房地产公司销售人员因经手房源信息多、款项数额大，面对的诱惑多，所以属于高风险岗位，职务侵占罪是常涉罪名之一，今天来捋一捋相关的职务侵占方式。
一、利用经手售房款职务便利，侵吞购房款
真实案例：（2015）宿城刑初字第1015号
案情简介：2011年，被告人袁某在某房地产公司任职销售人员期间，利用售房及经手售房款的便利条件，将售房款177850元非法侵吞，拒不返还。
裁判结果：构成职务侵占罪，判处有期徒刑十个月。
二、伪造公司印章与客户签订合同，将购房定金、房款据为己有
真实案例：（2015）鄂江岸刑初字第01491号
案情简介：2008年，被告人项某在某房地产营销公司工作期间，利用销售某二手房楼盘的便利，以伪造公司的印章与客户签订《存量房买卖合同》，收取了张某十余人支付的定金共计123074元。项某未将所收款项交予公司，用该笔钱进行网络赌博，最终挥霍一空。
裁判结果：构成职务侵占罪，判处有期徒刑二年十一个月。
三、利用职务之便，将公司向业主代收的契税和维修基金、物业费等据为己有
真实案例：（2014）邯县刑初字第63号
案情简介：2006年-2011年期间被告人刘某在某房地产有限公司任小区售楼员期间，利用职务之便，将私自出售、出租该小区车库、阁楼、地下室费用及收取的门市租金、物业费、维修基金共计534449.93元据为己有，未上交公司。
裁判结果：构成职务侵占罪，判处有期徒刑四年。
四、私自绑定自己账号的POS机冒充公司POS机、通过让客户在POS机上刷卡付款等手段侵占房款
真实案例：（2015）熟刑二初字第00552号
案情简介：被告人牛某在担某房地产开发有限公司销售员期间，利用负责项目销售的职务便利，用自己私自办理并绑定自己账号的POS机冒充公司POS机、在售楼处让客户在POS机上刷卡付款，将客户刷卡购房款转移到自己的账号中，共转移138.1万元，用于赌博或归还赌债等。
裁判结果：构成职务侵占罪，判处有期徒刑五年。
五、以私开收据方式收取客户购房款、车位款
真实案例：（2015）章刑初字第55号
案情简介：被告人张某在任职某新房案场销售经理期间，以向客户私开收据的方式，侵占公司客户购房款、车位款共计146.309万元。
裁判结果：构成职务侵占罪，判处有期徒刑六年零六个月。
六、隐瞒客户退购特价房情况，将特价房以“阴阳合同”的方式加价售卖给第三人并收取房款差价
真实案例：（2013）宁刑二终字第71号
案情陈述：梁某在某房产公司担任销售经理。2007年，梁某接受朋友委托，以6800元/㎡的单价帮助其办理了本公司的特价房认购，并帮助其交纳了定金，之后梁某的朋友表示不再购买上述房屋。其后，第三人华某以9800元/㎡的价格购买上述房屋，陈某以公司名义与华某签订了《认购书》，梁某谎称房屋已经出售，其实帮助退房人转卖房屋，要求陈某将房屋实际成交单价9800元/㎡在认购书上写成6800元/㎡，购房款3000元/㎡的差价部分共计40.5万元让华某单独支付。并且假借其朋友的名义收取了差价共计40.5万元。
裁判结果：构成职务侵占罪，判处有期徒刑六年。
七、虚报房产面积，私自收取房款
真实案例：（2015）民刑初字第47号
案情简介：2013年-2014年，被告人高某在担任某房地产开发公司项目销售经理期间，违反公司规定私自收取高某某等17户的地下室房款。上述17户的地下室面积共计294.79平方米，每平方米1200元，房款共计353748元。高原给公司上报的地下室面积为222.21平方米，房款为266652元，从中隐瞒地下室面积72.58平方米，侵占地下室房款87096元。案发后，高某退赔了所有款项。
裁判结果：构成职务侵占罪，判处有期徒刑一年八个月，缓刑二年。
八、私自定价，与购房人签订“阴阳合同”，低价销售房屋，收取房屋差价
典型案例：（2015）宿中刑二终字第00006号
案情简介：曹某担任某房产公司销售经理，负责商品房销售业务。在销售房屋过程中，明知公司规定房屋的销售价格为4000元左右／平方米且在其没有任何优惠权力的情况下，向张某提出房屋单价可以优惠为3700元／平方米，以3500元／平方米的标准签订合同及开具发票，自己私收差价16248元。同月，以相同的方式出售小区另一套房子，实际销售价与合同价相差7万余元，曹某在私收后据为己有。
裁判结果：构成职务侵占罪，判处有期徒刑五年零六个月。
九、通过虚报违约金的方式侵占公司财产
真实案例：（2017）辽02刑终347号
案情简介：2014年7月，被告人姜某在任职某房地产有限公司销售经理期间，在代理公司向购房者退换违约金时，利用其职务之便，把实际日万分之一点五的违约金比例虚报为日万分之五，从公司套取违约金人民币2487212元。案发后，姜某自首并退赔剩余款项。
裁判结果：构成职务侵占罪，判处有期徒刑二年六个月。
十、通过挂单的方式将本公司的业绩变更为其他公司，借此侵吞公司销售佣金
真实案例：（2016）苏0684刑初35号
案情简介：2013年3月-5月间，被告人王某、陈某伙同王某、秦某（均已判刑）等人，利用各自担任某房产经纪有限公司案场置业顾问职务之便，通过挂单的方式将某房产经纪公司的销售绩效变更为其他公司的销售业绩，以此侵吞房屋销售佣金，共计金额22123.18元。
裁判结果：构成职务侵占罪，判处拘役五个月，缓刑六个月。
十一、私自认购房屋但不缴纳房款后又将该房屋转售他人
真实案例：（2014）岚刑初字第73号
案情简介:被告人刘某作为售楼部经理，私自在公司售楼部填写了一份买受人为自己的购房合同，将公司楼盘122平米住房占为己有，房价款为85400元，但其一直未向公司交付房款，后其又将该房以19万元的价格出售给吕某。案发后，刘某以20万价格购买了房屋。
裁判结果：构成职务侵占罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年。
编辑：马婷婷
审核：丁鉴涵
来源：法纳刑辩