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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第二百零六期（NO.206）
专栏内容：房价的高低现象和涨跌变化，和中国房地产行业和楼市的兴衰各个阶段，没有关系。
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。
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我是 @熊猫贝贝小可爱 ，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。
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（正文约5000字，阅读完成约需要8分钟。）
这是一篇可能会颠覆很多人对于中国房地产行业和楼市相关认知和理解的文章。
中国的房价，从十几年在中国各个城市和地区陆续放开的房地产行业和高速发展历程中，成为了广大中国百姓高度关注和牵肠挂肚的一个重要商品市场价格表现。
当下的房价，随着房地产行业在刚刚过去的十几年黄金发展阶段，已经到达了和购买力产生矛盾的高位，至少对于大部分有买房需求的人来说，这是现实情况。
在不少城市和地区，对于高房价的争议和负面情绪，持续产生并且酝酿着。
通过对社会群体的认知和充分观察，笔者发现了一个有意思的现象：大量刚需购房群体，把买不起房或者高房价归咎于炒房者，进而归罪多套房的拥有者，或房地产投资者。由此产生了如下三种情绪：
1、对房产持有者或看涨楼市的人，抱有敌视态度。
2、盼望房地产泡沫破灭，对类似文章到处点赞，一旦看到房价上涨相关分析立刻横眉冷对。
3、希望房产税、空置税等加税信息尽快到来，甚至希望税重一些，让拥有多套房的人脱一层皮。
其中这些有害情绪，都绕不开“房价”二字，把对高房价的抨击上升到行业崩溃和对市场的极度悲观想象中去。
类似于“高房价导致中国楼市崩盘”，“高房价是行业毒瘤”等等的言论，甚是喧嚣，还不绝于耳。
说不定屏幕前的您，也是这种观点的拥趸之一，这并不奇怪。
但不管从经济学对于各个行业发展的规律总结，还是每个行业都必然存在的4个阶段的特征和表现来看。
其实，价格，对于行业和市场来说，从来不是能够影响行业兴衰和市场成立的因素。
真实的情况对于房价来说，高于不高，对于房地产行业的发展和楼市作为市场成立，其实没有关系。
今天这篇文章，从行业的四个必然阶段，解读中国房地产和楼市在不同阶段下的表现和特征。
以期通过此文，开拓各位读者对于房地产行业和楼市的全新认知和深度视野。
透过现象看本质，删繁就简说本质。
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一般来说，任何行业的兴衰都有四个阶段：
高速发展，平稳发展，发展停滞，平稳衰退。
下图中的价格，就用虚线表示，是不具备核心影响因素的。
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1、初期高投入高增长：
预期资本回报率高于整个经济体的平均水平，销售额增长率高于整体经济平均水平。
什么是经济体平均水平？就是收益率超过银行。
整体平均水平增速，就是GDP增速。（下文各个阶段通用，为便于理解，特此解释）
换句大家比较容易理解的话来说，就是行业产品在这个阶段，要么高利润，要么高增长。
最直观的例子就是互联网初期，每个网站都不赚钱，但是销售额增长率非常可怕，是以实体经济的倍数。
这个时候，行业里的参与者很多，还没有一支独大。
一般进入这个行业的资本是股权投资资本。
由于行业是新兴行业，近乎所有的参与者都没有长期经验，所以犯错率，倒闭率很高。
也没有太多的人造壁垒来阻止新人加入。还是用互联网来做例子，一个IT民工，只要他有技术，基本上不需要其他的条件就能加入一个互联网公司。
他不需要走后门拉关系也可以加入行业里。
这个时期，中国的BAT的腾讯（腾讯于1998年11月成立）也才刚刚成立。那个时代的互联网客户增量，都是以亿计算的。
放到汽车市场也是一样，在中国80-90年代，一台汽车的平均价格绝对赶得上今天一套房子了，汽车甚至已经成了当时社会地位和财富的一种象征，给大家看看下面这张图：90年代的汽车有多贵？一辆大奔就能买北京十几套房，现在呢？
从图上可以看出，捷达、桑塔纳的售价为13~15万元，那个时候的万元户已经算有钱人了，能拿出十多万买捷达、桑塔纳的人可见多么有钱！
