我是乐居君，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。以下购房问答来自知识星球“苏房乐居乐居君”的部分近期问答精选（已隐去提问者关键隐私信息）
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相城买房
提问：乐居君你好，苏州相城工作，200-220预算，二手房，100平左右，刚性自住。不做投资用，请问相城哪里可以选择？就考虑二手房，可考虑5年的房子，不想买期房！高铁新城、活力岛可以买到吗？还是只能选择漕湖，太平，渭塘，黄桥，黄棣，蠡口，元和，陆慕等？
乐居君：你好，这个预算在相城区买二手房还是有的，拆迁小区选择面很多，基本都能覆盖
如果商品房小区，这个预算还要求面积100平左右，坦白讲，高铁新城想都不用想，城区范围内基本都不满足这个条件，甚至连90平左右的正三房都够不到，80左右的2房或者2+1有的选
如果是乡镇板块的 漕湖 渭塘 太平啥的 选择一大把
你这个预算范围在相城的中心城区有选择的，前提是不要局限于100平米这个要求，90平左右的正规三房又不是没有，建议你不要选择乡镇 除非你真的在乡镇扎根下去 因为发展空间有限 城市界面很差 而且后面再换手太难了
建议看看水漾花城 水韵花都和万科魅力花园的二手房，就是活力岛板块的，如果安置房考虑的话玉成家园三期也不错，活力岛板块生活氛围也不错，非常适合自己住！
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姑苏区买房
提问：乐居君你好，只考虑苏州姑苏区买房，您有什么建议?小孩1岁，希望能离古城区近一些，让孩子耳濡目染古城历史文化，培养对古典文化的兴趣！二套房，首付在120万左右，新房二手均可，楼龄不要超过10年。正在看房，求大佬给点建议！
乐居君：姑苏区楼龄一般都比较久远了。新房的话平江新城最近都有新盘，价格在3.1万左右，可能你的预算上有点不够。
老房子比较热门的地段（交通等配套）不超过10年的房子挺少的。要么金阊新城那边的次新小区。不过那边主要产业是物流，似乎起不到在古城区耳濡目染的效果……
姑苏区的老房子抢手要么有学区概念，要么就是交通等配套成熟、生活方便，其实可以不用太介意楼龄的。因为古城区的老房子确实需求旺盛的。小区里虽然老旧，但也很具有生活气息。既然要买，可以多去实地看看，总价不会很高，小面积的因为公摊少也很实用。
其实归根结底还是一句话，自己的需求到底是什么。如果需求有矛盾，自己优先选哪个需求。
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买房建议
提问：乐居君你好！95后考虑定居苏州，考虑学校，预算有限，园区胜浦怎么样，求大佬解惑 ?
乐居君：园区胜浦算是一个需要长周期兑现规划的板块；像考虑的学校，虽然划入了园区星海教育集团，但是学校成绩还要跟生源、师资力量和周边环境挂钩，生源和师资力量先不说，目前胜浦小区以拆迁房为主，这样的情况完全可以参考新区狮山马运路校区，
因为同为知名集团下的学校，也是周边拆迁房较多，目前马运路校区成绩在实验集团排名垫底，当然了还是会比一般的学校好一点。胜浦也是一样，不过后期板块内新房交付之后应该会迎来一定的改善。
再说目前胜浦的城市界面，各大配套都处于一个在建设待落地的状态，邻里中心在建，道路交通在修，虽然作为园区下一个十年的重点发展区域，但是因为胜浦和园区核心隔了一大片工厂，所以想要融入核心还是需要很长一段时间的。
所以胜浦就是对于能接受长周期兑现的话还是可以选择，但是如果想发展较为成熟的话可以再看看别的板块了。
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楼盘分析
提问：乐居君你好！苏州科技城的中海阅泓山晓 （原阅狮山）值得入手吗？请您帮忙具体分析一下科技城板块，然后再具体分析一下这个楼盘！
