我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。提问：请问房姐，如何看待北京南中轴线上从南五环到大兴国际机场之间这片区域？未来归划临空商业圈，如何看待这边的这里的新盘和二手房，有没有投资的价值？
回答：你好，感谢付费！
北京的城市辖区变迁：
1952划房山；
1956划河北昌平；
1957划河北大兴，顺义首都机场
1958年划河北的通县和通州市，顺义，怀柔，密云，平谷，延庆。
北京的版图越来越大，河北则越来越惨。
北京的规划向东向南，目前北京郊区发展较快的：
亦庄，以物流仓储逐渐发展成综合性产住结合区域；
大兴生天，以睡城逐渐添加产业规划，有助于形成产住结合区域，另外有南延和新机场规划带动；
通州，CBD睡城，新政府规划有利于产业发展但是限制太多是不利因素；
顺义，土著区＋望京卫星城，部分产业支撑，老城区阻碍多，孙河已经提前透支是目前问题。
新机场规划很好，但是南四南五大片空地，你没有便宜房子买呀。好不容易坐两小时地铁到大兴线上一看，五环外全是4万5万。得找中轴线和大兴线周围3万的房子才行。现在的生天板块，处于涨幅完成期，次新基本都有10%溢价，大牌开发商溢价可能有30%以上。凯德和新机场的完成，可以帮助这30%筑基，也许还有30%的兴奋泡沫，大兴线的房产投资要仔细挑选。
大兴线四号线沿线，如果是从11年到15年这段时间买入，还是很赚的，刚好处于一个「城乡结合部」变成市区的阶段，很快翻两倍二倍。现在再回头看，大兴机场的作用并没有想象或者规划的那么大。北京的人口逐渐沉淀，新的郊区新区会空壳化，所以回天这种大型居住区很好价值很稳。再说丰台：
过去的丰台在北京人眼中是落后的存在。外地人口迁移到北京的首度聚集区，由于过去没有政府主导的产业，也缺少政府的规划发展，一度呈现放养的状态，各种大棚市场，城中村都大量集中在丰台区，也正是这些原因，让丰台的房价长期跑输于北京平均涨幅。但由于房产的价值并不是品质所决定，加上近些年丰台政府的频频动作，多条地铁线的开通，市场问题整顿，丽泽商务区大兴开发等项目陆续上台，丰台开始走上逆袭的道路。
2016年连续两轮的行情后，丰台的均价也开始与朝阳看齐，区域性抢占先机的机会不在，逐渐过渡为以精挑细选，发掘笋盘为主的战术。
提问：美丽智慧的房姐您好，上次提问到期自动退款了，但房姐依然慷慨作答，非常感谢～增加提问+重新付费。目前在看望京总价800-1100房子，有几个相关问题，感谢房姐不吝赐教：1、橄榄城，现在价格已经涨到九万多了，是否还值得入手？2、宝星三期成交量和总套数都比较小，但一二期实在太旧了，三期是否值得入？3、国风北京您怎么看？
回答：你好，感谢付费！北京市场开始分化，3月开始启动，学区房领涨，其次是500万的上车盘跟涨，现在是1000万左右的改善盘开始涨。
橄榄城作为望京的次新标杆楼盘，价格也从去年的8.5涨到现在的9.5。
宝星三期比二期豪华感强一点。单价7W+可以考虑。
国风北京的小区品质鸡肋价格还贵，相对周围来说，小区的质量和入住环境一般，距离地铁站也没有特别优势，但是价格并不低。一般不推荐。
北京投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分析。
提问：房姐你好，第一次提问。 首房首贷，总价7-800首付350-400。主要需求1：五年后换房（核心区大3或4），希望保值。2交通方便：公司在亮马桥，活动在国贸。3暂不考虑学区。4：楼龄不要太老，物业好。 目前两种方案：一是三、四环08年前后两居（90-100平）二是五环12年前后三居（110-120平）。方案一现在看了四惠（东恒时代），双井（时代国际、首城国际），青年路（罗马，华纺），酒仙桥（丽都壹号），望京（大西洋新城）。方案二现在看了常营（天街）。现有两个问题：一、您觉得目前这两种方案哪个比较好，或者有更好推荐。二、目前看的哪个板块好，有无具体小区推荐。谢谢！
回答：建议看方案一 重点看 望京、青年路和双井板块 望京（大西洋新城、慧谷阳光、宝星园），青年路（罗马，华纺）、双井（天之骄子、乐成国际、首城国际）
提问：房姐好，想问一下北京地区DYD的实际操作问题。请问DYD必须要成立公司才能办理吗？可否不成立公司以个人名义来办理呢？另外，想问一下，北京房产办理DYD是必须要全款或者结清贷款的房子才能办理还是有少量贷款的房子也可以办理二抵？谢谢
