大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
本篇4870字，超深度，先藏后看。
此篇我侧重写保利锦上的细节以及差异，有啥想说想问的，都可以私信我。
区域地段、轨道交通等情况，与融创朝阳壹号基本一致，可参考这篇：
融创朝阳壹号，7.1万值不值？
最近王四营另一个新盘，鲁能的项目也定了案名：中国绿发东岳府，我会继续写文的，记得关注咱。
而已经亮相的保利锦上、朝阳壹号是最直接的竞品。
王四营三兄弟位置图
王四营三兄弟的位置如图，保利锦上在最西侧，鲁能东岳府在中间，最东侧是融创的朝阳壹号。
虽然，王四营新盘都是以7号线的焦化厂站作为卖点。
但其实保利锦上去前一站的双合站坐车也未尝不可，距离没远太多，有区间车，始发站有座，对于地铁族也挺友好。相比另外两个竞品，这是优点。
保利锦上距离地铁车辆段（相当于库房）最远，加分项。
但西侧的地块有可能被用于北京中医医院的新院区，果真落地的话，几家欢喜几家愁，有人讨厌挨着医院，嫌杂乱，也有人觉得知名医院在旁，很方便，见仁见智了。
不过，北京中医医院的新址尚未确定，按照最新的规划文件来看，确定是东五环附近，即便不是家门口，也不会太远。算是好事吧，这中医院在北京很不错，与广安门、西苑医院算是同级别了。
不吹不黑，这是一休的风格，咱丑话说在前。
首先，说说历史吧，这里存在过污染问题。
那现在是否有呢？
官方强调现在没有问题，要不然也不会提供住宅用地，这是民生问题。但前几年确实有过投诉，直到今天也依然有怀疑者。
一休只说事实，北京的石景山首钢曾经污染较为严重，与之对应的就是朝阳区的垡头焦化厂这一带，东西呼应。
王四营曾经是东南郊工业园，但因风向问题，对CBD有不小的影响，又赶上奥运，不得不搬。
这里停工好多年了，也早都搬离了。
比如焦化厂是2006年停工的，遗址保留，未来定位是文化创意产业园，对标酒仙桥798街区。
其次，朝阳很大，北侧比南侧好得多，这是共识。
如果您实地看房时候满脑子想着“新北苑”“望京”那种印象，那您确实想多了。
甚至这附近的公路曾经有过“朝阳第一破”的美称，虽然有点夸张，但可见一斑啊。
化工路的通车算是弥补了空白，路况非常好，王四营距东四环四方桥，4公里左右，走京哈高速—东四环—建国路即可，到国贸CBD只需要9-10公里，通勤时间可以接受。
最后，产业暂时较为低端，版块素质多少差点意思。
物流园、汽配城、批发市场，这三种居多。
规划方面，朝阳区十四五规划和2035年远景目标纲要中的重点发展的“中关村朝阳园”。
坦诚的讲，与金盏、东坝相比那一定是逊色不少，但有总比没有强。
一休认为：朝阳的南部早晚都得有一个中心，这个中心大概率是垡头王四营这个版块。
其他版块不管是从区位因素还是现行状况，都还不如这儿呢。
买这，那就必须要相信朝阳区，得有点耐心。
那一大片安置房、回迁房与新盘不挨着，分列地铁线南北两侧。而且彼此都是封闭管理的，一休倒觉得还好。
双刃剑嘛，总得有点人流量，要不然后续配套引不进来。
安置居民以东城老北京为主，参照之前的东城安置房经验，不排除附近引入东城名校分校的可能，保利锦上的南侧确实是有规划教育用地，可期待。
有朋友问：休哥，说了这么多缺点，那你是不建议大家买王四营喽？
答：并不是，每个盘都有优缺点，不无脑吹也不无脑黑，我只是说事实，不想带节奏。
存在就有价值。
况且，每个客户的需求情况都不同，如果我简单一句“买，没毛病”，或者“坑盘别碰”，你认为这是负责任的表现吗？
我不想这样，我还是更喜欢和大家仔细聊聊，对症下药。
保利锦上有3个户型，非常干脆清爽。
面积段较大，三居起步，门槛并不低。全部南北通透，没东西向的房源。
先说114㎡，三室两厅两卫，810万左右。
三面宽朝南，南向面宽有10.3米，还不错。南向两个卧室都送了飘窗，门口有入户收纳玄关，还预留了家政间，全部都是加分项。
大L形厨房，双明卫，标准的餐厨客一体化设计，动线很不错，通风效果不错。
槽点：
北向次卧门正对着房门，即使在咱们北方，这个缺点也有很多人在意。进门就是卫生间，也值得商榷。
北侧书房有点偏长条设计，摆床的话要研究一下。客厅背景墙偏小，家具和电视摆放需要花点心思。
132㎡，四室两厅两卫，937万左右。
南向依然送了两个飘窗，是那种工字型的。距离地面高30公分，深60米，可以有一定的储物功能。
南向次卧与客厅可打通，北向次卧和书房可打通，可变性不错。
槽点：
整体面宽相对114㎡的只增加了0.3米，个人认为，结构方面不如114㎡的。通风和采光效果，也不会比114的优越，但毕竟面价差18㎡，多了一间房，相对来说功能性提升了。
卫生间门正对着房门。
155㎡大四居，12.6米面宽，很不错，1100万左右。
四叶草格局，或者叫眼镜户型。四个卧室分列一角，互不打扰，适合家庭成员较多的朋友们。
