新春开年，
讲讲地产圆桌上的心里话。
过去一年，地产行业正在遇到或即将遇到比较大的困难是事实，但这个困难是由于行业规则改变对地产商旧有生意模式的冲击带来的。
站在买房的角度，我们，行情好的时候买房别得瑟，不好的时候没买的别说风凉话！
不盲目相信房价必涨，也不随流意淫楼市必跌！
顺流的地方有深潭，逆流的地方有浅滩！多纬度多层次分析，不做单线思维生物！
借辞旧迎新，谈谈2022年，我的一些不太成熟的购房建议：
1
房地产夜壶从来没有被抛弃
前几天统计局公布了2021年GDP数据，一、二、三、四季度同比分别增长18.3%、7.9%、4.9%、4.0%，下滑明显。
所以，接连的降息降准都来了，房地产的支柱作用再次被放大，连高层也发声了， 房地产依然是支柱产业。
毕竟，房地产是一个年销售十多万亿的庞大产业，背后涉及数千万从业人员，牵扯一系列上下游产业链。
同时，许多城市的房地产投资拉动经济、土地财政的依赖仍旧相当大。
一旦卖地收入出现问题，许多城市的财政支出都会出现问题。
所以，房地产需要的是不断消化风险，去金融化、泡沫化，而不是一杆子打倒在地。
那么可以肯定的是：房地产不会垮。
2
房住不炒不会放松
当房价高到透支城市未来，超出社会普遍承受范围，实体经济被逐渐掏空，年轻人纷纷选择躺平；
当房地产开始脱实向虚，很多人买房是为了炒房而不再是纯碎的居住；
当高房价成为贫富差距的放大器，成了共同富裕的绊脚石。
这个行业已经偏离了正常的轨道，调整、洗牌成为必然，而这也是“房住不炒”背后真正的深意所在。
所以，放在更宏大的时代背景来看，当前房地产行业遇到的所有问题与困难，都不难理解，甚至是再正常不过的事。
这是房地产行业经历多年狂奔之后的一种回归，也是这个行业成长成熟的必经之路。
只是调整与转型来得有点突然，让很多人还来不及习惯与适应。
但不管怎么调整和变化，可以明确的是，“房住不炒”会成为所有人的共识。
我们也应该要把“房住不炒”这四个字焊死在自己的脑门上。
3
学会降预期降负债
就目前复杂的国际形势，难消灭的疫情，消费以及投资意愿的下滑，人口的老龄化加速，都将加大2022年经济的下行压力。
我们要做最坏的预期，可能2022年不会比2021年好到哪去，但也要做最好的期盼，期盼这一切都会好起来。
2022年要稳增长、保就业，就必须启动内需，而房地产就是最大的内需。
现在政策形成新的逻辑，房地产行业要与实体经济均衡发展，既要发挥经济稳定器、促进住房消费的作用，又要避免违规资金进入房地产。
只是，这个市场正在清除短期炒房者，掩埋盲目投资者，保护价值沉淀者。毕竟政策的调控永远只会滞后需求，但不会消灭需求。
我们做的是，在着陆前优化资产！
在不确定的市场，我们学会降预期，降负债。
4
必须要有一份稳定的工作
讲一个朋友圈的段子，
北京张奶奶1998年花6.8万买的东芝背投电视，2021年被收废品以40块钱买走了，而对门的王大爷1998年花6.8万买的两室一厅2021年被一对新婚小年轻150万买了。
不容置疑，这么多年来，张奶奶和王大爷的差距就是这么一套房产，同样的时间，同样的6万8，选择之后有这么大的悬殊，无关乎你后期有多努力，天赋高低，可能就这么一套房，一辈子就不可逾越了。
大爷还是那个大爷，就这一套房子足以改变他的一生，甚至还有可能改变他的下一代。
所以，对于没有房的人来说，踏踏实实的工作，拼搏才是王道！租房也不丢人，房子可以是租的，但生活不是。
如果你现在还没想清楚买房，必须要有份稳当的工作，且保证不会被优化掉，收入稳定还能存点小钱！
当以后有能力买一套房，成为自己的资产，让别人也羡慕羡慕。
对了，工作要那种带公积金的哈，未来买房肯定能用得上。
5
为什么还是要买房
最终还是需要买房的，不管是丈母娘的意思，还是配得上宅男（扎心了，没有宅，何以配宅男？）的称呼。
在极其有限的投资渠道中，似乎好像可能明明只有房产最稳妥最靠谱。
中国楼市走了20多年，货币还在不断贬值，房价则不断上涨。当初选择储蓄和选择买房的朋友，现在的财富已经相差几十倍不止。
中国长期通货膨胀率每年10-12%，光就人民币计价系统而言，房价就具有非常强劲的涨价基础。
一个人无论多努力，只是靠存款积累财富，永远都不可能富有，因为存得越多，通胀稀释的速度越快。
市场再怎么变，房产依然还是能抵御风险，在对冲通货膨胀中，房产是最佳的产品，没有之一。
6