回答：抵押贷目前都是抵押经营贷，除了实际控制人模式，都是需要公司整套材料。 个人消费型贷款，上限100万。 如果你要贷款，我们来操作全套材料和流程即可。 二抵有银行条件，如果负债率低于35%，可以直接还清一抵。
提问：请教房姐: 在富力城有一套三居室，但现在因工作关系居住和生活在外地，考虑未来（时间无法确定）还是要回到北京，目前可投资预算500万。考虑三个方向： 1.趁现在置换一套更好的未来返京自住，希望能够满足未来养老居住需要，小区管理好环境好生活便利。个人偏好奥体或者颐和园附近，有否小区推荐？ 2. 用二套房指标再买一套小户型投资，谋求长期的稳定租金收入，请推荐可投资的小区。 3. 暂时不动，等返京时再考虑置换或者投资。 上述方案，请房姐指点一二。谢谢！
回答：1. 建议看下 奥森板块澳林春天、万科星源、上元君庭 2. 可以选择天通苑的顶复，或者东恒二期、苹果社区南区做为投资出租都还不错 3. 你返京时间不定，二套买入以后在调整会更好
提问：房姐好，家庭名下杭州一套200平三居室（价值900w）、北京大兴一套70平一居室（目前一家三口自住，价值300w），孩子今年开始在大兴上幼儿园，2023年小学想在东西海上。家庭年收入到手60w左右，家庭负债160w。需求有三点，1.2023年之前买套东西海学区房，中等学区即可 2，杭州大房子卖掉之后要再买套小两居(一是我的户口在杭州二是过年回杭州有地方住) 3，家庭的这点资产该怎么倒腾能做到保值。帮忙给点建议，大兴的一居室要什么时候出掉？杭州的房子什么时候卖？北京学区房和杭州的小两居大概买什么价位什么样的房子比较好？以上的买房卖房顺序是什么？现在思路比较乱，麻烦帮忙梳理下，tks
回答：北京学区房不着急买，23年看政策再决定买哪里。 杭州的玩法和北京不同，建议新盘，杭州目前的限价新盘，倒挂严重，有确定收益，如果能抢到利润比较可观。 就是中签率低，可以多开发几张房票一起摇号，其中一人摇到之后找开发商更名就好了。 建议60-70%的预算留给北京，剩下留给杭州 优先卖杭州，买北京
提问：帝都最资深的房姐您好，新人首问，请不吝赐教！ 已婚，先生京籍，小孩21年9月上小学，但名下房产对应学区太差，且需4大人1小孩住一起， 想卖二换一，朝阳学区750左右、带电梯离公园近兼顾自住资产保值，预计常住6-10年。 家庭名下2套房，北七家老小区143平（21年6月满五）、亚运村安慧北里一居（21年3月满2）。 计划如下： 1.即刻挂出去看市场反应，如能在20年12月顺利卖二交易完（先亚运村再北七家），则置换中铁国际城（新北苑）或汇园公园（截止到20.7月暂无出房） 您看这两个地方是否OK？ 2.如不能保证21年1月前置换，则只能先卖北七家，孩子21年9月用亚运村房票上小学，上学后再卖亚运村一居，就近置换， 这个逻辑是否合理？ 3.我们有一点冒险，当初卖亚运村时没有考虑好，这个学区很鸡肋，一家人也住不下，考虑孩子2年级第一学期再转学，也是卖中铁国际城或汇园公寓 转学是否无法操作？ 4.按现在市场价格和我们的时间成本，预计卖二可获420，走垫资全款买入750左右房产（预留50中介费+装修款）再做抵押经营贷400，目前夫妻2人工资流水5.5 是否可操作？ 我们这是环环相扣，卡时间顺利卖二-全款垫资-置换-抵押经营贷，从8月起算，21年3月底完成，是否可行合理？ 谢谢您！ 来京10年，资产没有做到保值，孩子上学又迫在眉睫。 请最美丽最资深的房姐指点思路！ 配图一张，家里猫大爷，祝房姐生活愉快！
回答：1.中铁国际城带学区 次新，价格偏贵，自住品质还行。汇园公园周边配套不错，离鸟巢很久，户型好不过偏大，要注意 1.板楼3层以上，北边是小窗户 2.房龄老，小区建成年代有点久远。这两个区域有合适的标的可以入 2. 可以 3.转学的话，好的小学很难转学进去，你得找人，另外你得查教委出的转学政策，每个区不一样，但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的， 4. 工资流水能覆盖2倍月供就没问题。卖两套周期会比较长，时间有点紧
提问：请教房姐，北京的住宅，有中央空调（包括制冷制热）、有集中供暖（30元\/平米）、有24小时热水（30元\/吨）分别是加分项还是减分项？能差多少？谢谢。
回答：住宅统一中央空调配热水，是以前公寓类住宅产品（比如蓝堡华贸新城国际）常见配置。 如果小区当前仍然是正常住宅氛围，那么这些配置属于常规，不影响； 如果小区已经沦落为老破大，因为住户和租客群体的下滑，这些配置反而一定程度上减分。
