恒大的债务问题，将会影响到中国的整体金融体系，使得私人地产公司的投资更加集中于央企和国有。而房地产业，也是一个资本密集的产业，这种趋势，将会让国有企业，在中国的房地产业中，占据一席之地。
而那些被业内看好的央企国企们，对于地产市场的发展，他们是如何看待的？恰巧，中国最大、最具市场化的房地产企业之一，保利地产近日发表了《保利2021-2022年房地产行业白皮书》，以说明其对市场的洞察力和洞悉。
保利曾于2017做出这样的预测：楼市已步入“总量峰值时代”。到了2018年，它又推出了“城市生命周期论”，业内对此非常重视。到了2022年的产业报告，保利再次作出了一个转折性的评价：中国楼市已步入"减量发展时代"，其运作的逻辑已有了根本性的改变。
“减量发展时代”对于保利来说，是一个划时代的标志。上一次，他为房地产业下了一个里程碑式的标签，那时候，房地产业已经步入了“总量峰值时代”，在那个时候，房地产市场的销售规模将会达到约17亿平米，而不会继续快速上涨。但与此同时，这个产业也具有一个很明显的特点：行政的界限已经超越了市场的界限，心理距离最终会被现实打破。
这是怎么回事？我看了一下，在2017版的一份报告中，有这样的说法：那时的房产市场，市场的界限比行政的界限要大。以上海为例：2011-2016这五年里，上海的常住居民增长速度要远超邻近的苏州、嘉兴，但是苏州、嘉兴的销售增长速度要比上海更多，两个相邻的地区增长了将近一倍，而上海的增长速度则是20%。
为什么会这样呢？保利表示，由于上海等大城市的开发用地面积已到了一个临界点，房价暴涨到超出一般老百姓的承受能力范围。不过，一般民众对“在上海购房”的需要并未消退，因此，这种需要超越了上海的行政性，外溢到周围的苏州、嘉兴等地，从而把两座城市的库存房源都给吸收了。
同样的事情也发生在广州和深圳，广深对人才的吸引能力超强，但是它们的商品房销量增幅却不如周边城市大。
这就是所谓的“行政的界限已经超越了市场的界限，心理距离最终会被现实打破”。
因此，当时保利认为“拐点论”和“白银时代”都过于悲观。在这个“总量峰值时代”，开发商可以尝试多种业务，也可以研究房地产金融，反正有许多事情可以干，这是一个非常好的时期。那么，到了2022，为何成为一个“减量发展时代”，这有何不同？让我们来讨论一下这之间的区别。
首先，一个产业的发展过程分为四个阶段：初始期、成长期、成熟期和衰退期。保利公司在上一个5年已表明，行业已进入成熟期，如今已从龙头跌落，但尚未步入衰退期。到了这个时候，国内的房地产市场，不可能一直保持在17亿平米左右，销售肯定会下滑。这个现象从21年下半年就开始了，2年上半年，房地产市场的销量一直在上涨，环比去年同期上涨了27%，而下半年却出现了15%的下滑。其次，保利表示：有效需求的边界在缩小。在国家的限价政策中，一线城市和中心城市的房价不能上涨，这就导致了其他地方的价格都不会太低。此外，政府一边限价，一边加大对长租住房供应的力度。当所有的改变都出现在一个年轻人的眼前，他的想法就会发生改变，他很有可能会认为，自己应该在公司附近租房，等一等，攒个首付，在城里买房。因此，在步入“减量时代”以后，保利认为，要从根本上改变房地产业的运作逻辑，必须遵循以下五大潮流：
（1）去金融化。这几年来，许多人都认为中国的房地产业是一种类似于金融的产业。这意味着，房地产公司不能贷款太多，客户不能把房子用作投资，要回归实体。
（2）制造业化。那么如何去金融化？需要向制造业靠拢。未来的地产行业，将不再吃土地红利了，而是要通过制造业思维和精益经营的思路，来发掘更多的利益。
（3）极致专业化。由于“房屋是用来住的”，那么，对于商品与服务的专业性需求将会更高。这才是真正的制造业标准。
（4）功能民生化。开发商不是只卖房，而是要做好住房的建设，要做好社区建设，做基层治理。
（5）市场分化加剧。因为，最重要的竞争优势，就是信誉和职业素养，所以，进入房地产行业的难度会更大。那些没有资金和生产技术的小型公司，很有可能会被逐渐地抛弃，这一点我们在前面已经做了说明。
请大家注意的，中国最大的央企房地产商保利，对房地产行业的趋势判断。它所总结的五个趋势，正好跟万科最近的市场判断相呼应。