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，大唐地产的借款总额分别约为54.52亿元、91.44亿元、84.60亿元以及75.98亿元，净负债比率分别约为1085.3%、1087.9%、408.8%以及185.6%。
可以看出，母公司福信集团成为大唐地产的重要资金来源。招股书显示，大唐地产业绩高增长和负债率骤降的2017年和2018年，民生银行提供给福信集团及其附属公司的贷款分别为15.06亿元和23.67亿元，部分资金流向了大唐地产。
截至2019年9月30日，民生银行共贷款给大唐地产及其附属公司共27.86亿元，年利率介于7.20%～8.80%之间。由于民生银行、大唐地产与吴迪之间的关系，二者之间的借贷款构成关联交易。
大唐地产方面表示，此次赴港上市所募集资金，一部分将用于现有项目的资金需求，主要包括天津、长沙两地的4个项目的建筑成本；另一部分将用于偿还两笔高利率银行贷款，包括年利率9.0%于2020年6月到期的贷款，以及年利率8.5025%与于2021年8月到期的贷款；最后一部分则用于营运资金。
协纵策略管理集团创始人黄立冲告诉本报记者，“民营房企在缺乏银行资金支持下应谨慎扩张，在融资困难时期要降负债降杠杆，将净资产负债比率控制到70%以下比较适合，以加速现金流回笼为准绳。”