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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百四十六期（NO.446）
专栏内容提要：
楼市观察：对于本轮从2020年开始启动的全国楼市调控的目的和最终效果，进行深度思考和分析
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，欢迎关注。
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这是熊猫贝贝第446篇原创文章：
作为房地产领域的自媒体创作者，说句心里话，其实我对那些思想极端，看待房价和楼市咒天骂地的群体，有什么想法，一点都不关心，也丝毫不在乎。
把流氓无产当做真理，精神贫穷的人，还真的和受教育程度，家庭出身还有工作性质没有什么关系，有些人，穷是一辈子的事情，哪怕国家殚精竭虑，扶贫攻坚，有些人，该穷还是得穷，即使物质富足，精神也是永恒贫穷。
不用抬杠，也不用张嘴就喷，杠了就是你对，永远都是你对，只要你开心，随便你说。
这就是真实世界，不管是各行各业还是任何的投资领域，金融也好，资产也好，甚至一个小小的公司内部生态环境中也好，永远都会存在不和谐的市场杂音和希望寻找认同感的错误观点。
中国的楼市调控，在很多人眼睛里面，永远都只希望看到对房价的管控，压制，是不是？
其实大错特错，政策调控，是中国特色的市场经济环境中大政府小市场的特征而已。
调控的目的和期望结果，永远不是为市场服务，不是为所谓的高房价下买不起房的群体所服务的。
特别是2020年后疫情时代开启的这一轮调控，其实所对应的政策目的和追求的终极效果，和绝大多数人想象的，完全不一样。
这篇文章，就有深度的和各位读者朋友来一起分析，研究，讨论本轮调控背后的深层次逻辑。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
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一、返本溯源：关联中国经济的楼市，最大的风险是什么？中国楼市是政策导向的市场，也就是俗称的政策市，这个就不用过多解释，二十几年的楼市历程，已经证明了这个大背景。
既然是政策性市场，那么政策决定规则，规则下进行发展，从上游城市土地规划整理，到中游房地产开发管理，再到下游楼市房价，都要看政策，听政策，遵循政策办事。
而中国楼市的矛盾都集中在哪里？
集中在完成整个房地产全链条实现闭环的关键环节，就是楼市，再直白一点，就是房价。
商品房商品房，市场经济环境市场经济环境，总是有购买力和价格矛盾存在的，兰州拉面再便宜也有人吃不起，三星米其林餐厅天价也有人顿顿消费的起。
这原本是社会发展不均衡导致的财富分配矛盾，就集中到了房价上面。
所以，“有困难找政府”，“有问题找领导”的思维之下，购买力和房价相对有差距的群体，就发自内心的希望政府能通过政策对房价进行压制，最好压制到人人都买得起。
所以任何调控，每次调控的出台，出于自私的理解和期盼，“房价下跌”是出现频次最高的观点和市场态度。是不是很真实？
事实上呢？没有一次能够满意的，现实情况是，越调越涨，越调越高。唱空房价的人，每一次都逃不过被现实毒打教育的命运。
房价也不是一直涨，比如2017年以后，没有什么明确的调控环境和躁动舆论的调控政策出台，很多城市，特别是北方城市的房价，就出现了事实上的下跌。
造化弄人呀~搞半天调控政策没用，反而是正常的市场环境才有用？
其实造成这种认知的割裂和偏差，最大的原因，是绝大多数人，包括一天在各种媒体上喧嚣制造杂音的媒体，根本看不懂调控的逻辑，或者说，没有政治站位高度，没有思想认知深度，看不清本质。
自己看不清就算了，拿出来咋咋呼呼带节奏喊口号，误人子弟，耽误别人买房时机影响决策，那就是缺德行为了。特别是那些只为流量的标题党，搞搬运抄袭的无能之辈，更是造孽，为了自己那点微薄的流量收益，传递垃圾误导思想，真的是遗祸不浅。
上面这段论述有些扎心，不过我建议大家用一种理性，客观的态度，多看几次。
站高一点，思维提升一点，中国任何一个具有政策属性的市场，政策最大的作用，目的和意义在哪里？
不用想得太复杂，就两个，一个是监管秩序，一个是消除风险。
维稳啊！各位大哥们！政策的目的是为了一个行业，一个产业，一个市场的稳定持续发展啊！
关联着中国经济，直接和地方财政挂钩的楼市，价格是什么问题？是稳定安全才是最大的问题！
