前两天普君新城华府二期被爆备案价奔“3”，整得满城风雨，刚需自危。
昨天就公开自然发售，没有锣鼓喧天、没有销控翻红。佛系开盘，愿者上钩。
昨儿中午，司令前往项目，人气不多。咨询销售得知：前晚内部客已提前消耗一批，103方户型几乎没了。
剩余95、125方三四房折后单价约2.45~2.79万/㎡，跟保利同济府首开价格接近。坊间猜测华府首开这价，摆明“不愁卖”。
这就好比家底殷实的大龄剩女，想让她降低择偶标准？不存在的。找不到意中人，宁愿天天拍黄瓜。
如果想要深入了解这位“大龄剩女”，光看她现在的“行情价”是不行滴，你还得了解东建栽培的其他“闺女们”！
Ok，让我们一起回顾普君新城的历史。
早在2007年，禅城东华里片区改造打响了“旧改”第一枪，普君新城紧跟其后，是禅城第二个“旧改”项目。两项目均已成佛山成功的“旧改”范本。
普君新城占地30万㎡，整体规模达120万㎡，容积率4.0，绿化率30%。其中住宅60万方，商业15万方，办公20万方，车位及其他公建25万方。涵盖住宅、写字楼、公寓、商业步行街等。
最早在2008年1月由本土房企东建操刀，10年间相继开发有东建普君新城、普君新城悦园、普君新城东苑、普君新城华府等多个组团。
▲普君南片区改造前
黄金周期间，最后的组团【华府】二期正式对外开放样板间。近日，二期首推楼栋3备案价2.5-2.9万/㎡，昨日佛系开盘2.45~2.79万/㎡。一手PK二手，你会怎么选？
东建·普君新城
东建·普君新城，即普君新城北区，2011年陆续建成，属地铁上盖综合体，规划有住宅、步行街、公寓和写字楼等。近仨月成交价1.65-1.8万/㎡左右。
优势：距离地铁口近，产品面积段丰富，价格便宜，总价低，市区刚需好上车。
缺点：开放式小区，没有园林，私密性和安全性欠缺。
普君新城二期：悦园和东苑
普君新城·悦园仅规划2栋住宅，位于华府北面。虽然没有园林，但可共享华府内部配套。
普君新城·东苑位于文华北路边，仅6栋住宅，楼高32层，2梯6户，有62/68/77/100/110/122㎡等多种面积段户型，今年历史成交价在1.8-2万/㎡左右。
优势：户型面积段丰富，上车门槛低。
缺点：小区被市政路隔开，园林小，梯户比高，高峰期等电梯时间长；东苑靠路边，受噪音和尾气影响；车位配比不足，停车难。
普君新城·华府
【华府】建于2015年，是普君新城楼龄最新的组团，临近佛山市政府。相比其他组团，价格最高，离地铁最远。
一期共有19栋，主要户型有79-142㎡，楼高26-32层，已于2017年售罄并交楼。相对于其他组团，其封闭式管理，大园林设计是最大亮点。
一期2014年首次开盘，开盘价大约1.1万/㎡起，加上不限购首付2成，不少业主买来投资。2017年最后一批单位价格在1.8-2万/㎡。
目前，一期成交价在2-2.3万/㎡左右，两年来涨幅在10%~15%左右。
在祖庙-普君一带看房，普君新城华府是被推荐频率最高的楼盘之一。其在链家上近30天带看186次，日均带看约6次，是该区域交投活跃的二手盘。
目前该盘两房户型79㎡挂牌价165-180万，三房户型90/125㎡挂牌价210-300万。而88㎡三房北向带主套，总价约180-195万。
华府一期的南向三房市场价基本在200万+/套，如果幸运碰上低于200万的，刚需可入。
▲普君新城华府最近成交记录
其中，90㎡带主套三房户型经典至极，是小区带看量最高的户型，成交率颇高。此户型竖厅设计，带缺角阳台5.5㎡，两个房东南向带飘窗，最小房约6.2㎡。
竖厅4房单位都在135㎡左右，放盘量不多，主阳台大多朝北，放盘价在2.25-2.6万/㎡，难出货。
最大户型143㎡，放盘量更少，放盘价没啥谱。
对于华府的评价，老铁们吐槽最多的几个点是：
①停车位配比不足，停车难，也助涨了车位租售价格；
②小区商铺空置率高，开业率低，商铺分类不规范；
③步行到地铁口较远，赶时间要骑自行车接驳；
④物管水平不省心，反应速度很闹心；
普君新城·华府二期
普君新城最后一个组团--普君新城华府二期已入市。
二期总建面约16.7万方，共规划5栋住宅，合计1246户，物业费2.7元/月/㎡。除了3号楼为30层高，其他楼栋均为49层高。有老铁吐槽社区太密，实际容积率不可描述。
