炒红线是什么意思(炒股红线是什么意思)

2020年对于房地产来说,记忆最深刻的就是三道红线和两道红线,首先来说说三道红线的背景,2020年全国GDP100万亿,同年房地产销售近17万亿,占比近17%,房子在人们心中已成为一种金融产品,百姓围绕着房子转,70%的财产都在房子上,甚至房地产和金融业有不分家的概念,由此可见房子反倒已经成为了一个金融产品,而非真正的房住的需求,在结构调整的庚子年,管理层下定决心要调整经济结构,决心调整为以科技、服务为主,拉动内外循环经济。

看了好多遍关于三道红线的解读,大部分是把文件重述一遍,红,橙,黄,绿。红不得新增负债,橙5%,黄10%,绿15%,但并没有解读三道红线代表的公式表达的意思。

三道红线:

剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收)/(总资产-预收)>70%,此道线里的预收账款是房地产预售时客户交的房款,真实意义上讲不属于企业的负债,所以剔除,70%的占比意味着100%的资产里有70%属于外部举债形成的资产,再高于70%甚至高于100%,就说明企业纯属用别人的钱在钢丝上行走,空手套白狼,以一家地产公司2019年财报数据为例,剔除预收款后的资产负债率=(1286.5-561.5)/(1496.5-561.5)=77.5%。

净负债率=(有息负债-货币资金)/合并权益>100%,此道线扣减货币资金,意思是货币资金本可以用于偿还贷款,货币资金等额的负债属于安全负债,剩余的有息负债与所有者权益(也就是股东剩下的资产家底,实际到最后破产的时候只会是一些房子或者在建工程或是一些难去化的库存)对比,比如一家房企2019年的净负债率=(481.7-133.8)/210=168%,意味着还有68%的负债的没有着落的,若资金链断裂,这部分负债就哦豁了,只有白送了。

现金短债比=货币资金 /短期有息债务<1.0倍,此道线意思是一年内到期的负债,公司能否偿还得起,这个指标是三个指标里最时点的数据,还是以某家房企2019年的数据为例,现金短债比=133.8 /172.5=0.75,单看指标是没有覆盖,实际企业内部是可以通过预收、借长债等来平衡。

对于房地产三道红线而言,有没有漏洞呢?首先,这三个指标,只有公开了财务数据的地产公司才可以查到,对于没有公开的地产公司,报表是怎样的呢?大家可以想象一下更改;其次,指标只针对面上的负债,对于通过假股真债(信托、基金)转弯进入到地产行业的又是面看不见的,通过供应链融资进入地产行业的资金报表是看不见的。不过,整体上讲三条红线对地产行业明目张胆的加杠杆对系统金融风险控制是向好的一个发展。在此,可以特别关注一个指标“归母净负债率=(有息负债-货币资金)/归母所有者权益=(481.7-133.8)/169=2.06”,这个指标对于房地产行业而言,理论在1-2倍之间是比较合理的,可以理解为90元的投资,其中有30元是自己出的,60元是借来的,这样风险就相对可控。

三道红线炒完炒两道红线

两道红线是指房地产贷款余额和个人住房贷款占比两个上限,说说这个背景,受疫情影响,为了刺激活力,M2增加,实际情况是资金又流入了地产,量价齐升,与管理层意愿的房住不炒相违背,在三道红线后,使出更狠的一招,资金去控不到,那就控总量流入,管理层的态度是空前坚决的。

来自互联网

对应看看哪些银行超了,哪些银行没超,择机合作。

来自互联网

最后放一张2019年的三道红线统计图,作为备查,反观2020年财报出来后,各家房企在对应优化指标,好来个对比看。总之,三道红线,两道红线,管理层始终是希望资金流向下一个经济引擎,而非被房地产绑架造成潜在金融系统风险,以至一发不可收拾,愿房地产行业能稳着发展,从管理层的政策也可以看出这个意图,并不是搞一刀切,三道红线先试点,两道红线分银行层级,还有缓冲期。目的都是匹配着城镇化进程合理发展房地产行业。

依旧祝大家,牛年大吉,牛转乾坤!