和房子多的人做朋友
楼市里永远有两派，一派是唱空派，大多是买不起房子的，一派是看多派，都是卖房子的。
最近，唱空派又开始恐慌焦虑了，因为看多派在最近央行发改委等多部门给政策降息降准后，又开始叫嚣楼市回暖、房价上涨了。
唱空派，一切对现在房价的不满，都来自于之前没有获得楼市的红利！
可以说，越没买过房的（重点是没买过房，不是买不起！）对房价怨念越大。
即使房价再降，也不能保证所有人都买得起。
有意思的是，
房价越高的地方人才吸引力越强，北上广深，在七普的数据中也是人口净流入最多的四个城市。
而房价越低对人才吸引力越低！鹤岗的房价一平米300元，足够低了吧，这但这个城市也没留住人啊，七普的城市人口比六普下降15.81%。
没房盼便宜，有房盼涨价，而且是越涨越买！人性使然，就图的是刺激！
准备买房的，千万别听信那些没买过房的瞎胡扯，要和房子多的人做朋友。
7
房产投资要回归常识
任何投资，归根到底都要服从三性原则，即安全性，流动性，收益性。但是这三性往往很难同时兼容并存。
比如定期存款，牺牲流动性，能带来 3%左右的年收益；比如股票，保留了流动性和收益性，却牺牲了安全性。
但如果三性都好的投资，一定会挤满了投资人，一旦人多了，就会导致收益性或者安全性下降。
很明显，当前的房地产市场行情，房产投资限制或牺牲了流动性，但在很大程度上，依然保留了安全性和收益性。
如果卖房不用在中介上挂一些时日，买房贷款手续不用花几个月的话，投资炒房不用满五唯一就能免税的话，房产的投资收益性必然下降，因为涌入的人太多了，频繁交易会分薄利润。
正是因为房产交易缓慢，所以它才能赚到钱，也就是赚到所谓的时间价值。
所以，房产投资要回归常识，尊重常识。
8
买房的三中原则
2021年，发现的一个细节，此刻很多开发商都在卖资产，佳Z业在卖，融C在卖，L光在卖，阳G城在卖……
唯独H大，最优质的土储--广州、深圳的城改地，一块都不卖。
皮带哥说过，只要这些优质地块在手里，他总有翻身的一天。
所以，他宁愿背上欠债不还的骂名，也要将自己的优质资产牢牢守住。
我们从中又悟到什么？
如果你问我什么时候适合买？我肯定还是会说，就现在，但至于怎么买就是考验智慧了！
最简单的口诀就是：三中原则，即中心城市，中心区域和中心地段。
格局放大点，你就会更优秀。
9
别指望抄底
很多人买房都以为自己是在选房，其实你在选房的时候，房子也在选你！
你的首付多少？还款能力怎么样？有没有资格？你对板块的认知等等！
这也正是市场上常见的：能买的看不上，看上的买不了！
还有就是：降价的看不上，看上的不降价！
既能看上又能买还有优惠折扣的房子是多么幸福的事呀。
现在的市场真正能抄到底的反而是刚需，而且未来的房产政策的天平会向刚需倾斜，现在已经有城市提出鼓励降低房产首付比例了。
因为开发商最难的时候，就是购房者最幸福的时候。
原来两室的钱弄好了买个三室，原来远郊现在可以近郊，原来高层现在洋房，原来三室现在四室，原来小开民营房企现在大开国企央企！只要有需求绝对是好时机！
但就怕，没房的天天畅想未来房子是白菜！而刚需还在谈未来还降多少！
对于马老师本人来说，买房就是买白菜，信他你就输了。
还有没人能抄到价格的最底，然后这个价格下还能满足你的各种需求，建议你还是买彩票吧，更容易中大奖些。
10
处理掉不够优质的房产
一个区域甚至一个城市的二手房都不可能都是优质，但基本可以做一个判断：
在过去两年的市场行情下，没有涨的房产基本可以等同于不够优质，因为上一轮不是普涨，没涨就代表价值不行，最好趁机抛掉。
不是为什么买房，而是要买好房。
现在的二手房市场中真正有底气不恐慌的永远都是那些手握优质房子的人！即使市场盘整只是卖多卖少的事！
我们的焦虑来自于对未来收入的不确定，我们恐慌的来源则是资产的不够优质。
学会将收入转化成优质资产，才能持续保值增值。
写在最后的话：
无论哪个时代，生活的主色调就是焦虑与希望并存。
人们对房子充满希望，但是在得到之前总会被房价涨跌、调控政策、交易流程，交付质量搞得焦头烂额。
对于楼市，上半场波涛汹涌，下半场兔死狐悲。投资客被套死，刚需买不了，改善的交不了房，多套房的面临房产税……人的悲喜并不能相通。
2021年，教培、互联网，还有楼市众生相，无限制地冲击着大家的认知格局。
识势而变，适时而变是我们未来的常态，2022新的一年，希望我们大家都好，所有的行业都好，加油！