今天早上9:15，央行发布了一条看似平常却引起波澜的消息。
连续21个月保持不变的5年期以上LPR终于动了，从4.65%下调到4.60%，降低了5个基点。
这件事我们不分析其它的，只分析LPR降低对房贷的影响。很多朋友可能认为LPR降低后，房贷一定会减少。还真不一定。
01
平时银行利率基点的变化只影响准备买房但还没买的人，毕竟房子的贷款合同还没签嘛。
而LPR的变化不仅会影响准备买房的人，也会影响已经买了房的人。
为什么今天LPR降低会引起这么大的讨论？除了政策层面的因素，对普通购房者来说，这才是最主要的原因。
又为什么LPR降低后房贷不一定会减少呢？需要先从房贷利率的构成和变化方式讲起。
信息来自中国人民银行官网
02
我们的房贷利率是由两个部分构成，5年期以上LPR+基点（1年期LPR忽略不计，因为买房的贷款年限通常是5年以上）。
LPR就好比房贷利率的“底线”，由央行在每月20日公布，可以一月一变，也可以连续很久不变。
去年4月20日LPR从4.75%降到4.65%后，连续21个月、将近两年时间里没有再变化。直到今年1月20日，也就是今天早上9：15，才从4.65%降到4.60%。
基点则像房贷利率的“变量”，起到调节作用，会根据楼市的具体情况来增加或者减少，变化频率比较快。
比如重庆最近一年的房贷利率，平均下来，几乎每个月都会调整基点。
最低时，首套房利率在LPR的基础上加60个基点、二套房加80个基点。最高时，首套房加130个基点、二套房加150个基点。
最近一年，重庆房贷利率的变化情况
03
“LPR+基点”的房贷利率形式，对购房者的影响也不一样。
如果只是基点变化，会影响还没买房的人。
基点一旦写进合同里，是固定不变的。不管以后基点如何调整，都不会随之变化。所以，对于已经买了房的人，基点变还是不变，都没什么影响。
如果是LPR变了，才会影响已经买了房的人。
只要合同里是浮动利率，哪怕基点固定不变，只要LPR发生变化，房贷利率就要随之变化。
近10年利率变化情况
举个例子。
假设你签合同时，LPR是4.65%、加100个基点。相当于这时你的房贷利率是5.65%（等于4.65%+100个基点，一个基点等于0.01%）。
当LPR从4.65%降到4.60%，意味着你的房贷利率也要降低。降到5.60%（等于4.60%+100个基点）。
但是，还有一个非常关键的点——合同里约定的利率调整方式是什么？
这里拿我自己举例。
我没记错的话，我的合同里是约定“每年1月1日调整”，也就是一年调整一次。
也就是说，如果去年12月20日时，LPR发生了变化，比如像今天这样从4.65%降到了4.60%。那么从今年1月1日开始，我的房贷利率就会同步降低。
体现到月供上，今年我每个月的房贷可以比去年少还30元左右。
如果你的合同里也是约定“每年1月1日调整”，这次LPR的调整其实意义不大，毕竟今年的1月1日已经过去了。
除非，到今年12月20日时，LPR还是4.60%甚至又降低了，那明年1月1日开始，房贷就可以少还一点。
我已经想不起来是当时合同里只有“每年1月1日调整”这一个选项，还是有其它选项但我没有选……已经买了房的朋友可以回去翻翻自己的按揭合同，看看调整方式是什么。
04
LPR变化之后，对于还没买房的人，是不是代表着房贷利率又要降低了？
不要高兴得太早，这取决于银行会不会通过增加基点的方式去冲掉LPR降低的部分。
再来举个例子。
现在最新的LPR是4.60%，降低了5个基点。如果银行又上调5个利率基点，一减一增也就是没有变化。那么对于还没买房的人，LPR下调也没什么作用。
从目前获取的信息看，重庆多家银行不仅没有上调基点。对比我们前天跟进的文章《明显下降！重庆房贷利率，有望重回“最低点”》，还有不少银行又下调了基点。
前天发布文章时，重庆多家银行的房贷利率
前天大部分银行的房贷利率，是首套房加100个基点、二套房加120个基点。
根据贝壳重庆交易服务中心今天更新的数据，绝大多数银行是首套房加90个基点、二套房加110个基点。
才过两天而已，又降低了10个基点。再加上LPR下调的5个基点，相当于一共下调了15个基点。
也就是说，目前普遍执行的房贷利率，是首套房5.5%、二套房5.7%。
反应到月供上，以贷款100万、贷款30年为例——对比两天前，月供减少100元左右、利息减少3.4万左右。
图片来自贝壳重庆交易服务中心
05
不得不说，这一轮房贷利率的下调，真的比较迅速。每次下调的幅度也不吝啬。
而纵观全国楼市的政策环境，对比之前的严格，现在可以说是相当宽松了。市场呢，却仍在低位徘徊。
当政策和楼市出现“错位”，前者宽松、后者尚处低位，对于有计划买房的朋友，真的是比较友好的购房环境。