所以，调控也好，政策也好，规则也好，存在的意义和目的，永远都是简单明显的：提前发现市场关键的系统性风险，并且加以解决。
房价涨得快，房价高是风险吗？显然不是嘛！只要市场流通顺畅，金融机构没有坏账威胁，开发商顺利盈利，这样的房价就是合理的。
哎~还真不是扎心，奢侈品会顾及连温饱都难以解决的群体想什么么？就是这个意思。
中国房地产行业和楼市最大的风险是什么？
是市场情绪和房价预期！简化一下，就是看多房价的人的数量一定要比看空的人数量多。
这里举个例子说明一下，比如说有的股民说，哎呀不对呀，一个股票很多人都看好，但是不代表它就涨得好呀？是不是和你这个题设矛盾了？
不矛盾，股民再多，持股比例达不到一定量级，主力一跑，神仙难救，主力看空，股民看多，是不是螳臂当车？
对应到楼市也是一样，一个城市的都看好本地楼市，不代表这个城市的房子就一定会涨，房地产在这个城市就一定发展得很好，大城市的房价，特别是一线城市，那是全国人民大多数都看好，所以才安全。
小城市大家再热爱，再看好，买不起，那不是白搭？
所以，每一次调控的终极目的，都是调节这个市场预期比例的，因为市场预期一旦消失，看空占优，那么就是必然的崩盘，进而传导到整个行业完蛋。
市场情绪，预期信心，是任何市场得以生存的终极无形基础和风险所在，只要这样的预期存在，才能保障市场购房群体有信心背负三十年贷款，掏空6个钱包去买房。
从2020年疫情后启动的这一轮全面调控，目的，其实并不复杂，用核心风险审视的眼光去看，后疫情时代中国楼市的风险是什么？
是市场情绪过于亢奋（内外部通胀预期+房产增值预期），所以调控的明确目标，就是要消灭预期，保障市场稳定。这一次的目的虽然还是解决风险，但是这一次的风险逻辑是不一样的。
解决风险≠降房价，这一次力度空前，态度坚决的调控大潮，其实是提前进行市场过热风险的控制，市场过热以后必然出现大量泡沫。
是解决经济泡沫风险的难度大？还是控制热度的难度大？一个是炸锅，一个是控温。
很好选择吧？
看懂了这个逻辑分析，就能看懂这一轮调控的终极目的和思路。
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二、调控解读：三道红线+两道红线+严查经营贷这一轮调控，本质上是什么？
是中国房地产和楼市的需求侧改革！是需求侧！不是供给侧！
供给侧改革是调整需求端，那么需求侧改革，就是调整供给端，这恐怕全网，只有我这篇文章才会说得这么透彻了吧？
大家回想一下，2015年经济下滑，收入疲软，楼市萧条，高层提出供给侧改革，去库存的要求，在中国楼市里面出现了什么政策？
棚改，特别是货币化安置棚改，一夜之间，出现了很多全新具有购买力的拆迁户，回迁户。
结果很明显，2016年，全国房价出现了全面的普涨暴涨，供给侧的压力和问题得到了解决。
而这一次，是需求侧改革，所以政策，是向供给侧动刀。
1、房企融资，三道红线；
三道红线的意义，是针对开发商的资本扩张模式进行精准管制，数据一公布，头部房企的金融风险，被公之于众，这就是精准。
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而且这个风险暴露的时机很好，是在房地产市场有充分的市场预期支撑的情况下提出了，也就是时间换空间，很有顶层设计的智慧亮点。
当然，也是对一些本身原本已经出现问题，尾大不掉的房企，进行清退，比如华夏幸福，闽系房企等等，在2021年暴雷以前，其实问题就出现在资本扩张模式。
“三个锅盖十口锅”的资本腾挪游戏，就此结束。
2、涉房金融，两道红线；
其实这个金融供给侧的动刀，含义更深，威力更大，不吹不黑地说，是直接砸了中国地方金融机构的铁饭碗。
有什么比躺在房子上收房贷赚钱舒服安全的金融业务？没有！
这就导致了中国金融机构长期势利眼，看不起实体经济，反正房贷业务稳稳当当，毫无风险，还不起还能拍卖房子！
太容易赚的钱赚多了，就退化了，躺太久了就站不起来了，去国际期货市场玩一圈，被人打得头破血流还倒贴一身膘（石油宝事件），回来只能和人民群众耀武扬威？
中国金融机构依赖房地产，除了房地产其他赚钱的本领太糟糕了……不然也不至于能让杭州马老师这样非专业的，外国资本金融买办，指着脸的骂。
一方面，金融机构盈利单一风险，房地产深度捆绑收益，一荣俱荣，一损俱损；
一方面，金融机构势利眼，懒惰不作为，依赖房地产，对于实体经济和真正需要经济活力刺激的行业发展没有任何帮助。
所以，被打掉饭碗，也是题中之意。解除风险，激励市场化成长，一举两得。
3、楼市投机，严打经营贷违规流入楼市
如果是供给侧改革，谁买房子有什么重要？炒房套利，有什么风险？
