黑石集团收购SOHO中国（00410.HK）的消息让后者股价在7个交易日暴涨近一倍。但老潘“卖房”也折射出中国房地产市场低迷的事实：上周（6月12-18日）恰逢端午假期，但期间房市成交却意外低迷。新房成交环比下降25.2%至4.8万套；二手房更是环比下降47.3%至1万套。
内房股股价走势同样疲软无力，龙头碧桂园（02007.HK）今年以来累积下跌14%，中国恒大（03333.HK）跌幅更是高达29%。多数房企市盈率已经跌破5倍，行业前五的融创中国（01918.HK）市盈率仅3倍，华盛证券内房股板块整体市盈率也仅有5.5倍。
近一年来，恒生地产类指数（HSPI）表现也是远低于恒生指数，投资房地产股票成了近一年来最为失败的投资之一。
那么，为什么内房股失去了上涨动力？在估值如此低迷的情况下，到底是抄底的良机还是“发套”的陷阱呢？
调控升级、债务高企，内房股黄金时代已逝
今年距“房住不炒”政策首次提出已经第五个年头了。2016年以来，房地产行业整体遭到了明显的调控，楼市去库存化开启。2019年以后，“房住不炒”更是成为了长期政策，房地产信托等融资渠道开始受限，房企融资成本开始飙升，拿地速度明显放缓。
来源：公开网络
房地产行业素来以高负债、高杠杆、高周转率的模式而闻名，大量地“借钱”是房企发展最直接的动力。但在去年8月20日，住建部和央行在北京召开的座谈会为房企定下了有名的“三条红线”：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”小于1。中国恒大近期闹得沸沸扬扬的“债务问题”，正是由于其三条红线全部踩中。而恒大也不得不通过出售嘉凯城（000918.SZ）和恒腾网络（00136.HK）的股份来筹集资金，以便缓解债务问题。值得注意的是，恒大并非个例。高负债是房企普遍存在的问题，而“三条红线”无疑对房企的负债率有了明显限制。
来源：嘉凯城公告
去年12月31日，央行和银保监会又联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度的通知》，对房地产贷款和个人住房贷款占比均设定了上限。“房贷新规”也让银行相应放款变得缓慢，利率有所上调，导致开发商和消费者热情都有所降低。
而到了今年1月下旬，深圳、上海、杭州等大城市也纷纷出台调控政策，加强限购、收紧房贷等手段抑制“抢房潮”，对房产市场有明显的压制作用。6月，宁波、无锡等城市又印发相关文件，开展房地产市场专项整治工作，贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。
国家政策的调控无疑是房地产市场由“快”向“稳”、由“量”向“质”过渡的重要原因，拥有超额利润的野蛮生长时代已经一去不复返。
PB估值具有吸引力，整体环境并不差
根据投资数据网综合160家样本统计数据来看，目前房地产开发商的整体PE（市盈率）约5.24倍，处于近10年估值的中下游水平，不过并未出现明显低估的情况。
不过对于地产行业来说，运用PB（市净率）来进行估值则更流行和准确。同样以上述样本为例，近10年行业PB已经跌至0.32，远远低于中位值水平，且处于10年新低位置附近。这意味着，行业目前的整体估值明显偏低，具有极强的吸引力。
来源：投资数据网
来源：国信证券（香港）研究部
来源：华盛通