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那90年代北京的房价是多少？
1990年，北京当时的平均工资是221元/月，当时的房价平均水平是1200元/平米。
1989年北京房价1500~1900元已经被批为房价猛涨，都惊动国家拟法规控制了！可见调控房价也不是这几年才有的事情！如果当年北京房价按1300元/㎡算，100平米的房子13万左右，可以买一辆捷达，而一辆奔驰S600售价可以买十几套房子！
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那个时候上海房价更低，传单上标语“三万拥有一个家”可谓非常接地气，按980元/㎡的房价算，100平米的房子只要9.8万元，比一辆捷达还便宜！
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所以对于汽车行业，80年代-90年代绝对是高投入高速发展阶段
而对于互联网行业来说，90年代-2010年这三十年，属于高速发展阶段。
至于移动互联网和智能手机，是从2012年移动网络普及以后到今天，都算高速发展阶段，涌现出了一大批时代企业。
但对于房地产行业来说，80年代-90年代，显然连起步都算不上，只能算萌芽状态。
至少在这个时代，搞房地产开发，还不如倒卖汽车，万元户的时代。
这个阶段的关键词：高增长OR高利润
2、然后是平稳发展阶段：
资本回报率依然高于整个经济体的平均水平，销售增长额略高于或相当于整体经济水平。
这个时候，行业开始整合，有了盈利模式。
行业依然值得投入股权投资，但也可以通过债权融资。
行业有了一定的壁垒，行业领跑人出现，但未达至垄断地步。
这个就是中国房地产的现在阶段，平稳发展阶段。
对于房地产行业来说，资金和地方关系，就是看的见的壁垒，而利润，就是面包和面粉的差价，也是在所有实体行业中属于领先地位的。
房地产行业经过全国开花，也出现了以保利，万科，碧桂园等等的“头部企业”，不管从产品交易增长，还是销售增长额来说，在全国范围内都处于领先领头的水平。
这个阶段的关键词：高于经济体的盈利水平。
3、发展停滞阶段：
资本回报率等于或低于经济体的平均水平。但是仍然处于一个“有利可图”阶段。
销售增长额低于整体经济体水平。
行业参与者人数逐渐减少。
这时候行业只剩下巨头，基本上不会有新的股权投资进入这个行业，融资需求由债权融资主导。
具有代表性的，就是寡头经济和垄断经济的出现，一个行业中会出现第一名和第二名瓜分市场份额80%以上的情况。
行业里参与者的增长来自于兼并收购而非行业总体增长。
也就是说行业参与者的规模要增大，主要依赖“大鱼吃小鱼”，而不是“小鱼吃海草”。
同期伴随的行业现象，还有产能过剩，利润率下降等等。
这个阶段就是中国房地产行业正在走向的阶段，而且这个阶段是各个行业中最为漫长和持久的一个阶段。
阶段关键词：寡头，垄断，增长低于经济体水平。
4、衰退阶段：
资本回报率低于经济体的平均水平，销售额增长为零或者负。
行业参与者逐渐因为亏损而退出市场。
参与者无法靠债权融资维持营运生产水平，行业的资产的清算余额大于营运收益。
阶段关键词：亏损，倒闭。
每个阶段的时间不一定一样，但所有行业和人一样，生老病死都是必然的。
通过对全行业4个必然阶段的解读和认知，大家发现没有，从头到尾，每一个阶段的出现和发展都和行业产品的价格没有关系？
图片来源：雪球财经
首先要明确的，决定一个行业的兴衰的核心，永远不是行业产品价格，而是真实的供需关系和行业收益率水平。
中国的房价，其实是要分阶段来看的。
1、房价的表现，其实是货币现象的现实表现。
远的不说，就说现在社会中流砥柱80后和90后，都会有一种错觉：自己一个月的工资可以抵的上50-70年代父母辈好几年的收入了。
但并不意味着这一代人在购买力和消费水平上，就能和父母辈比肩。
时代的进步，生活水平和科技应用的发展，伴随而来的社会进步中，必然会有货币膨胀的情况出现。
1990年，北京当时的平均工资是221元/月，当时的房价是1200元/平米。
这个年代是计划经济时代，万元户都是凤毛麟角的富贵代表。
2020年，北京的平均工资水平6906元/月，北京二手房均价 58230 元/㎡
现代社会是市场经济时代，80后身价过亿早已不是新闻。
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所以，用当下的房价来看待行业的阶段，显然是没有参考和对比意义的。
不管在任何时代，在中国买房都不是一件容易事儿。
2、决定房价的人，不能决定行业的供需关系。
绝大多数的普通大众是决定不了房价的，在房地产行业和楼市中，这样的群体只能算的上是被动参与者。