但是2020年以来，事实上楼市的核心风险已经发生了逻辑变化，也就是上面所说的，从市场预期维护，转变成为了市场过热预防。
矛盾变化，对象转移，所以炒房，投机，套利的群体和资本，就成了精准打击的对象。
经济下行推行棚改是加杠杆，市场过热金融控制是降杠杆，严控风险打击炒房呢？是拆杠杆！
综合看下来，这一轮的调控，本质上就是需求侧改革。
什么是需求侧改革？换个大家更容易理解的概念，那就是特殊时期的计划经济模式！
这一轮的调控，最大的目的和预期效果，就是通过剥离房子的金融和资产属性，改变市场交易逻辑，最终要解决和处理掉中国因为市场过热导致的高房价泡沫风险！
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三、从拆弹原理看懂高层对中国房地产行业和楼市的处理思路当前中国房地产和楼市的核心风险，就是被情绪主导和金融杠杆所营造出来的房价泡沫，特别是一线城市和经济发达的核心城市。
楼市泡沫就是个炸弹，而上面所说的供给侧动刀，相当于拆弹以前的清场和准备工作，真正的拆弹，其实还没有实现。
毕竟房价已经涨上去了，不说杠杆，首付款可都是真金白银的，泡沫骤然破碎，必然重创市场情绪和预期，日本楼市崩盘的悲剧，就会上演。
所以，保护市场预期，消除泡沫风险，是解决当下楼市风险的核心思路，也是顶层设计。
如何实现？炸弹处置可是一门流程严格，方式多样的专业工作，从炸弹处置原理中，其实就能看懂高层对当前中国楼市风险的处理思路。
解除炸弹主要有三种方法：
1、技术拆弹：通过对炸弹结构的了解进行系统逆向拆解，破坏炸弹触发机制，让炸弹失效；
别被影视剧欺骗了，这是危险系数最高，成本最高，也是失败率最高的办法，如果不是情况紧急，迫不得已，这个选择绝对不可能成为第一选择。
对应到中国楼市房价泡沫这个问题上，虽然危险，但是中国的经济和金融，还留有余力，也就是说具备“时间换空间”的条件。
日本主动刺破泡沫，就是技术拆弹失败，结果房地产经济崩溃，直接对日本金融和经济系统造成了重大的伤害和冲击。
2、转移引爆：将炸弹转移到损失影响较小的地方加以引爆；
对应到中国房地产行业，在中国经济占比和地位难以撼动，也找不到体量和能级对等的领域和行业可以转移，这个办法也行不通。
3、原地加防护引爆：使用的是「防爆罐（防爆袋）」，就是一个坚固的大钢罐，防爆袋有一个坚固的防子弹的凯夫拉口袋，由於一般恐怖爆炸品威力有限，即使炸弹在「防爆罐（防爆袋）」内爆炸，也不可能炸开铁罐防爆袋伤及对环境造成危害。爆炸的气浪和破片将从向上的开口冲上天空消散。
对应到中国楼市来看，目前所有的调控，金融管制，打击炒房，其实都是往这个方法在努力。
大家仔细想一想，深圳208的“二手房指导价”，是不是就类似于防爆罐子的意义？
其实调控往往都是滞后于市场的，当然原因很复杂，利益关联，信息传递迟滞等等，不用展开，反正每一次都是调控跟在市场异动后面。
而这一次，对供给侧的全面把控，精准的风险控制，就是清场，就是环境准备，当然什么教育新政，户籍制度，都是环境准备，看懂了就不困难了；
而对于真正的风险所在，也就是房价泡沫的处理，就是拆弹，就是原地加防护引爆。
这一次的调控，真正是未雨绸缪，跑到了市场的前面，来自顶层设计的高瞻远瞩，和以往调节管理性质的调控，完全不可同日而语。
当然，或许有人会认为，中国房价泡沫可以通过时间，经济增量带来的收入增加来消化和夯实，理论上是没错的，事实上在2020年以前高层也是这么打算和布局的。
但是2020年疫情，把这个“时间换空间”的可能性给消灭了，对外复杂激烈的大国搏弈，贸易纷争，让中国拉动经济三驾马车之一的外贸，增加了很多不确定性，对内，房价因为市场情绪和金融杠杆呈现快速增长。
收入跑赢房价，才能时间换空间，很显然，不现实，这不是用一个风险叠加另一个风险的豪赌么？
调控还是调控，政策还是政策，形同而意不同，如果说到这个份上，还心存侥幸，自以为是，还是那句话，神仙来了也救不了。
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四、写在最后，对后续中国楼市的几个趋势判断和思考观点干货研判+近期楼市动作策略建议：
1、本次调控还没有走到必须要拆弹的关键节点，2021年后面三个季度是关键窗口期，毕竟能通过泡沫消化夯实总是好的，防护引爆，虽然直接冲击损伤能避免，但是总是震耳欲聋，会引起市场恐慌情绪的吧，总是有副作用的。
所以，客观来说，本次调控还处于一个市场和政策博弈，市场情绪和高层容忍度互相试探的过程，真正的高潮和好戏，还没有到来。
看着热闹，都是小打小闹，这一轮调控，必然以不同以往的形式体现出来。
