作者观念研究院，吴昊
一样米养百样人，为什么世间人都用同样的手机，刷一样的抖音，经历共同的九年制义务教育，但是悲欢并不相通，差别那么大呢？
是认知的不同。也就是，同样的事情，人和人的看法不一样。高手之间，对同样的事情也不尽相同。为了拆掉内心的墙，多问为什么，是个好习惯。
那天，拉着一帮人，我就提了一个问题：
为啥房地产创造这么高的GDP，到现在爹不亲娘不爱，房地产到底干了什么？从行这么多年，有否想过，房地产业，到底是干什么的？
有同学从业多年，他将买地设计施工报建营销回款再买地的庞大流程，用一句话概括了：
赚取土地和房子之间的差价。
他回答得很好，一笔资金，从买地到卖房，就是一次轮回。土地和修建以及运营的费用，是成本，销售的价格是回款，两者的差即利润。
从业这些年，你经历了多少次资金的轮回？
这就是行业困局所在，自8.31（招拍挂）制度实施之后，我就没有见过静态价差：也即当时的地价加上成本，以当时周边的房价来计算，存在价差的利润空间。
在地价2万的时候，售价3.5万，价差是不明显的，我们认为土地成本占比过高；但是在地价2000元的时候，房价也只有4K不到。
到底是房价上涨推高了地价，还是地价上涨推高了房价，这种灵魂反思，不是今天才有，早就在2005年就开始了。
18年前，国土局长和开发商见面，互怼模式就是：一方说房价有限地价高，咱们怎么创新和做品质？另一方说，你们自觉自愿的把地价抬上去的，难道拍卖场上，我还能让大家适可而止？
也即从18年前开始，就没有土地和房子之间的价差。
那同学不解，追问到：既然没有价差，那这些年地产业是活过来的？不早就亏死在郊区高价地上了么？
这就好比，1.3号我发了一个愿望，希望春天快来取代冬天。果然，春天在2022年3月8日准时到来。如果把这两者关联起来，那么，我认为我是神。
我的理解：房地产生意，做的是“空间机会”买卖。
买到一块地，计算上所有成本加上利润，成功卖掉。这是制造业的思维，好比卖了20斤肉，最后卖了50份价格，这是生产制造业的逻辑。
过去，你不是这样赚钱的。
房地产不是制造业，制造业买原材料，不管是钢还是铜，面粉还是猪肉，在保质期以内，它永远是钢/铜/面粉/猪肉，不会自己变化。
但是你买了一块地，放在那里不管它，过几年再去看，这块地已经变化了：要么更加繁华，要么破败了，绝不会维持现状。这就是地王能解套的原因。
好像有点懂了，时间会解决一切问题，长期看人口？城市红利嘛。
不，你还没有懂。
至少讨论高周转/低周转的企业，都没有懂。这不是快销或者惜售的领域，这是空间价值的范畴。
你买的不是一块地，而是城市里的一处空间。空间的价值，随着这个城市的价值而变化——崛起或者衰落。
显而易见，这样的机会几乎消失了，第一是城市化的人口红利阶段已经过去了；第二，所有人都认识到这样的机会，也即机会没有了。
拿着500亿资金，把中国地图翻烂，到底哪个城市还存在巨大人口爆发的机会？让我今年买的地王，变成明年的性价比？这是若干地产人的困惑。
你看，这就是还没把空间价值吃透的体现。
有没有想过，顾客买的不是一套房，而是城市的空间机会呢？不要以售价/面积去看顾客买的房子，因为顾客并不这样看，除非售楼部傻得非要给客户讲房价上涨。
除了专职炒房人，才唯一看中房价的上涨；但凡带点自住想法的顾客，仅仅是希望房价不要卖了就下降，多恶心人；当然，每年上涨更好，就相当于领了个大红包。
咱们弄两个极端的选项，让顾客自己选：
选项1：某套房子，工作和生活十分满意，但房价永不涨，每年还贬值5%；
选项2：某套房子，每年涨10%，但对工作和生活无改善，甚至很痛苦。
没有第三个选项，不存在这套房涨价10%，然后再去买一套房子住的可能。多数人会选择1，为什么，很多人都说了，房价下降与自己有关，为市价1万的房子交2万的月供，断供更划算，但是房价上涨与自己无关，不可能将其卖了变现。
一家老小，还得在此生活！
你看，今天的中国城市，有20万的房价，也有5000元的楼盘。设想一下，两方业主坐在一起打麻将吃饭，相互都不会羡慕，甚至，都有点同情对方。
为啥呢？因为这两个楼盘的城市空间价值完全不同，在不同区域，有着不同的工作机会、社交圈层，以及不同的人生可能。20万房价的业主和5K的业主，他们活在不同的社会，都在自己的闭环里，不理解对方的乐趣，只是站在自我的立场，看到了加入对方社会的苦恼。
房价20W的楼盘，所在的微型社会，一定得提供年赚千万的工作机会。否则，哪个傻B才来买，凭你临海湾么？想要得到这年赚千万的工作机会，你还必须住周围20W的楼盘，因为：职住平衡。
年赚千万的人，得花20w买城市机会；年赚几万的人，花5k买城市机会。这本身就是一种平衡，一种共同富裕的社会机制。
至于买80㎡还是300㎡，这取决于家庭成员对空间的需求；要不要给太太一个带岛台的餐厨空间，给孩子一个学习空间，更取决于阶层地位提高后，对家庭所能承担的角色责任。
以上20W和5k房价的例子，落差十分大。只是为了阐释一点：
顾客并没有为房子的地段付费，而是为获得楼盘所承载的城市空间付费。
站在顾客视角，每个楼盘所提供的空间机会，完全不一样，所以应该付不同的代价。
显然，城市发展的主要矛盾，不再是物理空间的扩大，而变成了新生的阶层顾客，对空间机会的争夺。
以20W那个区域为例子，如果它持续提供年千万的赚钱机会，那么每年都会有人为争取这种城市空间而来，但这里没有新的空间供应，就会产生两种情况：
1）20W变30W，给原居住者价格诱惑，让出这里的城市机会；
2）周围板块发展起来，城市机会外溢，形成新的板块空间。
20W的房价，所代表的城市机会很吓人，不适合全国所有城市的类别，但你可以根据自己所在城市，将其替换为1万，或者2万。
把话说得再明白点：过去开发商赚的是城市红利，人口从500增加到1000后，对空间面积的强需求生意。将来，这1000人口很难突破，或增加到1200或者降到800。
但是，依然有很多生意做，因为这1000人，会根据自己的周期及角色，寻找匹配的城市/生活/家庭/群体空间。
换言之，你的城市，无论建设得再好，都需要进行空间升级，还存在大把的：
1）残缺空间，即板块的基本面不全；
2）落后空间，即空间的格局，不匹配新的社会关系；
3）低能空间，占着好口岸，但空间使用频率很低。
空间，匹配自己的家庭结构和关系，才是顾客一直买房的动力。而让城市的物理空间，匹配城市社会各阶层的需要，就是房地产业的终极社会价值。