受到上海行情的影响，从今年1月开始，环沪楼市迎来了一波很大的上涨行情。特别是昆山和太仓这两个环沪的“带头大哥”，更是连续几个月呈上升趋势。
据克而瑞数据统计，2021年上半年昆山新房总成交16019套，同比大增77%，快接近去年全年的成交量了。
而由于需求量大幅增加，供应量不变，导致昆山的房价也顺势大涨，据昆山视窗最新统计，从今年1月开始，已经连续5个月上涨。
然而在进入中旬以后，随着上海楼市调控频发，昆山太仓也紧跟其后，双双进入了“冷静期”。
数据来说，昆山7月新房均价为19055元/㎡，较上个月的19514元/㎡，下跌了459元/㎡，跌幅为2.35%。这也是今年以来，新房房价首次出现回落。
而在二手房方面，情况同样不容乐观。
昆山8月二手房均价17998元/m²，昆山7月二手房均价18097元/m²，环比上月下跌 0.54% ，同比去年同期上涨 8.20% 。
主城区玉山10个小区呈现出下跌趋势。最高下跌18.25%；花桥辖区2个小区呈现出下跌趋势。最高下跌达到18.58%；陆家1个小区同比下跌9.23%。
太仓在近期同样也呈现一个降温的态势。
数据显示，上周（2021.8.9-8.15）太仓商品住宅成交均价17727元/㎡，环比前两周下降约4%，成交面积39519㎡，环比前两周下降约28%，成交套数371套，环比前两周下降约37%。
如果你也对长三角热点城市感兴趣，欢迎加我群聊：18158852962（备注：头条），邀请你进入长三角买房学习小组，一起交流探讨！
那么为什么，进入7、8月以来，昆山太仓楼市突然上演降温的戏码呢？
首先，当然是一个大环境的问题。
在最近一个月里，全国各个城市共出台了66条楼市调控政策，从打击学区房到限制二套房，大城市如上海北京，小城市如惠州泉州，可以说是老虎苍蝇一起打，调控覆盖面从未如此宽广。
就包括昆山自己，虽然购房政策保持和苏州一致，已经很严格了。但也是在最近提升了贷款利率。以上的这些因素，几乎全都在劝退购房者，让投资客和刚需客双双转向观望状态。
其次，还是昆山和太仓在前几个月涨的太猛太多了，那么现在购房者一旦冷静下来，房价自然会有一定幅度的回调。
像昆山城西优质次新房和城中的学区房，比如江南镜秀，去年成交单价3.5万/平，今年跳到6万单价，涨幅超70%。
比如同样是城西的观湖一号，也从3.5万的成交价涨到5万，半年涨幅约50%。
还有城中像实验小学和昆山二中本部双学区的学区房，几乎清一色的老破小，但是涨幅惊人，去年三四万，今年全部五万起，个别小户型成交价已经破7万了。
甚至在今年还出现了有一套17平米，成交总价280万，单价16万/平的学区房，直接震惊了整个江苏。
而太仓的情况与昆山十分相似。
像比较热门的科教新城板块，去年湖境天著等项目，均价还在1万5左右，今年半年时间涨到了1万7；金科悦章项目，之前备案价2万2左右，现在看整体房价上涨，自己被限价，索性就开始绑车位销售，一个车位7万。
要知道，这还只是被限价的新房，而二手房涨价就更高了。娄江新城的二手房，不管房龄有多久，现在全部都是2万3起步。新区的裕沁庭，房价直接飙到了近4万+，在今年更是出现了一套法拍房最终拍卖出千万房价的案例。
可以说，昆山和太仓经过今年上半年的这波行情，房价甚至直接赶超苏州大部分主城区乃至园区。毕竟现在苏州大部分板块的新房也就2万多。
苏州当前新房房价
本身这波环沪的行情就源于两个方面，一是上海购买力的外溢，一是整体市场氛围的推动，那现在你的房价都的比苏州还高，没有承接外溢的价值，同时又因为连续的政策，让购房者冷静了下来，进入观望状态，楼市怎么可能不降温呢？
所以，在当前降温潮面前，想要买昆山太仓二手房的，就不建议现在入手了，现在正处在一个最高点上，下面肯定还会继续降。
而新房方面，其实我觉得核心区的随时可以买。因为昆山和太仓的新房都是有政府限价的，当前的价格肯定不是真正的市场价格，比较安全。
比如说花桥马上要开盘的中骏世界城项目，楼盘在前几个月看市场这么好，放风价一直报的2万8以上，但是这个价格报上去一直被驳回，最后备案价还是备到了2万6。
中骏世界城
同时看一下近几年的昆山土地供应情况，昆山在2011-2013年大规模供地，每年都在300万平以上，但是从2014年至今，供应量直接腰斩。
今年昆山自然资源和规划还官宣了昆山 2021年度房地产用地出让计划，18宗涉宅用地，共1447亩，换算过来仅有96万平米。
加上里面有9宗地都是商用为主，留给住宅的仅有9宗。
而且从供地结构来看，主城区屈指可数，很多都分散到下面的乡镇。
也就是说，在土地供应连续萎缩背景下，库存量将进一步减少，昆山新房将会长时间面临供不应求的局面。
最后说一下，当前昆山应该买哪里呢？
第一层级，当然就是城西或者城东的新房，特别是限价倒挂盘。昆山主城区土地稀缺的状况让这些区域的房子的价值会逐年提升，几乎怎么买也不错出错。
但是，和苏州当前的园区一样，这几个板块的新房数量相当稀少，而且特别抢手，如果是是外地人的话，基本没有什么买到的机会。
第二层级，就是花桥。靠着上海地铁和产业人口外溢，花桥毋庸置疑就是昆山下面的乡镇板块中房价最稳的那一个。不过花桥也面临着和主城区同样的问题，土地太少，新房太少。现在在售的能称的上新房的，就只有中骏世界城一个项目。
同时，花桥房价是有天花板的，就是旁边的嘉定安亭。基本上安亭和花桥保持着1万的价差。安亭现在4万，那花桥就是3万。如果安亭止涨了，那花桥的上涨空间就更小了。花桥上海睡城的定位就决定了它不可能涨到像城西那样6-7万的高度。
第三层级，也就是投资者现阶段最容易够得到的，就是昆山的千灯、陆家等板块。这些板块在这几年的发展明显慢了主城区和花桥一步，没怎么吃到上海外溢的红利，所以房价还属于洼地，基本在1万5左右。今年上半年昆山房价整体上涨，千灯张浦这些板块因为限价也没怎么跟着涨。
但是在未来几年的规划中，这几个板块都将通上高铁或者地铁，等于说可以终于有资格上桌吃一吃红利了。那这个时候，也许房价会迎来一波很大的补涨。