2、“二手房指导价”事实上已经是非常明显地引爆风险的安全防护了，按照市场价格60%左右的指导价，绝对不是拍脑门得出的标准，这就意味着炒房暴雷，首付全亏，银行承担10%。
既然去杠杆不配合，那就直接拆杠杆，当然要考虑受伤成本，这个40%的价格折损是什么？
就是拆杠杆的成本和医药费。
大概率来说，如果这一轮全国房价异动和传递调控管制的边际效应继续淡化，市场情绪继续躁动推动房价上行，深圳率先引爆，继而全国复制实施的趋势，非常明显。
比如成都，杭州，西安，合肥等等这样的热门城市。会结合本地金融杠杆风险，陆续出台二手房指导价格，不用幻想，一定比市场行情要低，至于低多少，那就三个字：看情况。
3、当前楼市的交易属性，房子的价值属性其实已经很清晰了，那就是“卖给合适的人”。
什么是合适的人，就是有真正偿还能力，本地经济长期发展需要的人才，还有具有经济产出价值地位的人。
炒房客必然灰飞烟灭，亏损也好，舍财也好，国家不在乎，行业不关心，市场无所谓，刚需双手赞成，愿意当资本的奴仆，吃够了经济增量的红利，走到当前众叛亲离，人嫌狗厌的地步，要认命，贪婪和欲望，怨不得别人。
但是银行可是国家经济亲儿子，哪怕有些缺点，亲儿子还是亲儿子，所以房价泡沫即使拆雷，法拍也好，二次交易也好，还是留了后门的，也是有托底的。（1000万的房子贷款700万，二手房指导价就算500万，炒房清场以后，银行账面浮亏也才200万，如果前期收利息其实还可以更少，这就很妙，时间足够，银行不会亏）。
房子回到了银行手上，二手房指导价的政策环境中，市场预期和信心必然爆棚，前面即使亏了一部分，后面只要房子卖给合适的人，利息不就收回来了？
这里可能有点深，不着急，我检查过了，逻辑完整清晰，可以多看几次哟。
4、几个靠谱建议：
不要心存侥幸，不要妄想火中取栗，坚决不能和趋势为敌，不要去主动接近风险所在；什么经营贷，消费贷，众筹打新，合伙炒房，组团抬价，组织炒作……房住不炒，是大势。
要买房，真刚需，风口浪尖，低调老实，本分做人。
拆雷所带来的各种“带血的筹码”，可能是2021年最好的投资标的物。特别是热门城市，一旦二手房指导价出台，必然把很多炒房投机群体逼向绝路，这个时候，急卖不急买，卖方买方的地位就逆转了，和炒房的有什么好客气的？
痛打落水狗的机会可不是天天都有，这下子可是国家出手，此时不狠，更待何时？
买现房，买商品房。意思是，不碰期房，不买非商品房物业，前者是需求侧改革对应的供给侧整顿风险（什么烂尾楼，什么质量问题），后者，是不要让垃圾物业，负资产属性的非住宅房产，在调控环境下，通过包装和吹嘘，迷惑市场。
抄底有风险，刚需要老实，投资改善再等等，投机炒作自求多福。
谁还说这次调控一样的配方一样的味道？请记得问一句：“老板，你需要拐杖么？”
文章郑重声明：
本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。
并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流
文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。
以上。
2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。
预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！
文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。
或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。
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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。
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关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。
以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。
这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。
熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。