房价每年涨10%的年代，很少有人意识到房子的折旧，因为折旧被涨幅覆盖。所以房子的保值属性成为社会共识。可是事实上房子的折旧是显而易见的事实。
武汉光谷的保利花园2003年建成，现在19年房龄，房价差不多1万7。紧挨着保利花园的是2018年建成的保利茉莉公馆，4年房龄，现在房价2万7。如果房子没有折旧，凭什么保利花园比保利茉莉公馆便宜一万？同样的地段，同样的配套，甚至容积率更低。
其实这差价1万就是房子的折旧，可以计算一下，每年的折旧差不多是2.5%。也就是说房价涨幅每年超过2.5%，房子才能保值增值。事实上98房改以来，房价每年的上涨远远超过2.5%，有人计算过，大概是10%。所以账面上就是新房每年涨10%，二手房（同一套）每年涨7.5%，二手房持有者看到自己手上的房子每年涨，自然会看不见折旧的事实。
但是如果房价横盘了，房子折旧的威力就立刻显现了，大多数房子的租金连折旧都赶不上，收益率是负数，等到越来越多人意识到这一点，房子的抛售潮就会山呼海啸而至。
想象一下。2022年4年房龄的保利茉莉公馆值2万7，假如2028年隔壁开了个保利玫瑰公馆，并且房价横盘，那么2032年保利玫瑰公馆房价应该也是2万7，那么2032年19年房龄的保利花园房价应该就是1万7。
这种贬值幅度，房东绝对无法忍受，收的房租远远超过房子的贬值。谁能先意识到这一点，谁就能率先携带资金出逃。
对于房价的涨跌，争议非常大，各种统计数据，中介，老百姓自己，每个人都会得出截然相反的结论。因为房子整个寿命周期的价格是一个动态的过程。
我做过很多数据模型测算，具体过程就不写了，假设新房价格是10000，交房满三年价格大概是12000，这时候差不多就是房子价值的巅峰，然后就一路贬值，按照2.5%的速度迅速折旧，折旧到7000左右的时候，价格就差不多稳定了，贬值速度大幅度减缓，折旧大约在1%，进入一个新周期。
房子本身的折旧主要是受小区设施老化，小区居民结构改变，物业服务质量下滑等因素决定，也就是说即使是毛坯房也是按照这样的速度折旧贬值。但是对于装修好的房子，又是另外一套逻辑。除了房子本身的贬值，还要叠加上装修的贬值。
假设一套100平的房子普通装修15万，也就是每平方1500元装修费。如果自己住，比较爱惜，可能能住20年，但是如果是出租，租客来了又走，换了一批又一批，各种素质，各种鱼龙混杂，差不多10年装修就废了，或者只剩非常少的残值。
就按照就简单的直线法计算，15万除以10年120个月，每个月折旧就是1250。
装修方面，全国差距都不大，不管是10万一平的房子，还是5000一平的房子，差不多的出租装修，都是这样的价格。
所以出租房的折旧等于房子本身的折旧加上装修的折旧两大块。
按照我熟悉的武汉来说，2.5万的房价，买100平的房子，按上述标准装修，成本就是250万+15万=265万。出租十年收租5000*12*10=60万，此时装修价值清零，房子价值约等于毛坯房，房子按照每年折旧2.5%计算，十年后大约值194万。可以看到即使是不考虑买房的资金成本，买房出租也是完全亏本的，是真正账面意义上的亏本，而不是说赚少了，赶不上通货膨胀的速度的那种亏损。