公积金是政府给大家的福利, 大家买房贷款时, 很多人都是商贷和公积金的组合贷, 像我们这种老黄牛, 公积金中还有些余额, 都是血汗钱, 那这些余额是选择年冲还是月冲呢? 那种花算呢? 很多人肯定会先年冲, 把所有的余额冲进去, 相当于是提前还贷.
其实不然, 这种方法并不可取,年冲不如月冲.
一．贷款基本情况:
假设1: 公积金贷款60万, 贷款周期300个月, 等额本息, 年利率3.25%, 每月还款是2923.90元, 300个月公积金还款: 2923.90元*300个月= 877169.21元.
假设2: 商贷100万, 贷款周期是300个月, 等额本息, 年利率5.25%, 每月还款是5992.48元. 300个月商贷还款: 5992.48元*300个月= 1797743.15 元.
即贷款300个月总需还款：877169.21元+1797743.15 元=2674912.35元.
序号
贷款金额(元)
贷款周期(月)
每月还款(元)
利率
总还款额(元)
备注
1
1000000
300
5992.48
5.25%
1797743.15
商贷
2
600000
300
2923.90
3.25%
877169.21
公积金
汇总
1600000
8916.37
2674912.35
假设3: 公积金余额有15万, 每月公积金缴纳3000元(公司+个人), 即每月公积金进帐3000元.每月实际还款：8916.37元-3000元=5916.37元。
二． 选择年冲:
将公积金余额年冲， 提前还贷1次, 公积金贷款就是60万-15万=45万, 那么每月还款变成2192.92元。
300个月公积金还款变成: 2192.92元*300个月= 657876.90 元
商贷300个月还款不变，还是5992.48元*300个月= 1797743.15 元
贷款300个月总需还款：657876.90元+1797743.15 元+150000元=2605620.05 元.
序
号
贷款金额(元)
贷款周期(月)
每月还款(元)
利率
总还款额(元)
备注
1
1000000
300
5992.48
5.25%
1797743.15
商贷
2
450000
300
2192.92
3.25%
657876.90
公积金贷
3
150000
150000.00
提前归还的公积金
汇总
1600000
8185.40
2605620.05
由上表可得：每月还款为8185.40元，由于公积金还有3000元入帐，那么每月实际只需还款5185.40元。
三． 选择月冲:
公积金余额15万再加上每月3000元入帐，可以月冲多少个月呢？
列方程可得: 150000元(原有余额)+3000元(每月入帐公积金)*X个月=8916.37元*X个月
解方程: X=25个月(向下取整) , 即25个月都不用自已再出钱还款。
那可以用这25个月省下来的还款额5916.37元*25月=147909.36元用于提前还商贷(这部分钱还会产生利息，算法较为复杂，暂且不算).
另外这25个月，商贷本金已还42632.82元(可参见银行的还款计划表)
因此商贷本金是100万-147909.36元-42632.82元=809457.82 元, 贷款周期降为275个每月还款是5066.66元。
275个月商贷还款为:5066.66元*275月= 1393332.50元
前25个商贷还款为: 5992.48元*25月= 149811.93元
公积金贷300个月还款不变，还是2923.90元*300个月= 877169.21元
贷款300个月总需还款：1393332.50元+149811.93 元+877169.21元+150000元=2570313.63 元.
序
号
贷款金额(元)
贷款周期(月)
每月还款(元)
利率
总还
款额(元)
备注
1
809457.82
275
5066.66
5.25%
1393332.50
商贷
2
/
25
5992.48
5.25%
149811.93
商贷
3
600000
300
2923.90
3.25%
877169.21
公积金贷
4
150000
150000.00
提前归还的公积金
汇总
2570313.63
四． 总结:
选择年冲可节省：
2674912.35元-2605620.05元=69292.30元。
选择月冲可节省：
2674912.35元-2570313.63元=104598.72元。
月冲较年冲可节省:
104598.72元-69292.30元=35306.42 元
由上可得，选择月冲更花算, 这样使用公积金余额才更省钱。