21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道
2018年，万科在深圳举办秋季例会，会场屏幕与侧墙上“活下去”的标语迅速点燃行业情绪。那时候，外界多数认为万科的这句“活下去”是对同行敲响的警钟，谁也不曾想到，三年后的现在，“活下去”成为万科当下真实的存在。
万科交出了一份差强人意的2021年年中报。自2008年年报之后，这还是万科首次录得净利润下滑——中报显示，今年上半年万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%。
在业绩会上，万科总裁、首席执行官祝九胜解释了净利润下滑的原因，也代表万科管理层对万科中长期的规划作了一次宣讲。
祝九胜说，“整个行业的游戏规则在发生变化，万科的发展思维也要相应做出调整。我们没有把规模和速度作为唯一的目标来看，会在规模和效益、短期和长期、风险和收益之间权衡，万科坚持‘稳字当头’，在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”
正如过往一样，万科没有像中海、华润乃至龙湖等同样优秀的企业一般给予市场确切的业绩增长规划。它把稳健当做是活下去的第一要务，这并无可指摘。但是万科，优秀了许多年的万科，外界对它的期许不仅是活下去，它还要活得好、活得久。
在其他优秀同行依旧表现不错的情境下，万科的开发业务、经营业务，也要让投资者与业界同行看到它的潜力，看到它值得被高光的亮点。
检讨多元业务
万科整体上的利润数据，相比上一个报告期都很难令投资者满意。除了净利润下滑之外，万科的利润率水平也再度下探。根据万科管理层口径，万科中期的毛利率从税后的24%降到了18%，跟同行同口径相比，未扣税的毛利率从32%降到了23%。
即便万科利润率已经跌幅明显，但万科管理层认为未来两年这种压力仍会存在。
万科财务负责人韩慧华分析称，2017年以来，万科地售比一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端逐渐体现在结算端，可以看到万科从一季度、中期乃至全年也可能会是这样一个逻辑，且未来两年还会有一定的毛利率的压力。
利润下滑以及未来体现，是业绩会最受关注的方面。投资者提问的第一个问题，也直指于此。祝九胜形容说，现在心情比较忐忑：“这就像读书时候的感觉，期中考成绩出来，没考好怎么回答老师。”
祝九胜也解释了净利下滑的几个原因，他认为，主要有三，第一销售规模的增长有限；第二开发业务毛利率下降较快，其中地价占比在不断升高，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；第三是转型业务带来的影响，转型效果要体现出来还需要时间。
万科年中报中虽然对外发布了物业服务、长租公寓、仓储物流和商业管理的部分经营数据，但是在报表中，营收和盈利却没有得到一个确切的体现。加之许多多元化业务并非完全并表，投资者与同行也很难从中看到万科在这方面的发展潜力。
祝九胜坦言，对万科转型后的新业务，有很多检讨的地方。“万科当时对完成这个过程所需要的时间、所碰到的难度、所需要建立的能力，是严重估计不足，或者是严重低估，今天来复盘、检视、检讨，我们当年乐观了。”
祝九胜称， “万科的转型业务，也要转变看待它的贡献点或者是贡献体现的看法。即使所有的经营服务业务做得很好，都成功了，它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限。它能形成贡献的是一家公司的企业价值，或者是中长期的估值。”
广撒网慎捞鱼
从另一个方面来看万科，它的经营策略、财务指标，依然能让外界看到一家龙头房企的审慎和稳健。
万科今年一季度末实现“三条红线”全部归绿档，并继续保持。截至2021年6月底，万科持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。此外，上半年万科综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点。
祝九胜称万科胆子小，一直是稳健为主，因此长期账面上的现金都会比较多。“万科20年来净负债率在行业中是最低区间，20年来的净负债率都是在40%以下。这是万科一贯的风格，这种风格给万科带来的好处不如阶段性采取激进风格对股东的回报多，万科觉得在追求对股东回报之前，能够长期稳健、长期活下去，可能比短期的回报更优先。”
万科持有的现金达到了前所未有的体量，作为一家擅于收并购、合作拿地的房企来说，当下的机会是前所未有的。在业绩会上，祝九胜回答21世纪经济报道记者的问题时也表示， 对于万科而言，应该去做一些有利于整个行业的事。无论什么样的同行，都有过不同的接触和合作，万科的项目如果按照个数来算，大约7成是合作的。
祝九胜还对收购恒大的传闻以及入股泰禾的进展做出了回应。祝九胜告诉21世纪经济报道记者，“万科与恒大在过往就有项目层面的合作，最近几个月也有过一些接触和探讨，但目前没有实质性合作。”而对万科战投泰禾的进展，祝九胜表示，“我们有成立一个小组与他们密切联系，提供一些建议，符合条件的项目会履约。”
“合作就要行稳致远，这是我们的基本考虑。当然，合作的效果要靠客户来检验，如何避免给客户、给股东惹了麻烦，或者说带来不良的、不可承受的影响，这是我们要特别防范的问题。”祝九胜强调。
而对万科股价今年整体承压的问题，万科董秘朱旭也表示，“公司股价下跌幅度确实较大，整个地产行业的跌幅也较大。”
朱旭称，股价下跌可能受到很多因素影响，但是最长期还是要看到公司能不能为股东创造长期的价值，管理层也会为此一直努力。“万科事业合伙人也有持股，合伙人与股东都是感同身受的。”
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