每个行业都有其特点，不同行业有不同的赚钱的门道，看透看懂这些门道, 对我们在股市上赚钱是非常有价值的。中国人有句老话，男怕入错行，女怕嫁错 郎。有的行业天生赚钱容易，有的行业自古就非常艰难。不过理解和洞察行业, 对于投资者却是大有裨益的一个工作，也是投资者终其一生都应该细心努力去做 的一件事情。
房地产行业
房地产行业属于非常古老的行业，从古到今，都有建筑行业。盖房子也是人 类的刚需，每个人都需要一个家，尽管这几年房地产行业不那么吃香了，但是盖 房子这一行怕是很难消失，就算进化到了机器人，人工智能时代，还是需要有人 给我们盖房子住，盖房子工作的。只不过将来的建筑，或许都是智能化和可装配 化建筑了。
房地产行业有这么几个特征，盖房子会拉动很多子产业。钢铁，水泥，混凝 土，建筑设计，园林艺术，对GDP贡献巨大。所以从国家政策的角度，想调控房 地产行业，但是不会杀死房地产行业，一个房地产行业倒下了，影响的产业，影响的就业人口之庞大，是不能承受之重。担忧房地产产业完蛋是完全球必要的。 房地产行业开发从投标拿地，到设计，规划，政府披露，盖楼销售完成交付业 主，时间比较长，有的长达3—5年，短的也需要2—3年，所以从财务角度来看， 房地产行业的销售收入反应的是过去2年的销售结算收入，业主收房了，财务上 才能确认为最终收入。
从财务上，我把房地产行业当年的合同销售，在资产负债表上部分体现为合 同负债看成是房地产行业的真实销售收入。而房地产行业每年的结算收入，也就 是当年收房了之后结算为房地产企业的结算收入（账面收入）其实反映的是过去 2年的成果，这笔收入可以看成是房地产的运营能力的一个体现。
房地产行业往往负债巨大，对融资能力的要求比较高，因为开发一个房地产 项目对资金占用比较大，但是房地产行业因为会提前售楼，资金回笼计入了资产 负债表的合同负债项目下，故而，真实的房地产行业负债率，其实是扣除了合同 负债之后的债务除以房地产的总资产。观察房地产公司的资信水平，只需要观察 他的融资利率（银行贷款的利率和发债的利率）就可以知道了。
一个房地产企业真正的资产是什么呢？拍卖到的土地和已经盖好或者正在建 设的楼，还有账面的现金和合同负债（也就是已经按照合同收取回来的钱）。如 果要判断一个房地产企业的价值，就要学会仔细研读房地产公司的财报，搞明白 一个房地产企业的土地价值和没有出售的楼的货值就基本差不离了。可以这样思 维，假设现在把一个房地产企业清算了，他的清算价值是什么呢？大概会等于这 家企业所有的土地，货值和账面上的已经收取的全部的房屋预付款，然后假设我 们兑现所有已经销售的楼和房屋之后这个公司剩余的盈利。然后把这些资金按照 一定的折现率折现到今天算一个总价值。
投资房地产企业，我核心考量的是融资能力和融资成本，土地和楼盘商品房 的权益货值（属于上市公司的权益部分的总货值）和每年的现金分红能力。土地 的所在位置也很关键。如果土地都在偏远的三四线小城市，自然是没有土地和楼 盘都在大湾区值钱了，这是用常识就能想清楚的。
银行
银行之间的竞争越来越激烈了。读者朋友们感觉到了么？很多新闻都在说银 行的女职工被领导考核逼着去大街上一个汽车一个汽车问有没有安装ETC啊。抖 音上出现了银行的男职工的段子——去银行工作，头2-3年就在柜台里面蹲监 狱。其实这些都是银行竞争压力大的一个折射。银行的产品是什么？钱，货币就 是银行的主要产品。银行的核心业务就是提供钱，管理钱。银行就是资金的掏 客。自古以来，银行就是存款立行，放贷款靠息差赚钱。这个商业模式非常古老，从中国早年的钱庄发展历史就能理解了。
所以从投资银行业来说，密切观察的就是几个点，银行拉存款的能力强不 强，银行的客户基础如何，放贷款的能力如何，竞争是不是激烈，手上的客户是 不是优质客户，因为如果银行的客户基础好，贷款就能万无一失的收回来，银行 每一笔贷款就能赚到钱，积少成多，银行的利润就有保证。客户质量好坏账自 然少，银行服务好，拉存款的能力就强，客户对蝇头小利不敏感，银行的净息差 就会比较同行略微高那么一点儿，就这么一点儿，就赚了大钱了。但凡金钱从银 行过一手，银行总要揩一点儿油。银行的存款越多，贷款就越多，资产规模越 大，净息差越高，银行的生意就滚滚而来，蒸蒸日上了。现在银行的敌人就是网 络银行，换句话说就是腾讯、阿里巴巴，美团这些公司，为什么呢？这过一道手 的通道（支付，转账）现在腾讯、阿里巴巴涉足了。贷款的买卖腾讯、阿里巴巴、美团、京东都涉足了。银行和银行之间的竞争和互联网巨头对银行的压力相比就 不算什么了。
给银行做估值，一般来说，银行的估值用市净率比较准确，0.5倍不算低，2 倍就已经贵了。看银行，重点看净息差，看生息资产的规模，看拉存款的能力和 放贷款的能力，看客户是谁，是零售客户多，还是企业客户多，看客户的质量， 客户质量决定了银行资产的质量。把握住这些关键点就足够了。当下中国的金融 服务行业竞争激烈，而且未来几年的竞争格局都不会太好。
三年之前，曾经有读者朋友问过我ATM机的供应商，我问他：大家现在都 网络支付，都几乎不用纸币了，你觉得ATM机器还能有前途么？