大家会发现在现在楼市中有这么一个现象：关于买房的需求，谁都有理由。
子女读书是需求吧？
改善尽孝是需求吧？
财富沉淀是需求吧？
资产配置是需求吧？
投资增值是需求吧？
对冲经营风险是需求吧？
……
中国的房价，其实是供需关系中具备购买力的群体，所决定的，和成本和行业利润率需求，根本没有关系！
我们以北上广深的房产为例，先不说每年外地往这些城市迁移的人口所产生的居住需求，就简单把核心城市的房产，分摊给全国各个城市和地区具备完全购买力（不贷款）的富裕群体，都远远不够。
再加上奋发勃起的青年后浪，就算万里挑一的人中龙凤，在动辄几千万的人口基数中脱颖而出，也能保证核心城市的房价能有竞争力。
问题就在于，核心城市的土地资源和空间，总是有限的，增量空间显然捉襟见肘。
所以，高房价，高需求，并不带行业一定高速增长。
这就像个体对比，房地产行业的利润率是挺高的，但是和买了房的群体的财富增长来看，到底谁赚的钱多？
2005年在深圳开发一个楼盘，就算地价免费，一个5万㎡的项目，一平米能赚3000就不得了了，一个项目总盈利1.5个亿。
2005年，深圳房价成交均价，达每平方米6952元。
而同样这个小区，到了2020年二手房的价格是多少？超过70000元。
开发商最多是10元变成了20元，那当年买了房子的人呢？是10元变成了100元。
把时间拉长了算收益，开发商赚了1.5亿，当年买房的所有人看成一个整体，赚了15个亿。
到底谁赚的多，一目了然。但是当年买房的人，对于房地产行业的发展来说，仅有的意义，也停留在了2005年那一年的供需关系而已。
所以房地产行业发展的主体开发商，如果不是对于炒房所带来的销售带动效应，其实从利益本质上来看，是非常厌恶炒房客的牟利行为的。
当房价的最大受益者，已经不是行业的参与者，那这个价格对于房地产行业的发展又有什么意义呢？
3、衡量一个行业市场的兴衰，永远不会是价格，而是信心。
在人类经济历程中具有代表性的法国郁金香和中国藏獒这样的案例中，其实价格因素在所谓的“炒作行业”中，都是纸面财富和虚假繁荣的象征。
就像估值几百万的藏獒，放到市场上根本不可能有人真金白银花钱买，完全没有流通性。
但是这种小范围内的自我麻醉和盲目乐观，并不能和真正意义上的市场信心划等号。
市场信心包含了两个方面：一个是产品具有流通性，一个是交易双方对行业有信心。
就像2020年疫情后，全国核心城市的房价出现价量双升，而一些低能级城市的房价，特别是二手房市场出现滞销的情况，很好的说明了这一点。
市场信心，才是决定行业兴衰的重要标志，而不是价格。
所以现在很多唱衰楼市，唱衰行业的这些群体和个人，只有条件允许，也会奋不顾身的买房上车，迅速的实现拔旗易帜，转向鼓励行业，高喊房价上涨。
没有市场信心的行业，永远不会有喧嚣和争执，一天吼的天响，不是为了钱谁有这功夫？
就像黑龙江鹤岗市，除了去年2万一套房当了几天热点新闻，现在还有人关注吗？
没有市场信心的行业，犹如死水一般，波澜不惊。
而蓬勃发展的行业，永远不会缺乏争执和情绪的存在。
只要有市场信心，谁会在乎价格呢？如果没有市场信心，价格又有什么意义呢？
看看最近疫情期间，北京燕郊的楼盘开盘，有没有感觉到市场信心的力量？
5000元开盘，近日北京燕郊区域开盘出现争抢。
文章最后，有一个很有意思的问题想和大家聊一聊。
如果你买车，会考虑油价吗？当然这个因人而异，放到现实中来看，应该是这样的一种情况：
10万以内，高度关心油价。
10万-30万，比较关心油价。
30-50万，纠结92和95之间的差价。
50-100万，基本不关心油价。
100万以上的车，油价是什么？
为什么说汽车呢？因为汽车是中国除了房产之外，唯一具有耐用品特征的商品了，而随着汽车市场的饱和和已经形成既定事实的衰退行业现状，或许能够给当下的中国房地产行业和楼市，给出启示和思考。
其实油价，就和房贷月供，有异曲同工之妙。
汽车的价格能决定汽车行业的兴衰吗？显然是不行的，因为市场已经饱和了，汽车行业都转变成为能源行业打工的下游行业了。
房价总有涨不动的时候，任何商品都有价格极限，房产也不会例外。
但是为什么人都能接受汽车划分的身价和社会消费力层次，却不能正视房价在不同城市的差异和消费力划分呢？
当房产资产化程度越高，也是房地产行业真正走向衰败阶段的重要信息，不是因为房价的高低，而是因为，真的没有地方盖房子OR盖出来的房子没人要了。
当房地产行业的存在，是为了给银行或者金融机构打工，那才真正说明了这个行业衰败。
当然，还是和价格没有关系。或许屏幕前的您，心有戚戚有所共鸣，当然也可能弃如敝履不屑一顾。
或赞或骂，请留个声响。
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