19年投资什么(19年投资什么亏的多)

前几天,姜超姜博士发表了关于中国股市和房市的文章。从估值角度很好的解读了现在房子是高估值,而股市是低估值,便宜的东西才会赚钱的道理。但是我们今天会说一些不同的观点,从其他角度来看待股市和房市。

一、房地产成交量下降,短期回落明显

房子是供需关系明显的商品。从中观数据观察,1月地产销售大幅下滑,其中碧桂园、万科、恒大三巨头的销售面积降幅均在30%左右或以上,前十大地产商的房地产销售面积同比下降26%,这也是17年以来的首次负增长。说明地产市场的形势急转直下,连龙头公司也无法避免销售的下滑。同时二手房成交数据持续下降,而且19年1月份降幅还在扩大。

最简单的道理就是当你感觉到一个商品要降价的时候,真的还存在所谓的刚需吗?我觉的答案是否定的,最起码从打砸售楼处就可以看出来,当房子跌掉首付之后,购房者心态的变化。所以标榜着自己是刚需的购房者,其实99%都是伪刚需,在房价不停上涨的时候肯定是刚需,买了就是赚,抱着不买再也上不了车了的心态。但是在房子下跌的时候,如果你等半年,房子会大30平,我觉得没有人能拒绝这个诱惑。所以当房子出现下跌苗头的时候,成交量一定会出现断崖式下跌。观望的人会越来越多。

虽然国家统计局每个月会公布70个城市的新房和二手房价涨幅,根据其公布的数据,在18年下半年以后全国新房和二手房的房价环比涨幅扩大,房价同比涨幅明显回升。但是我觉得这个数据水分很大,因为最简单的就是草根调研,问一下中介就好了。现在接受议价的房主越来越多,而且如果着急出手,上海这面很多房主都可以接受挂盘价10%左右的还价。在一个卖方市场,这显然是不可能的。

二、房子到底贵不贵

国际上如何判定房价的高低,一般用两个指标。一个是租售比,一个是收入房价比。租售比主要是看房价和租金之间的关系,相当于股票的市盈率。就是如果刨除掉买卖的话,持有房产大概多久能收回成本。而根据中原地产的数据,北上广深四大一线城市在08年初的租金回报率均值为3.5%,到18年末降至1.6%。

如果将租金回报率倒过来看,房价租金比可以看做是房市的估值,因此08年中国一线城市的房市估值为大约是29倍,而到18年末已经升至62倍,而这一水平处于过去10年的最高点附近。市盈率62倍的股票,泡沫有多大,想必大家都应该知道。而鼓吹这房价永远不会跌的人们,可能历史和经济学的不太好。古今中外,还真的没有只会涨不会跌的任何商品。至于跌多少,这个就不好预测了。

第二个指标房价收入比,北上广深在30以上,而三亚最高达到了46。这是一个什么概念,不吃不喝辛苦劳动30年,才有可能在上海买到一套房子,这还不算其他费用。而二线主流城市的房价收入也也高达15,而世界发达国家正常的房价收入比在6到10这个区间。所以不管怎么看,中国房地产的泡沫都不是一般的大。

泡沫已经这么大了,到底会不会爆炸,然后房价暴跌了。大概率是不会的,因为中国对于房地产的宏观调控。限购是最主要的一条,不能自由交易,热钱很难流进房地产。防止现有的泡沫进一步扩大,然后通过正常的通胀消化掉现有泡沫,是目前政策最想达到的手段。

那么未来楼市怎么看?我们认为未来房价会和房子新旧呈直接的正相关,越新的房子越贵,而越老的房子折价越明显,这个关系并不是线性的。因为城市不可能无限制的扩张,而现有高层小区以后不会有拆迁了,因为没有任何的利润可言。所以长期来看,房价的分化会越来越严重,老房子将越来越不具有价值。

三、19年股市怎么看

18年在猜底中度过了,而上证指数也终于在年后站上了半年均线。随之而来的是大家对于牛市的期望。虽然没有那么差,但是今年的行情也绝对不会是大牛市。

首先进入19年以来,信用事件仍在不停发酵。到目前为止,已经有18康得新SCP001等15只债券违约,涉及金额106亿元。而康得新在18年3季报公布的货币资金高达150.14亿元,却还不起15亿元的两期超短融,引发市场对民企财务报表的信任危机。

而在1月的最后几天,数百家上市公司密集发布2018年预盈利转为预亏损的业绩爆雷公告,亏损总额预计在3000亿元左右,其中天神娱乐的市值不到40亿元,而预亏金额高达73-78亿元,其中商誉减值49亿元。从2015年开始,上市公司掀起并购的狂潮,产生了超万亿元的商誉,而按照3-4年的业绩承诺期,2019年是上市公司并购业绩承诺的集中到期节点,而由于回报普遍不达预期,从而产生了巨额的商誉减值压力。

今年虽然资金面偏紧的情况已经有所好转,但是还绝对不会出现资金面大幅宽松的转变。没有足够的增量资金入场的情况下,很难掀起一波大牛市。但现阶段整体估值确实很低,长线赚钱概率很大。

如果看上证指数,05年的998点和08年的1664点都比现在的2600点要低很多。但如果看市盈率,05年上证指数PE为17倍,而08年的市盈率最低到过13倍,其实都高于当前11倍的估值。这意味着从市盈率角度来看,当前的A股比过去两次大熊市的最低点还要便宜很多。

四、未来的投资方向

姜博士认为,从估值上看目前中国各类资产当中“股>债>现金黄金>房”,以股市最具投资价值、债市类资产次之,现金和黄金再次,而房市最没有投资价值。

但是我们却不这样认为,虽然前面分析了房产估值过高,但是房子有其天然的居住属性。所以并不能单纯的以投资品来衡量它的价值。毕竟它还包括了户口,医疗,教育,居住等众多其他属性。而房产税的征收也是为了弥补国家卖地收入减少所带来的收益损失。所以未来一线城市和主力二线城市的房子仍然有上升空间,只是不会像之前翻倍那么夸张。而且房子天然带有杠杆,虽然长期持有涨幅不如股市那样明显,但是杠杆加流动性差也造就了高收益。试问如果不是赌博,谁敢满仓一直股票并且上三倍杠杆,20%的波动就足以爆仓了。

股市因为估值低,也确实是很好的投资资产。但是一二线城市的房子并不是排在最后的。我们给出的排序是“股>房>现金>债券>黄金”。