先推的3号楼，2梯6户设计，户型涵盖95㎡三房、102㎡3+1房、125㎡四房，带智能装修发售，预计2021年3月交楼，目前3座基本封顶，这是真有钱！
此前备案价区间在2.5-2.97万/㎡左右，都快捅破3万天花板了（除了别墅、叠墅）
敲黑板！在佛山，楼盘x单位被允许的最低成交价不能低于当期备案价的90%，不然无法网签。
但不是每个楼盘都会以9折备案价开卖，大家别自动代入，楼盘有自身的折扣体系。
不过也有出现楼盘因备案价太高卖不动，而重新调低备案价的情形。
再来看看华府二期的户型：
95㎡三房两厅两卫
全部为北向竖厅设计，有入户玄关，两间卧室带飘窗朝北，西侧有岭南大道北延线，以后车流大，有噪音影响。
102㎡3+1房两厅两卫
全部南向竖厅设计，入户花园有10㎡左右，除去过道空间，可以做多个房间，其他三个房间带有飘窗。王牌户型，据说最为畅销。
125㎡四房两厅两卫
南向横厅设计，门口设有入户玄关，阳台6.5米长，三个房间带飘窗设计。由于3座的南面是越秀地产开发的公寓，客厅的采光可能会有所遮挡。
华府二期周边的一手劲敌众多，比如龙湖越秀傲云近期的复式产品，推出特价单位，别出心裁的打出了按实用面积计的单价1.9万起，有够滑头的。
而朝安金茂悦开放样板间后，就火速开启内部认购，据说2.2万起，刷20万可选房。
而碧桂园岭南盛世的5座，近期也将有动作。龙光天阙、保利同济府，时不时有特价。尤其龙光天阙亦有2.2万出头的单位（天地层）
除了周边新盘，华府二期还将面临多个二手次新盘的挑战。以下是来自链家二手次新的3房放盘价格表，最高不超2.3万。
再来说说楼盘的内外配套情况。
内部配套：普君新城一期为开放小区，楼下即为步行街，私密性比较差；东苑和悦园小区体量都比较小，仅有华府组团园林最大，并设有泳池。
此外，地下车位售价较高，人防车位15万、有产权车位在20-25万/个不等，租金不菲，不少业主将车停在步行街商业街内，费用相对较低。
老铁吐槽的主要是物业费和管理不配套，高达3.2元/月/㎡的物业费已算佛山蛮高的标准，但业主反馈实际管理麻麻地，电梯故障时有发生，物业维修反应有点慢等。
周边商业：自身配套有普君新城步行街，能满足基本逛街需求，1.5公里范围内有东方广场、岭南站、岭南天地、印象城等大型购物商场。
▲普君新城华府住宅底商
沿着华府一期楼下绕一圈，正门底商目前只有一些药店、便利店进驻，而临近步行街一侧的商铺主要是中介门店、美容美发、餐饮等。
一位相熟的中介透露：小区正门招商情况很不理想，商铺分类不规范，街道也被封住不能停车，在这里做生意的老板都没地方停车，导致附近好几家店铺要转让。
休闲配套：周边市民公园、文华公园、亚艺公园提供遛弯吸氧好去处，步行约500米就是岭南明珠体育馆。未来，在佛山市政府和华府二期之间还将建一个市民公园。
▲岭南明珠体育馆
教育配套：项目周边有多个幼儿园，包括普君新城幼儿园、佛山市机关幼儿园、忠义幼儿园等。小学方面，禅城按照居委划分，普君新城华府属于忠义居委，目前划分佛山一小。
华府二期尚未交楼，但有说法是划分在普西居委，可入读佛山九小。另外，未来华府二期北侧将规划建九小新校区。
交通配套：离地铁口最近的是普君新城一期，华府组团距离地铁最远，步行在15分钟以上。与目前广佛线在售盘相比，这个距离优势不大。
另外，华府门口设有同济东路公交车站，来往公交线路有9条，可直达佛山汽车站、千灯湖、季华园、绿岛湖、佛山新城、乐从、九江等地。交通尚算便利，但同济路也是禅城的塞车佼佼者。
最后的碎碎念
作为普君北路地铁站旁最大的楼盘，普君新城住宅面积段丰富，低于100万的户型较多，市区刚需困难户上车门槛低。
对于有品质追求的改善群体来说，同样的价格在禅桂还有比较多选择，特别是禅城近一两年来有多个地铁口项目入市。
华府二期作为最后的住宅组团，如今开出这样的价。借用销售小姐姐的话：咱们盘是希望被懂得欣赏的人拥有的。
其实，不少人也想拥有她，但现实只可远观而不可亵玩焉。毕竟她爸爸就剩最后一个“闺女”了，家底还那么好（封顶才卖楼），能愁嫁吗？
还有个可能有点悲伤的现象：对于主城区想上车还没上的人而言，像华府二期这样的项目开出高价，可能会提升其他开发商心理价格预期，市场将加剧购房者和开发商的博弈。
你可以坚持开发商不继续降价就不入市，而开发商也可能坚持死不降价，看谁先妥协！