通风和采光都很好，进门就显大，很开阔，但缺少玄关。
适合客厅娱乐较多的家庭，要不然还是有点大。一休认为，这户型的收纳空间相对会小一点，餐厅附近的大块面积，都不能放柜子。
毕竟面积是一定的，客厅和餐厅大了，其他空间就小了。
最大的155㎡，取消了家政间，估计是想让放在书房？
主卧的270°转角飘窗，好评。
保利锦上房源分布
房源分布，如图。保利锦上VS朝阳壹号，户型的硬杠比拼，其实远不止于此，咱们再聊。
楼盘设计，合理吗？容积率2.5，绿化率30%，限制均价7.1万，工业化简装。
得房率：155㎡ 78％，114㎡-132㎡，75％
70年大产权住宅，14-18层，两梯两户，楼间距52-73米。
车位配比:1:1.2，人车分流。
交房时间:2024年8月31日
纯板楼，集中供暖，物业费5.9元/月/㎡。
纯商品房共9栋，470户。
#1为配套楼，是养老设施和卫生服务中心，#3总高20层，#4总高14层，均为人才公寓。这三栋楼都在最南侧，与小区是统一的整体。
其实园林这东西，现在太过于趋同，大部分产品都差不多，一休不深入解读了。咱们购房人只要知道，这盘的园林是花了钱的，用了心的，就行了。
有些软文说“保利锦上”对边纽约one 57 国际豪宅，我觉得是尬吹。虽然锦上算是高端系列，但考虑到位置和价格，不至于，没那么牛逼，有点侮辱智商了啊。
155㎡的都是楼王位置，114㎡是主力户型，选房门道很多，如果您有什么选房经验，欢迎评论区讨论。
保利是纯粹的央企开发商，规模目前算是全国第五，很稳健。Top5中，唯一的央企开发商。
典型的“92派”，规模比同为央企的华润、招商、中海，都要庞大。
深耕北京市场19年，操盘代表作：保利东郡（国贸）、保利中央公园（望京）、保利海德公园（北三环）、和光尘樾（东坝）。
今年，保利在北京持续发力。除了“和光”“和锦”“和悦”等老牌产品线，又推出了“云上”、“锦上”高端产品。
保利北京即将入市的7个项目具体包括：和悦璞云、熙悦云上、和光瑞府、保利·锦上、和光悦府、和锦华宸、保利云上，可谓“七盘齐发”。
泛海国际对面的保利东郡的口碑很不错，10年后，保利的这次回归，希望能得以延续。
物业方面，保利东郡选用自家物业，规模和品质也都还可以。
外行看热闹，内行看门道。
一休自然不会和你讲那些烂大街的信息，逻辑与分析是一定要有的，老粉都懂。
说4个细节吧，很重要。
1、保利锦上是王四营三兄弟中第二个放出案名的，但却第一个开盘。
把融创的朝阳壹号弯道超车了，实属不易。
为什么这么说呢？
融创是团队能力超强的代表，强有力的Top民企，产品力出色。第一次土拍中，最早面世的项目，就来自融创，刷新纪录的速度。
但这次融创竟然在领先的局面下，被央企开发商反超，确实有点吃惊。（最近几年，央企开发商似乎放飞自我了，维权问题多发，此为背景。）
融创是否已经发力？有点轻敌？
还是保利依靠央企身份搞了小动作？
一休暂时也说不好，有待观察，只不过凭借多年的经验判断，这其中有点故事。
2、5月24日拿地，9月13日取得预售证，112天。
保利在朝阳区第一批次集中供地10个项目中拔得头筹，这种速度其实也是能力的一种体现，毕竟现在每家都是高周转，这是大环境，开发商都在比速度。
3、北京在8月份，出台了销售新规政策。其实挺严格的，打破了很多平衡，一棒子把所有开发商打出舒适圈。
在这种背景下，保利再次率先搞定了样板间。在大部分开发商都不敢吃第一只螃蟹，还在观望的时候。保利确实带了个头，算是央企的担当，点赞。
4、一次全开，不搞蓄客。
这种做法，其实非常少见，估计保利也是不想惹麻烦事。
总结来说，保利虽然是央企，但本次的动作速度还是够快，有诚意。规模和体量来讲，虽然不如融创，但二者打斗了好几年，基本是稳定在第二集团，差不多。
朝阳壹号拿地价格5.6万，保利锦上地价5.67万，更贵一点，两者限价是完全一样的。
保利锦上也是唯一没有竞高标准的王四营地块，利润空间已经很小了，以至于联合拿地的开发商金地＋华润，在最后时刻选择了退出，说明什么？
锦上的配建相对更加杂乱一点，且数量不低，且单套面积也小一点，意味着租户更多，这算一个不利因素。但听说开发商有可能会改进，一休会继续保持关注，有了消息，我会第一时间发布在一休侃房官方微博。
相比朝阳壹号，锦上的户型设计方面占优，得房率好点，资金压力小，统一社区。而朝阳壹号是真正的高标准住宅，绿建三星住宅，绿建三星，有新风和除霾，有同层排水，有智能化社区。
此消彼长，一言难尽。
朝阳区一批次的供地位置如图，只有王四营是五环内的，但价格是最低的7.1万，也是考虑到周边现状差点意思，政府没卖那么贵。
那么问题来了，保利锦上您买还是不买？欢迎评论留言。
还是那句话：买房是大事，每个家庭情况不同，同一个楼盘适配性也差异很大，要有量身订制的建议才行。一休非常愿意免费为您答疑，问题可以在加关注后点私信即可。