2008年到2018年，这十年是属于楼市的。这十年既是楼市飞速发展的时期，也是中国经济腾飞的十年。
2008年是楼市辉煌时代的开始，但是2008年的楼市又是多少房地产开发商的噩梦，准确来说楼市的黄金十年是从危机中开始的。
2016年大城市的房价基本已经趋于稳定状态，比如北京2016年的房价均价为57694元每平米，2018年北京的房价均价为60230元每平米，2020年北京的房价相比于2018年有所回落。比如天津，2016年房价均价为22751元每平米，到了2018年，房价均价为23142元每平米，涨幅基本上可以忽略不计。
事实上2016年之后大中城市的房价，除去深圳、南京等几个局部火热的城市外，其他城市的房价基本上都已经开始趋于稳定。
按理说2016年楼市的黄金时代已经过去，但是由于棚改货币化安置政策，让三四线城市的老百姓手里有了大量的资金，普通老百姓投资渠道匮乏，只能把资金投向楼市，开发商看到了商机，纷纷进军三四线城市，炒房客也发现大城市的房价已经没有增长潜力，纷纷把目光投向三四线城市，3年时间让三四线城市的房价也推向高点，楼市的繁荣得以延续。
由于三四城市楼市的火爆，让原本在2016年结束的楼市黄金时代推迟到2018年，2019年的时候全国的楼市基本已经回归理性，大中城市的房价延续稳定的态势，部分三四线城市的房价开始出现下跌，这也宣告楼市的10年“黄金时代”正式结束。
2020年楼市寒冬“寒”的是人心尽管2018年之后的楼市已经逐渐回归合理，但是人们的购房热情却并没有减弱，很多人依然幻想着房价能够大涨。也就是说楼市的各种局面都是不利于楼市的，但是由于过去几十年房价的大涨，人们对楼市有着足够的信任。
2020年的楼市寒冬让这一切都发生改变，很多人认为楼市寒冬已经过去，并且楼市寒冬并没有击垮楼市，楼市已经从寒冬中完全回暖。事实上楼市寒冬影响最大的不是楼市本身，而是人心，人们在楼市寒冬的影响下对楼市越来越不信任。
未来10年楼市将进入“横盘期”对于未来房价的预测，有人认为未来房价会上涨，有人认为会下跌。如果未来房价持续上涨，会有更多的老百姓买不起房子，房地产行业也会进一步边缘化其他行业，不仅影响人民幸福感，同时会对社会产生负面影响。
如果房价持续下跌，对于很多家庭来说打击很大，很多家庭所有的资产都在房产上，房价下跌就意味着家庭资产的缩水，如果下跌幅度很大，可能会导致大面积的房贷断供，也是不利于社会正常发展的。
在我看来，未来房价总体一直处于稳定状态，楼市将会迎来较长时间的“横盘期”，楼市无法再出现过去那样的繁荣，这也是楼市目前的格局决定的。
01.人口出生率的降低超出我们的预期。
数据显示，近些年来人口出生率持续走低，出生率的降低不会对现在产生影响，但是可能会面临人口老龄化的问题。
我们都知道房地产行业长期看人口，可能人口出生率的降低不会很明显改变人口数量，但是一定会改变人口的结构，年轻人会越来越少，老年人会越来越多。
近日中国基金会发布了《中国发展报告2020：中国人口老龄化的发展趋势和政策》，报告预测了中国未来的老龄化趋势，可能会在2022年进入老龄化社会，65岁以上的老人占比可能超过14%。
楼市对人口的依赖实际上依赖的是刚需购房者，刚需购房者一般都是年轻人，一般来说，超过60岁的老人，没办法办理房贷，当然老年人一般没有换房和买房的需求，主要的需求都集中在养老和医疗上。因此未来几年中国人口可能不会有明显变化，但是人口的结构变化趋势是很不利于房地产行业持续繁荣发展的。
02.楼市的购买力在一步步减弱。
楼市想要继续繁荣发展，并不在于刚需有多少，而在于这些刚需手里有没有足够的钱。根据央行的数据，2018年底，我国居民杠杆率已经超过60%，杠杆率甚至超过了日本和德国这样的发达国家。
