美国东部时间2022 年 5 月 24 日星期二发布上午 10:00
迈克尔·阿尔鲍姆 贡献
迈克尔·阿尔鲍姆（Michael Albaum）于 2014 年开始投资房地产。现在，他拥有 61 个出租单元，住在一辆改装的面包车里。
下面是他的经验：
我总是告诉人们，房地产有潜力成为一项伟大的投资，但开始时可能会令人生畏。
作为一个8年的房地产投资者，我发现关键是要迈出步伐。当我 23 岁开始投资时，我设定了一个适度的目标，即在我的职业工资之外，通过一两个出租物业赚取一点额外的钱。
今天，我拥有 61 个出租单元，去年的租金收入为 43.1万美元。我也是社区学院的房地产教练。我还从事一份教练工作（可线上进行），和妻子主要居住的改装货车上。只有在休闲时，我们才住在加利福尼亚的复式住宅中。
迈克尔·阿尔鲍姆和妻子一年中的大部分时间都在改装面包车中生活和旅行。
在支付了我的抵押贷款、房产税、物业管理和维护费用后，我每月从房地产投资组合中赚取大约 6,000 美元的被动收入。
自 2019 年以来，我一直将这笔钱投资于一个重建项目，该项目将 8 个单元转换为 17 个单元，并以我的全职教练薪水为生。
我如何购买我的第一个房地产2013 年，我刚从大学毕业，就担任消防工程师，年薪 73000 美元。
投资房产是我的目标，所以我的生活消费远低于我的收入。我当时每月支付 800 美元与室友一起租了一套公寓。我的雇主支付了我的汽车 和手机账单等基本费用，让我每个月都能节省更多。
2014 年，我用我节省的 40,000 美元现金和价值 20,000 美元的股票实施了一次房地产买卖：南加州价值 295,000 美元的单户住宅。我还向家人借了一笔钱来支付剩余的费用，所以我不必向银行借款。
在我租出去之前，房子空置了两个月，但它不需要任何装修。我的房客每月支付 1810 美元的租金，让我可以支付房屋的每月贷款以及管理房屋的运营费用。
扩大我的房地产投资组合到 2016 年，我已经拥有了三套房子。我通过传统的银行贷款为第二次购买提供了资金，第三次购买是通过家庭成员以 4% 的 30 年固定利率贷款 250,000 美元购买的。
那一年，我从所有三处房产中赚取了 51404 美元的总租金收入，虽然其中大部分钱都用于支付抵押贷款、维护和物业管理费用，但我每月还能带回家约 1800 美元。
2017 年，我决定增加储蓄购买额外的房地产。我找到了一套更便宜的公寓与室友合住，并将这些积蓄和从房地产中赚到的钱投资到股票市场和投资账户中。
当我了解到财产在合适的市场（现金流量高而购买价格低）中可以走多远时，我开始寻找加州以外的地方。我买了在中西部（主要是俄亥俄州和肯塔基州）能找到的最便宜的多单元房，并把它们修好了。
为了从远处做到这一点，我与这些市场的代理商和物业管理专业人士建立了关系，所以我知道我会有一个团队来确定最好的物业并照顾我的租户。
我与小型家族管理企业合作，这些企业的费用平均占我每处房产总租金的 7%，但最高可达 20%。
如何开启自己的房地产投资之旅我感到非常幸运：我可以在面包车上从事正常的朝九晚五的工作，并探索这个国家的新地区——同时还通过我的房地产投资获得被动收入。
我相信，如果你存了足够的钱并找对了地方，你可以通过投资房地产获得优势——即使在房价天价的时代也是如此。
这是我最好的建议：
1. 从小处着手，制定经过充分研究的策略
我的投资策略是“BRRRR”方法：购买、翻新、出租、再融资、重复。
我在单位租金远高于抵押贷款付款的市场购买房屋。我修好它们，然后将它们出租以支付房屋的费用，并投资于其他房产。
要了解哪种策略最适合您，我建议您研究基础知识。有很多可用的资源，从播客到在线课程。
您还可以在推广 BRRRR 方法的 BiggerPockets 等论坛上与其他投资者联系，以了解他们的策略。
很多人也想知道他们的投资回报率应该是什么样的。我总是说人们应该将他们在房地产中可以获得的总回报（通过增加现金流、升值、贷款支付和税收优惠来计算）与他们在其他投资工具中可以获得的回报进行比较。
选择一个适合您的号码。最重要的是，不要将自己与其他任何人进行比较。
2. 用我的方法，目标是做尽可能少的工作
我会在感觉轻松的时候购买一些东西，而且我知道将房产外包给管理公司不会太辛苦。
即使这意味着前期利润率较低，这也让我可以简化我的生活，并将我的大部分房地产投资组合用作被动收入来源。您只需完成一次购买和修复房屋的工作，然后只要您拥有房产，您就可以获得回报。
我的房地产投资组合的主要目标是实现 100% 的财务独立，或者在不工作的情况下支付我的所有费用，即使考虑到未来的费用。
3.您不需要全面翻新来提升房产价值
有两种方法可以提升您的房产价值：最大化回报或利润，或最小化开支。
到目前为止，我已经在我的投资组合中花费了大约 250 万美元进行翻修，并且我努力让每一美元都变得有价值。只需为待租物业增加洗衣房和不锈钢电器等升级设施，就可以帮助提高物业的租金价值。
在预计房屋会升值的地方购买，并对这些房产进行小幅调整，也可以提高您购买的长期价值。
4. 依靠当地的房地产专业人士
我总是与投资的市场中的本地夫妻物业管理公司合作。
这让我在加利福尼亚生活的同时在中西部建立了一个投资组合，现在它让我可以在旅行的同时通过我的财产创造收入。我可以通过 FaceTime 与我的代理人查看房屋，依靠值得信赖的承包商进行装修，然后让我的物业经理寻找负责任的租户。