提问：房姐好，新人首问：宝宝2023年上小学，计划最晚2022年买一个学区房，非京籍有工居。在天津买了老破小是天津户口。如果北京现有房子和天津的卖掉置换，预计能凑650万。 1朝阳外国语对应的卧龙小区和慧忠里小区推荐吗？如果推荐，买适合居住的二居小三居还是买最小的？最小的均价快10万，总价450万以上，单价有点高？ 2这俩小区目前都是单校划片，学校在小区内，未来是否保值？政策风险如何？ 3 您觉得我们的情况换学区房的最佳时机是什么时候？ 4 综合学校投资、性价比、学校质量等，有朝阳其他片区、小区推荐吗？ 5 天津户口是用来保底的，还是想优先北京积分落户，这时候为了小学学区先卖掉天津是否是可行的安排？ 谢谢房姐！！
回答：1. 慧忠里不错 推荐入一个能居住的两居，对口朝外本部，九年一贯制 还是比较稳定的，最晚今年底或明年上车 2. 望京可以看看南湖东园二区，小学一般对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶 3. 天津户口不值钱，优先北京
提问：房姐您好，我是新加入的会员，最近比较关注通州的房产，刚刚入手一套通州珠江国际城一区纯叠拼社区，容积率1.01的一套上叠产品，二层入户，房子是06年的商品房，小区小区物业是珠江的康景物业，1.98每平米，业主可以免费停两辆车，244平米，实测面积234平，得房率比较高，南露台70平，北院子60平，据说将来轨道交通规划中地铁龙旺庄站就在小区围墙外，非常近，斜对面是通州友谊医院，还有五中分校，我是19年5月份，单价4万买的，有几个问题想听听您的意见： 1、我买的这个房子您觉得怎么样？ 2、您对通州未来的发展是否看好，通州未来的价格还有上升空间么？
回答：如果长持房子没问题，通州长期看好，只是价格已经提前透支，需要等待合适的机会 按现在价格普遍偏高，长期看价格会回归（大盘涨，通州平的情况）
提问：房姐，看了您很多回答，您总是推荐老破小或大，是从投资的角度吗？是因为价格低的原因吗？价格低对于刚需上车来说比较容易？ 如果是这个原因，老破涨起来了，刚需不也上不了车吗？如果不涨，投资又有什么价值？因为从居住属性来说，老破是不舒服的。您推荐的逻辑是什么？
回答：选筹最重要是寻找被低估的标的，和有潜力的区域，还要结合资金个人需求来判断 不同总价选筹范围差非常多，次新还是老破没有绝对 建议看下精华帖，会对楼市投资更清晰
提问：房姐你好！我本人购房小白。北京户口，与父母住北京，名下只有一套天通苑160大三居，无贷款，上班在中关村，但不用坐班，无通勤方面压力。考虑父母有sfsd资格，年收入80-100左右，现金150。有几个问题想咨询：（1）若考虑投资＋改善＋自住的两居，天通苑的房子不卖，离父母不太远，有什么样的楼盘可以选择？（2）若考虑改善和置换，仍与父母一起住，有什么样的楼盘可以选择？（3）若考虑改善和置换，不与父母一起住，有什么样的思路可以推荐？谢谢房姐。
回答：1. 看下龙泽到立水桥这一片 例如 矩阵小区、北京北 、佳运园 等 2. 改善置换 看看 望京的 慧谷阳光、季景沁园 、 澳洲康都、大西洋新城 等，是否与父母住这几个盘都可以看
提问：房姐好！非京籍，工作居住证，孩子明年上小学，准备在朝阳亚运村入手一套小两居学区房自住，自己关注的是慧忠里（朝外），安慧北里（陈经纶嘉铭），请房姐指点！ 个人情况：去年外地进京，央企上班，出乌鲁木齐两套房产+自有资金共300左右，成都一套房产（市值200左右，但已出租，租期还有两年到期） 外地有过商贷记录，北京购房应该是二套，看房姐很多文章推荐二套全款后抵押，首付如果能够和按揭相比优势在哪？望指点，抵押经营贷款上班族没有自己公司怎么破？感谢。
回答：慧忠里和安慧北房龄都偏老 价格偏贵，推荐看看宝星园 可以看下精华帖有介绍过优势，贷款成数高+淘笋概率高+省税费 找机构帮忙，一些懂的房产中介也能帮助处理
提问：【贷款问题】已经决定买房了，首付250w，sfsd，贷款三百七十左右，父母和我接力贷，父母还有十年退休。目前在看找哪个银行贷款，请问这里面需要注意啥？那个银行贷款区别大么？怎么挑选？
回答：现在都是参照 LPR， 对于不同银行来说，利率基本一致 差别不大。 不过每家银行的其他政策有些不同，比如说： 1.审批时间，不同银行审批快慢不同； 2.审核要求，不同银行对于申请人的资质、流水等要求有所不同； 3.关于提前还贷：需要注意不同银行可以提前还贷的时间、违约金等存在不同； 4.放款时间：不同银行放款时间存在差异。 建议找机构帮助操作