乐居君：你好，科技城板块的中海阅狮山这个楼盘，和它所在的科技城板块很像，是个优势和劣势都非常突出的存在。科技城的学区和产业，吊打其他新城，但是交通和商场，一直被人诟病，就像偏科很严重的学生。但是现在也在努力补习，比如交通，2035年前，会通车9、11和13号线三条地铁，又有苏州西站（科技城站）加持，直达上海。商场方面，现在已经有了3个邻里中心规模的商场，加上今年9月份开业的4层楼的星悦里，24年投入使用的融创冰雪大世界，和地上8层，地下3层，已经造好，就等好的运营方入驻的绿地商场。
同样，中海阅狮山也是这样一个在科技城里，算非常偏科的学生。先说它的缺点，一是位置很偏，楼盘在科技城的最南面，售楼处旁边有一条双向四车道的路，再往南面开一个红绿灯，过了就是吴中区了。在最南面的坏处就是，离科技城的几个主要商场都比较远，离科技城最大的公园+诺贝尔湖公园也比较远，吃饭、周末搭帐篷，都没有北面的几个楼盘方便。
今年5月份，科技城施教区出来了，隔壁的前山澜庭竟然划到了新区实验中学青城山路校区，什么概念，划到这个学区的次新房二手房，单价都在4w以上，更何况阅泓山晓和前山澜庭都是纯洋房新房，也就是说，在南面出现新的初中前，这两个楼盘成了妥妥的倒挂盘。
当然，和它紧挨着的前山澜庭，也是一样的问题。
二是科技城南面的自住人群真的很少，为什么强调自住，因为科技城一大部分大院大所，都在南面，每天上班太湖大道拐进南面的路，都比北面的要堵很多，所以南面不缺上班的人。但是因为南面，老小区只有一个青山绿庭，加上现在在售的两个新盘，前山澜庭和阅狮山，近期也好，远期也好，居住人口数量都不会多。
人不多，就会导致南面唯一的商业，花园天地半死不活（有华为、大疆和奶茶店），工作日的人流明显会比周末多很多，这个商业主要也是做的上班人群生意。
三是学区，虽然科技城的新盘，对口的学区都是新区实验教育集团，师资和校长都会轮换，但是南面规划了科技城第四实验小学和第五幼儿园，预计24年投入使用，也就是说，24年后上学的小孩，都会去这两个新学校，肯定没有老学校来的成熟。
说完了缺点，再说说优点。
一是正宗的纯洋房小区，对比现在苏州市面上11-13层都开始主打洋房的名号（比如高铁新城的春和万象），阅狮山是5-8层的纯洋房小区，大部分楼栋是5层和6层的总高，楼盘容积率0.86，这是别墅小区的一个超低居住密度。当时这两块地（还有前山澜庭）本来是别墅用地，因为19年的限墅令，强行改成了低密度的洋房。一个小区总共800多户，还给你隔成了6块区域，每个区域有单独的中海物业管理，一个字，别墅体验。
二是外立面好看，在科技城北面清一色土黄色外立面的衬托下，阅狮山的外立面就是科技城的No.1，吊打其他楼盘，包括同样是洋房的前山澜庭。
三是环境，三面环山，环境和空气是真的好，但是也有苏州本地人不喜欢山的。售楼处对面就是玉屏山风景区，景区里还有一个兰博基尼大酒店，平时用来招待政府和招商引资的对象们。
四是地铁，因为科技城管委会在南面，还有很多的大院大所，现在9号线的路线在科技城里，基本确定是走科技城南面的，所以阅狮山和前山澜庭到地铁站的距离，肯定会比北面的楼盘近一些。
科技城南面和北面，有点像七八年前的园区湖东和双湖板块。湖东聚集了园区大量的高学历年轻人群，更喜欢商场和人气多的地方，也培养出了景城和星湾这样顶级的学区（我一直认为学区主要靠的是生源）。科技城北面就是聚集了大部分科技城的35岁以内的较强购买力的高学历人群来自住。
而双湖板块，则汇集了园区顶级的富人群体，不在意商业，更不在意交通，同样培养出了金鸡湖学校这样的好学区。科技城南面，汇聚了科技城唯二的纯洋房楼盘，两个楼盘都有180平左右的大平层和200平的底复产品，基本是科技城最有钱的一批大院大所领导和企业高管在买入。
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