这也就意味着我国居民的负债率是很高的，过去老百姓爱存钱，家里都有现金，可支撑楼市的快速发展，但是如今老百姓的财产都转移到房子上，很多人都处于负债状态，拿什么买房。
现在中国老百姓的负债率很高，不仅会对其他行业产生负面影响，也会对房地产行业产生不利的影响。如果刚需手里没有钱，房子卖给谁呢？炒房客会慢慢退出楼市，有钱人对房产的投资也会变得更加谨慎，尽可能选择优质的房产资源，那剩下的房子只能卖给慢慢成长起来的刚需购房者，如果依靠慢慢成长起来的刚需，楼市的再次繁荣基本上是不可能的。
两条新政决定对楼市影响巨大
除去人口因素和楼市购买力的因素，国家政策对楼市更是起着决定性的作用。2020年国家的两条新政可以说决定了楼市的走向。
01.棚改退出历史舞台，旧改登场。
2020年被称为是棚改的收官之年，十三五棚改计划，在2020年要基本完成棚改拆迁任务，2020年将会是棚改的最后一年。
棚改政策对于楼市的意义是巨大的，棚改政策的实施让大量的资金流入楼市，这才给楼市带来巨大的活力。尤其是三四线城市，大多数的三四线城市经济发展水平一般，老百姓的工资水平也很低，基本上是支撑不起楼市的繁荣，但棚改加上货币化安置的政策让老百姓的手里有大量的资金，这些资金大多都流入了三四线城市的楼市，让三四线城市的楼市得到了3年的繁荣。
如今棚改退场，旧改正式登场，也就意味着楼市发展的一大驱动力已经消失，未来楼市大概率会下行。特别是没有经济支撑没有人口支撑的三四线城市，房价的虚高会逐渐显现出来。
02.“限高令”出台，房子的投资价值降低。
前段时间，住建部正式发文，明确规定：
严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上的建筑，新建100米以上的建筑需要充分论证、集中布局，与城市规模、空间尺度相适应。
“限高令”的出台直指高层住宅，很多城市规模比较小的城市，可能会被限制住宅的高度，大城市对住宅高度的要求也会相当严格。这也就意味着未来高层住宅拆迁的难度会比较高，现在一些高层住宅已经高达100米，限高令的出台意味着这些高层即使拆迁，也不太可能建超过100米的房子，这对开发商来说是无利可图的。
我以前就说过开发商拆迁的唯一动力就是挣钱，没有钱赚他们是不会愿意拆迁的，所以对于高层住宅，如果未来拆迁难度比较高的话，会变得比较尴尬，居住体验不好，又不好出手，未来沦为“贫民窟”的可能性还是很大的。
这两条新政的出台对楼市影响很大，并且都是不利于楼市繁荣发展的政策，棚改意味着更少的资金流入楼市；旧改登场比较重视居住体验，有利于房子回归居住属性；“限高令”的出台降低了很多房子的投资价值，对炒房客是极为不利的。
这两条新政基本上为未来10年的楼市定下了基调，政策层面基本上是不利于楼市繁荣发展的，限制楼市重回疯涨的年代。未来10年，楼市将会基本维持稳定，全国的房价整体上会处于没有大涨大跌的状态。可以这样说，楼市在经历了10年的“黄金年代”之后，将会迎来10年的“横盘期”。
高层表明态度
7月22号，最高法举行新闻发布会，发布《意见》，《意见》第四条围绕房地产透露了两个关键信息：
强调了房子的居住属性是第一位，炒房的行为将会被重点关注。提出“居住权”制度，优先保障刚需和低收入者的住房权益。高层的态度很明显，未来房子回归居住属性是必然的，任何炒房炒地的投机行为都是要被严厉打击的，未来的楼市留给投机炒房者的机会只会越来越少；同时增加“居住权”这一新制度，用于更好地保障弱势群体的住房权益。
楼市的两大新政和高层的表态基本上给未来的楼市定下了总体基调，至少在未来10年内，各种新政的约束加上楼市目前的局势，楼市很难摆脱束缚重回楼市的“黄金时代”，楼市想再现过去几十年的繁荣基本上是不可能的，未来十年内，楼市大概率会处于“横盘期”，房价没有大涨也没有大跌。