如果以净利润角度来看，房地产似乎从来都不是一个暴利的行业。即便是好年景，一个房地产企业能够体现出超过10%的净利润率已经相当不错，这与白酒相差了一个烟草。
但净利润率并不是衡量一门生意的好指标，因为它没有体现出你投入的资本。
好的生意是可以一本万利的，就像过去的房地产。举个例子来说明吧，有一个房地产项目土地款是10亿，开发成本是10亿，货值是30亿，开发商需要多少钱来撬动这个项目呢？答案是不超过5亿，甚至是一块钱都不用。如果看这个项目的IRR，会吓到你的下巴，而这正是房地产资本真正在意的指标。
首先，土地款是可以分期的，公开出让的首期可以做到50%，也就是5个亿，而这5个亿也是可以融资的，一般可以做到自有资金30%、融资70%，这样自有资金仅需1.5亿，更有甚者，这1.5亿也是融来的，也就是完完全全的空手套白狼。
其次，前期开发费用，也就是拿地到预售阶段的投入，可以让施工单位垫付，开发商最多出一点营销费、管理费，几乎可以忽略不计。
同时，开发商可以申请开发贷，一般在预售前可以放款，这部分款项可以置换前期的土地款投入，可以让开发商继续下一个项目的投资。
最后，到了预售节点，开发商开盘收到一大笔预售资金，这笔资金用来支付前期应付的工程款和后期土地支出，多出来的还可以拿来再投资。
以上四个节点，对开发商来说是四种不同的负债，可以称之为拿地杠杆、工程款杠杆、开发贷杠杆和预售杠杆。
这四大杠杆给了中国开发商撬动世界500强的能力。2021年，有8家中国房地产企业入围世界500强，房地产行业终于依靠中国企业在这个榜单赢得应有的尊重。
然而，自2021年以来，这四大杠杆正在快速地消失，并重创这个行业的玩家。8家500强房企已有3家爆雷，分别是恒大、绿地和融创。
我们来看看这四大杠杆是如何逐一消失的。
首先，房地产前几年利用“明股实债”融资拿地的套路已经走不通。银保监会2021年11月向各地方银保监局下发的《关于进一步推进信托公司“两项业务”压降有关事项的通知》要求，“新增融资业务应依法合规，穿透识别底层资产，不得‘假投资、真融资’，以投资为名行融资之实，规避额度管控。”这也意味着，以往的“明股实债”模式不再通行。在此背景下，2022年上半年，房地产类集合信托产品发行规模同比下降了77.6%，这基本宣告了拿地杠杆不再存在。
接着，自恒大爆雷之后，所有施工单位开始风声鹤唳，在一轮又一轮房企爆雷潮中，建筑业的信心已跌至冰点。宁愿错过不愿做错成为诸多施工单位的共识，减少垫支甚至要求开发商支付预付款成为越来越普遍的要求，材料商则是不收全款不发货，这一切意味着工程款杠杆的覆灭。
另外，自2019年“去杠杆”的背景下，银行已经开始逐步收紧开发贷的发放，先是剔除了百强房企之外的房企，紧接着是爆雷房企和准爆雷房企，现在很多银行只做具有国资背景的房企开发贷业务。对大部分房企来说，开发贷杠杆的大门已经彻底关上。
最后，最近发生的停贷事件直接的影响是预售资金将进一步加强监管，很多地方可能要求专款专用，目前甚至有很多“取消预售”的呼声，如果这些都变成现实，也就意味着房地产最后一个杠杆——预售杠杆即将消失。
如果以上四大杠杆全部消失，房地产开发行业的经营模式将彻底改变，它将从轻资产模式变成一种实实在在的重资产模式。同样是前面说的项目例子，项目前期投入的自有资金将从0-5亿变为10-20亿，这也意味着在相同的资本占用下，房地产企业开发能力将下降50%以上。前期投入大，回报周期长，这将大大降低这个行业对资本的吸引力。
如果这次房地产市场调整将出清50%产能，四大杠杆的消失将出清剩余产能的50%，也就意味着未来产能只有高峰期的25%左右，即便考虑后期再有部分新增资本进入，未来产能水平也不会超过原来的50%。
2021年，国内房地产销售额是18万亿，一半就是9万亿，考虑部分房价上涨的因素，10万亿左右也许是这个行业的底线。之所以说是底线，是因为这个生意的所有玩家，会让这四大杠杆全部彻底的消失么？