今年4月份以来，全国有近百城市松动了房地产调控政策，鼓励居民购房，不过房地产市场并未像专家预期的那样收到成效，俄乌战争目前仍未有缓和的迹象，新冠疫情仍在全国肆虐，出口大环境越来越差，外向型企业赚不到钱，裁员降薪新闻层出不穷，大面积的断供时有发生，5月份首套房利率下调至4.45%，立即引起一片热议，不少房地产开发商有开始兴高采烈，不少刚需担心会不会再来一波涨价潮吗？
不管是把房地产定性为实体经济还是各地的救市行为，还是降低首套房利率，房地产涨价已是难以说起，特别是三线以下城市，想都不要想。就是以经济较发达的城市郑州、徐州来讲，较好地势的房价15000左右，一套三室＋车位＋装修总计200万以上，按此前银行房贷5.7%左右，房贷70%，每年利息加物业费差不多将近7万。租个三室房价一年花费大约在30000多点，如今房价不涨了，利息成本马上显现出来了。租房意愿上升，毕竟200万的房子才租3万元，就是现款买房也不如银行三年期大额存单划算，各大行三年期大额存单200万元年收益均在6.7万元以上。
2016年10月份以来的房价暴涨，就是炒房客带来的投机性购房造成的，就如徐州新城区人才家园开盘价3100元的房子，仅仅不到十年就能炒到28000元的成交价，房价泡沫十分严重。徐州市政府及时推出二手房限贷政策，高歌猛进的徐州新城区二手房房价呈现断崖式的下降，现在人才家园的房价19000多，跌去近30%，好多房还有议价空间，保护了广大刚需的利益，毕竟200万元新房的首付60万元，买200万元的二手房需要200万元现金，还不包括税费。
国际风云变幻，俄乌战争仍在继续，疫情肆虐，若无需求或潜在需求买房暂时以观望为主，下边聊聊如何买房问题：
一，对于刚需来说，买房还是对的，国家提倡房住不炒，2022年不少地方对刚需首套房首付比例下调由此前的30%调整至20%，进入五月份刚需首套房利率由此前的5.6%调整至4.45%，利好刚需，银行放款更是能做到立即放款，无需像以前那样需要等候。不过刚需要把控自己的购买能力，楼市月供能力控制在家庭50%以内，比如说家庭月收入1万，月供控制在5000元以内，防止断供风险。
二，刚需尽量买开盘的新盘。新盘一般都是第一期最便宜，质量更是没说的，毕竟房地产开发商要利用第一期的口碑来带动后边几期的销售销售。不然第一期就出现烂尾问题，后来谁还敢买吗？就比如现在多家大型房企出现烂尾，后面开盘销售更成问题。估计大家今后更倾向于购买现房，也好，期房这个利好房地产开发商，对老百姓百害无一利终将退出历史舞台更好。毕竟你贷款三四年才能入住，白白损失三年利息。有的更可怜烂尾了，连房子也看不到。
三，买房看临近环境配套，第一考虑是有没有好学校入住，其次是有无规划公交路线、地铁等，再次是商业环境等。其他的无非就是能买三房绝不买两房，能南向就尽量不要朝北朝西的。
四，不要炒房。目前二套房贷款资金利率在5.6%左右，5年才能出售，房价不涨的话，以贷款一百万计算，5年利息就要28万余元，加上首付的40万现金，五年银行大额存单为例，按目前农行三年期大额存单3.35%为例，五年利息至少6-7万元，也就是说100万的房子，5年以后房价不涨不跌，投资者实际亏损35万元左右，算上交易环节的各种税费、物业费等近40万元，全国绝大部分城市今后房价年均上涨根本不会超过8万元。
五，贷款选择等额本息，不要等额本金。一是以120万元贷款来看，等额本金每月仅仅需要8000多的月供，而等额本金还款第一月高达11000元，如果借款人同时需要攒钱还亲友欠款和房贷，等额本息还款压力最小，适合大多数人。
六，不要尝试去法拍房捡漏，若不是法律人士或内部有人，坚决不买法拍房。虽然看起来比市场价打了6-7折甚至更低，但法拍房存在问题太多，很多涉及法律纠纷浪费大量时间和金钱，最后还可能因为居住权问题，无法入住，得不偿失。
七，买房先查征信，特别要给楼盘合作的银行信贷人员看后才行。不然到时，就是你征信再好，因为有经营贷、或大额负债也是难以取得贷款的，最后无法贷款违约定金会被房地产开发商笑纳了。
八，无论多层还是高层选中间楼层，即使停电或维修也上下方便，视野也好，所谓的扬灰层，都是专家在骗人，我国大部分属于季风气候，每天都有微风存在，加上城市和农村的热岛效应，无风天气的几乎为零。
九，如果您真要投资就不要买新房，首选二手房，因为交楼快办证快出手快。目前许多城市限售2年，就可出售。而新房一般都是等2年才能上房，办证，加上限售2年一共得5年后才可售。而二手房投资非常合适，资金不够可以做经营贷，一般期限三年，房子涨了，过了两年出售不用交营业税。
最后告诫大家，每一次高房价都是高通胀、高物价拯救的，美国国内通货膨胀日益严重，在持续印钞放水，提高利率回流热钱，中国降低利率提振经济，房市救与不救都是在国家层面，总的说来通胀不停，房价不停，不过这个过程要比以往更长。
最后告诉您，家人都是银行工作人员，专家瞒不了，拜托您加我关注一下，我的成长需要您的关注，谢谢您的阅读。