中国证券报记者近日调查发现：多位贷款中介人士建议居民将房贷转换为经营贷，可每月节省月供资金，减轻房贷还款压力。如果居民当前有购房意愿，还可以帮忙申请经营贷用来买房。
这到底是什么意思呢？如果按照贷款中介的说法，倘若一套房产价值1000万元，按揭贷款、抵押贷款年息分别为5.35%、3.65%，贷款置换之后，居民5年就可以节省85万元。
果真如此吗？这到底是“馅饼”还是“坑”？
我们从以下几点详细分析一下，给大家做个参考！
一，我们从最简单的资本利益最大化角度来考虑一下，银行作为一家盈利性企业，他们的主要任务就是盈利。
在疫情和房地产市场萧条的大背景下，多地房地产政策放松、银行加大对小微企业支持力度，国家为了纾困，解决中小微企业经营困难问题，降低经营贷利息。
我们举个例子，从今年下半年开始，深圳一些银行提供的抵押经营贷利率已低至3.85%年化，而按揭贷利率在5%-6%左右，中间的利差在2%左右。从表面上看，这确实有很大的诱惑！
由于最近两年大环境的影响，老百姓其实压力很大，这就让好多人蠢蠢欲动，貌似找到了一副良药，不仅可以减轻还贷的压力，省下不少钱，还可以贷出多余的资金用来流动支出。
小算盘一打，哎，确实省了不少钱！真的是这样吗？
难道是银行真的傻，还是我们过于聪明？我们就来分析一下，里面的“坑”有多少？
如果从正常渠道操作房贷转换成企业经营贷，银行会不会同意呢？如果真的同意的话，银行不傻么，放着高的利息不要，给你替换低的利息？
事出蹊跷必有妖，我们仔细想一想，就知道这个事没那么简单，中间必然有些老百姓不知道的“坑”！
按照银行规定，经营贷只能用于企业经营，贷款人将资金流入股市、楼市都属于违规，倘若被银行发现，个人信誉不仅会受到影响，还会面临被银行提前抽贷的风险。
我们再来仔细思考一下：如果房子按揭贷是30年，大部分经营贷款的还款年限为3-5年，虽然利息低了，但是每个月还款的数额是大大的增加了，其实是增大了每个月的还款压力。
而且贷出来的经营贷款如果不用来投资经营生钱，放在手里，那就是死钱，假设这些钱流入到了楼市和股市，有可能面临被银行提前终止贷款，到时候需要提前还清本来按揭的30年贷款，那压力岂不是更大。
再者说：大部分经营贷款的还款年限为3-5年，先息后本，如果客户在还本金时资金不够，那就需要过桥垫资，这也是一笔不小的费用。
二，其实贷款者在房贷转化为经营贷过程中，其实还掺杂着很多隐形成本。
1.贷款者在转换的过程中是需要有实体公司，这就需要办理营业执照，可能还需要找一个经营场地，办理新公司也需要找中介办理，这些其实都是费用，这样不仅增大了金钱成本还有时间成本甚至是精神损耗。
2.按照贷款中介的说法，如果贷款者想要利用经营贷购买第二套房，前提是首套房贷需要提前结清。如果贷款者的房贷没有还清，那就需要过桥垫资，垫资利息日利率一般约为千分之一。举个例子：如果你还有500万贷款未还清，那就是一天5000元，10天50000元，这笔费用真的不少！
三，我认为不值得的因素是通货膨胀，随着时代发展，通货膨胀等因素的影响，人民币购买力其实是在减弱，但是你每月的房贷是固定的，通货膨胀大大稀释了房贷的本金和月供，经营贷则不然，享受不到通货膨胀带来的红利！
这就是我认为不值得的因素，如有其他意见，欢迎评论探讨！